德美房地產貸款抵押制度的比較及啟示經濟學論文

　　摘要：德國與美國的房地產抵押貸款制度有較大差異，由此導致兩國金融體系和宏觀經濟具有不同的彈性，金融危機對其房地產業和宏觀經濟的沖擊也存在巨大的差異。本文從抵押貸款利率、貸款評估方法、資產證券化方式、追索權四個方面對德、美兩國房地產貸款抵押制度進行了詳細的比較和分析，提出對我國房地產市場與房地產金融發展的啟示。

　　關鍵詞：貸款抵押制度 比較與啟示

　　美國房地產市場的次貸危機演變成全球性金融危機，讓學界和決策者重新審視房地產業在宏觀經濟體系中的合適位置以及什么樣的房地產金融制度才能夠在風險最小的基礎上最大化促進經濟增長。德國是全世界房地產抵押貸款多年保持穩定的少數國家之一。穩定的房地產金融制度使得德國房地產業在全球性金融危機的沖擊下仍然能夠保持穩定發展態勢，沒有出現大幅度波動，不但有效促進德國的宏觀經濟在發達經濟體中率先走出危機，而且有利于德國金融體系的穩定和健康發展。德國與美國之間的這種差異，不但與各自國家的經濟發展歷史相關，更是與各自的房地產貸款抵押制度緊密相關。

　　一、德、美兩國的房地產市場現狀

　　(一)在價格上，美國長期上漲，德國長期處于穩定狀態

　　在過去十多年中，全球房價出現普遍上漲的局面。在此次金融危機前，美國的房地產發展更是長期處于上升的趨勢，復合平均年增長都維持在6%以上的水平。德國房地產市場多年保持穩定，從1977年至今的30年中，平均房價僅上漲了60%，同期個人名義收入則已經增長了3倍。近十年間，德國物價平均每年漲幅約2%，而名義房價每年僅上漲1%，扣除掉物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度下降。以2009年為例，德國人的平均月收入為2400～3000歐元，普通住宅的每平米均價為1000～2000歐元。即使按匯率計算，其價格也低于我國許多大城市水平，而德國人平均工資水平則是我國10～20倍。

　　(二)在行業定論上，房地產業為美國支柱產業，卻是德國福利體系的一部分

　　房地產業一直是美國經濟的重要支柱之一，房地產業產值占到了美國經濟總量的比重最高達到三分之一。次貸危機發生之前，房地產業的高速發展在很大程度上使美國經濟避免了911后可能發生的深度衰退。相比之下，德國是完全不同的產業模式，其經濟不依賴房地產業。德國經濟支柱是工業。雄厚的工業基礎奠定了二戰后德國的重新崛起;高附加值的現代化制造業維系了德國的經濟繁榮;服務業、旅游業在德國的經濟中起著重要的補充作用;而房地產業只屬于德國國家社會福利體系的一個重要組成部分。

　　(三)在體制上，德國控制投機性買賣，美國為市場行為

　　從房地產市場體制看，德國的定位是保證人人居有定所。這樣也就實現了供求關系平衡，遏制了房價上漲的市場因素。

　　同時，德國還有專門針對房地產的法律體系，對投機性的房地產買賣做了嚴格的規定，并通過各種房地產稅大大限制和壓縮了房地產炒作的利潤空間，甚至是讓其無利可圖。在美國，房價上漲預期增強了購房者借款買房的動機，低利率和高杠桿比率更是提高了普通民眾的住房需求，使得大量低收入群體或信用等級不高者也進入購房群體。同時，美國還有寬松的法律環境，如允許貸款人向借款人收取較高的利率和費用，允許貸款利率浮動;取消非抵押消費信貸的利息抵減稅收的規定，增強了貸款機構發放抵押貸款的動機等。這些都最后導致了美國次級房屋貸款規模的擴大、房地產市場的非理性繁榮。

　　二、德、美房地產抵押貸款制度比較

　　從上述德國與美國兩國的房地產業的整體比較看，美國房地產行業的快速上漲也孕育了其日后的巨大風險，德國穩健的房地產發展有利于維護市場的預期。而這一切都與這兩個國家的房地產金融制度緊密相關，其中房地產抵押貸款制度又是關鍵。

　　(一)從房地產抵押貸款利率看，德國非常穩定，而美國呈現出巨大波動德國所有房地產貸款(包括住房儲蓄合同貸款和商業貸款)多年以來都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變(一般在<15%的浮動范圍內變化)，其優勢是居民還貸額固定、明確，因而對居民有相當大的吸引力。德國抵押貸款固定利率合同期限一般不會超過15年，平均11年半，這種長期的房貸利率周期，可以較好抵御金融市場周期波動，對房貸市場起穩定作用。美國房地產貸款是混合制利率。在此基礎上，還開發出還貸遞增抵押貸款和反向抵押貸款等，其利率浮動區間一般在25～35%之間，次級貸款的浮動區間甚至為50～70%。

　　還貸遞增抵押貸款根據預期通貨膨脹率和貸款利率，設計不同年限和遞增比率的還貸方式。貸款前期還貸額低于全程攤還的平均額，但逐年按規定比率遞增，直至償還全部本息。反向抵押貸款則相反，住房產權所有者把住房抵押給金融機構，金融機構每月支付一定金額的資金給產權所有者，待其死亡后金融機構收回所抵押住房，屬于以房養老的性質。

　　(二)從貸款評估方法看，美國使用即期市場價值，而德國采用長期市場價格美國使用即期或當前的市場價值對房地產抵押貸款債權進行評估，其貸款價值比最高可達90%，而抵押貸款的償還一般需要30年左右。在這么長一段時間里，房地產市場的升跌都無法預計，用當前的市場價值來計算30年期限的抵押貸款價值是不科學的。因此，在房地產市場價格高企時期發放的貸款，其抵押貸款價值明顯高估，一旦房價下跌，貸款風險就會集中釋放。相比之下，德國的評估方法要穩健得多。德國采用長期的市場價格來評估抵押貸款債權，首先根據所評估債權房屋所在城市過去的房地產發展歷史，總結其可能具有的規律，接著根據這個規律，結合當前市場價值，判斷未來市場發展和資產價值發展的趨勢，而后在過去、現在和未來三個時期持續性估價的基礎上，得出一個比較準確可靠、比較持續的價值期望，就是抵押貸款價值，其貸款價值比通常只有60%左右。

　　(三)從資產證券化看，德國主要是潘德布雷夫抵押債券，而美國主要是資產支持證券和房地產抵押貸款支持證券德國的抵押貸款資產證券化方式主要是潘德布雷夫(Pfandbrief)抵押債券，在抵押債券市場中大約占44%的份額。潘德布雷夫債券與目前業內熟知的美式的資產支持證券(Asset Backed Securities)和房地產抵押貸款支持證券(Mortgage Backed Securities)等資產證券化產品在運作機制和產品設計上有諸多不同，最主要的不同是資產負債表的處理方式不同于美式資產證券化產品的做法。為防止信貸抵押貸款脫離實際需求，進而依靠資本市場實現大規模盲目擴張，潘德布雷夫債券的貸款抵押證券化并沒有從銀行直接分離出去實現表外處理，而是包括在資產負債表中，銀行因此非常重視這個資產的安全性和質量，對其估計也較為保守和謹慎。正是由于這種謹慎，即使市場環境比較困難的情況下，潘德布雷夫債券的變現能力仍然很強，其安全程度幾乎可以與國債媲美。

　　(四)從資產證券化的追索權看，在美國沒有追償權，而在德國負有償債責任有無追索權也是德美兩國房地產抵押貸款制度的主要差異。美國抵押貸款資產證券化沒有追償權，擔保債務憑證(Collateralized Debt Obligation)的追償鏈條到了房主之前就終止，構建CDO的金融機構對此不負有直接責任，發行MBS的銀行和代理商同樣不承擔責任，只有房主是必須承擔責任的一方。

　　但CDO或是MBS持有者不能將房主告上法庭，即便房主無法還貸，他們也只要交出鑰匙就可以，而不是承擔連帶的追償責任。因此，當房價大幅下跌時，按揭房主的房貸通常會比房價還高，就會大面積引發按揭支付的道德風險，CDO和MBS也就成為廢紙一張。而德國的抵押貸款制度則相反，客戶負有償債責任。

　　三、德國、美國房地產抵押制度對我國的啟示

　　美國與德國不同的房地產抵押貸款制度孕育了不同的房地產業與宏觀經濟關系，這種不同聯系又奠定了兩國經濟體系具有不同的彈性和不同的經濟增長路徑。重審房地產業在宏觀經濟體系中的地位和作用，兩國的經驗與教訓值得我國深思。

　　(一)完善我國房地產抵押貸款制度

　　相比下德國穩健的房地產抵押貸款制度更值得我國房地產金融體系借鑒。參照德國的經驗，結合我國國情，在房地產抵押貸款利率、評估方法、證券化方式及追索權等進行必要的調整，建立完善符合我國國情的房地產抵押貸款制度。同時，通過加快市場化改革提高金融機構的房地產風險管理能力，加快發展房地產評估機構、完善社會信用體系以及健全房地產法律法規和監管體系，促進我國房地產業的健康發展。

　　(二)房地產業健康發展需要適宜的房地產發展制度

　　總體而言，適宜的房地產抵押貸款制度和房地產金融體系是德國房地產業穩健發展的基礎，德國的房地產發展規劃、法律、評估、以及市場管理等諸多方面對房地產金融體系形成了有效的支撐，使得德國房價總體上處于非常理性的狀態。而美國因房地產法律和市場環境過于寬松導致房地產市場非理性繁榮，導致了美國宏觀經濟的衰退。借鑒德國的經驗，在適宜的房地產金融制度下，以有效的房地產法律、規劃等制度，從根本上抑制高房價，逐步實現“住有所居”的社會發展目標，促進社會的和諧與經濟的平穩發展。

　　(三)加快經濟結構調整步伐，構建均衡的經濟增長模式

　　從美國與德國的經驗教訓看，把房地產政策明確定位于民生、定位于社會政策更有利于房地產業的健康發展，也更有利于宏觀經濟的穩定增長。房地產業對社會與經濟影響相當大，甚至有房地產市場淪為投資市場的傾向。在這種背景下，通過適宜的房地產金融政策促使房地產業回歸正軌，以此促進經濟結構的調整和建立更加均衡的經濟增長模式，對于圓滿完成“十二五”時期的各項發展任務至關重要。

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