南京市鼓樓區房產經營公司等訴盛名公司未經其他區分所有人同意占用共用部分并對其專有部分作有害全體區分所有人的改建侵權案

　　原告：鐘寶強等住婁子巷164號19戶住戶。

　　被告：江蘇盛名實業有限公司（以下簡稱盛名公司）。

　　南京市婁子巷164號六層商住樓，底層為商業用房，層高4.2米，建筑面積362.04平方米，產權屬被告盛名公司所有。二至六層為居住房，由原告鐘寶強等19戶居住使用，產權部分屬原告房產公司所有，部分由住戶按房改政策購買。1998年3月，被告將底層部分的填充墻拆除，地面部分下挖至0.9？1.2米深，準備增建夾層，由此引起與原告方的糾紛。同年6月，被告委托南京市房屋安全鑒定處（下稱安鑒處）就其在婁子巷164號底層增設夾層進行鑒定，結論為：夾層施工對主體未造成明顯的結構性損壞，目前不影響居住和使用安全，但夾層設計、施工中存在問題，建議被告采取有關整改措施。此后，被告按照安鑒處提出的要求進行整改。同年9月，被告又委托安鑒處對其增設夾層方案進行鑒定，結論為：現經持證設計單位出具的正規施工圖，能滿足安全使用要求，建設施工期間被告應加強監督，確保工程質量。同年11月，江蘇省建設委員會抗震辦經審核同意被告在婁子巷164號底層加一夾層；南京市公安局鼓樓區分局消防科經審核，同意被告按所報圖紙進行施工。1999年1月，原告向南京市鼓樓區人民法院起訴，訴稱：被告大規模地拆改主體結構，房屋裝修加大荷載，造成樓上住房墻體嚴重開裂，屋面、墻面滲水，水箱受損、水管漏水，既嚴重影響了樓上住戶的居住安全，也嚴重侵犯了產權人的合法權益，要求被告恢復房屋原有的主體結構，拆除夾層，將下挖的部分恢復原狀，并對受損的給排水系統及主體結構的基礎框架柱采取補救加固措施。

　　被告盛名公司答辯稱：婁子巷164號底層房屋產權屬我公司所有。我公司根據使用需要，對自己的房屋進行裝修改造，并委托有資質的設計單位進行設計，設計方案經南京市建委、規劃局審核批準，安鑒處亦作出鑒定認可，我公司是按法定程序進行的，屬合法行為。要求駁回原告的訴訟請求。

　　審理期間，被告領取了南京市規劃局頒發的準予在婁子巷164號室內加一層夾層的建設工程規劃許可證。受案法院委托安鑒處對原告鐘寶強等19戶的住房損壞情況進行鑒定，結論為：原告鐘寶強等戶住房出現的問題，并非被告底層增建夾層造成的；建議被告對底層公共部分大平臺樓梯間的墻體裂縫部位用高標號水泥砂漿粉刷，對地梁露筋部位做好保護層。

　　「審判」

　　南京市鼓樓區人民法院認為：原、被告屬同幢異產的相鄰各方，應當按照有利生產，方便生活，團結互助，公平合理的精神，正確處理好相鄰關系，共同維護大樓的安全。被告進行整改，其設計是按照有關部門的要求所作。原告主張二至六層房屋受到損壞是被告增建夾層所致，被告提供了相關證據證明與自己的行為無關，原告沒有提出反證，對原告的主張，不予支持。但被告應按批準的施工質量要求組織施工，并由有關監理部門對施工現場進行監督。在訴訟中，被告自愿補償原告鐘寶強等19戶每戶1000元，予以準許。依據《中華人民共和國民法通則》第七十二條、第八十三條及有關部門的規章，該院判決如下：

　　一、被告盛名公司對南京市婁子巷164號底層公共部位大平臺樓梯間墻體裂縫部位用高標號水泥砂漿粉刷，對地梁露筋部位做好保護層，疏通下水管道。由原告房產公司和被告盛名公司共同委托監理部門負責現場監理，監理費用由被告盛名公司負擔。

　　二、被告盛名公司給付原告鐘寶強等19戶每戶1000元補償費。

　　原告鐘寶強等19戶不服原審判決，以原起訴理由向南京市中級人民法院提起上訴，請求撤銷原判，改判由盛名公司恢復房屋原狀。

　　南京市中級人民法院經審理認為：婁子巷164號六層商住樓由盛名公司、房產公司及鐘寶強等戶區分所有。盛名公司、房產公司及鐘寶強等人既對各自的專有部分享有單獨所有權，又對共用部分按其專有部分的比例享有共有權。各區分所有權人對專有部分有權進行裝修和必要的改造，但在行使這一權利時不得妨礙建筑物的正常使用及損害全體區分所有權人的共同利益。一區分所有權人對共用部分的使用，應當經過全體區分所有權人的同意。盛名公司未經其他區分所有權人的同意，擅自開發利用屬共用部分的地下空間，侵害了其他區分所有權人的共同利益，故鐘寶強等19戶以盛名公司侵犯了產權人的合法權益為由，要求盛名公司將下挖的部分恢復原狀的上訴理由成立，應予支持

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