資金壓力考驗開發商 信托將成地產金融創新主力

    伴著土地管理進一步嚴格化和地價進一步上漲趨勢，有人士認為2005年房地產行業最為深切的感覺就是投融資緊張。因為土地出讓金必須交齊之后才可以入市進行開發運作。而此前央行2003年底實施的121文件，要求商業銀行對房地產貸款提出諸多限制，比如說要開工證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、土地證4證齊全才給予貸款，如果開發商達不到這個要求，商業銀行就不會放款。可以說，這些舉措使得很多房地產企業前期的融資渠道都斷掉了，這對于大部分開發商來說都是一個嚴峻的資金考驗。

    可以說，中國投融資是一個高度管制的行業，其中4大國有商業銀行占據了絕大部分的市場份額，是各行業融資的主渠道。目前，中國商業銀行資產28萬億元左右，中國的信托機構、證卷機構、保險機構所有的資產加起來不到商業銀行的1／10.特別在房地產領域，其他融資方式如上市比較嚴格，發行企業債也比較困難，產業基金尚未得到法律保護，這對于地產企業所急需短期資金的狀況來說是難以解決實際問題的。因此開發企業更是高度依賴于銀行信貸發展。

    重慶國投有限公司總裁助理孫飛在日前一次論壇中提出，當前房地產融資主要渠道還是銀行，這種狀況在短時間內難以改變。但是在央行開始加強對地產金融風險的關注和控制后，從我國投融資市場的發展特別是當前房地產融資的方向、趨勢來看，信托將會成金融創新的主力和示范，并在相當長的一段時期內以信托加銀行的方式來表現。

    首先，相關法律法規不斷完善為信托業務的發展打開了局面。2002年6月《信托公司管理辦法修訂稿》以及一些等等規定的出臺，為信托業務的正式規范開展奠定了基礎。去年11月，銀監會出臺《房地產信托管理暫行辦法征求意見稿》，突破了原來信托集合資金計劃200份的限制，既為信托融資模式的發展廣開了空間，也使以信托財產管理制度來進行財富管理和融資，成為我國投融資行業一個新的增長點。同時，信托公司還據此可以為房地產公司提供較大額度的資金，即使房地產開發商4證不齊全的情況下，信托公司也可以為其進行融資。

    其次，信托業務的靈活性使其適應面非常寬廣。信托公司可以作信托業務、貨幣業務、資本業務，以及直接作產業投資。正是由于信托業務的靈活性和經營范圍的廣泛性，有人將信托公司稱為國內的金融百貨公司。但它并不是像人們通常想的那樣只是一個過橋資金，而是還可以為房地產提供全程性的金融服務。比如房地產企業通過信托投資公司融資1個億，這1個億資金可以成為注冊資本金，房地產公司依此取得4證，然后可能再通過商業銀行作后期貸款。項目進入正常的開發運作軌道之后，再把錢還給信托投資公司。

    值得注意的是，在房地產金融創新領域，商業銀行和其他金融機構都很難有業務創新空間。而信托可以以財產權、收益權以及優先購買權等多種方式提供融資服務，可以作為國內房地產金融創新的主流模式。

    第三，信托加銀行的融資模式將會被進一步重視。隨著中國發展越來越開放的態勢，中國金融機構以分業經營管理為主的業務格局中，已出現了混業經營的趨勢和苗頭，如商業銀行也開始允許設立基金管理公司，還有的商業銀行開始開發信托管理業務，推出銀行信貸加信托相結合的模式。孫飛甚至認為信托加銀行的模式會進一步成為地產金融創新中的主要模式。

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