淺談經濟學分析在房地產開發中的應用論文

　　一、經濟學分析的主要方法介紹

　　f就經濟學而言，其有著一套較為系統的且特征性十分明顯的分析法，其中重要包括實證分析、均衡分析、比較靜態分析、動態分析、靜態分析、短期與長期分析、邊際分析以及個量與總量分析等等，這些分析方法構成了經濟學分析。下面分別這些方法進行簡要介紹：

　　(_)實證分析法

　　經濟學中的實證分析實際上源自于哲學中的實證主義。它是一種按照事實并加以驗證的陳述，而這種具有實證性的陳訴方式能夠簡化為某種一經驗數據為依據的證明形式。通常在運用實證分析法來對與經濟相關的問題進行研究時，首先就是需要提出可以解釋這一事實的理論依據，然后以這一依據為基礎進行預測，這一過程實質上就是經濟理論形成的過程。

　　(二）均衡分析法

　　從均衡的本質上講，其原本屬于物理學中的一個概念，在被引入到經濟學后貝往要是指經濟體系中各種相互關聯或對立的力量，在變動過程中處于相對平衡二不再發生其他變化的一種特定狀態。對經濟均衡的形成及其變動條件的分析就是所謂的均衡分析法，按照研究對象的不同，一般該方法又分為以下兩種：其一，局部分析法。該方法僅對經濟體系中的某一個局部緩解進行分析，并不考慮該環節以外的其他影響因素，整個分析過程中主要以該局部中所含有的所有相關因素及其相互作用時均衡的形成及變動；其二，一般分析法。該方法主要是相對于局部分析法而言的，它是對整個經濟體系中的各個市場、商品的供求進行分析的同時，進而達到均衡的條件及變化的一種分析方法。

　　(三）邊際分析法

　　這里臓的邊際主要是指增加或餅的意思，具體來臟是所增加的先一個單位或是最后一個單位，而邊際分析法則是利用邊際這一概念對經濟行為及其相關變量進行數量分析的一種方法。站在經濟學分析的角度上看，邊際實質上就是對原有經濟總量的每一次增或減。

　　(四）靜態、比較靜態以及動態分析法

　　1、靜態分析法。這種分析方法就是指完全忽略掉時間及經濟變化的過程，假設研究的對象均處于靜止的條件下，以此來分析經濟的均雛態及其形成條件的一種方法。

　　2、比較靜態。該分析方法是針對個別經濟現象在發生一次變動的前后，或兩個及兩個以上對象的均衡位置進行比較，忽略轉變過程中的一些因素。

　　3、動態分析法。主要是指必須充分考慮時間這一因素，并將經濟現象的實際變化看做一個連續過程，即從原有的均衡向新的均衡過渡的變化過程。

　　二、在房地產開發過程中應用經濟學分析法的重要意義

　　在整個房地產開發過程中，由其所產生的資源環境問題是最為嚴重的問題，這是在開發過程不可避免，為此t經濟分析也主要是針對這一問題進行應用的。下面先簡要介紹一下房地產開發過程中資源環境問題產生的必然性以及對其進行治理的必要性。在房地產開發的整個過程中，對環境的影響不僅是施工期間對自然生態環境所造成的污染，更為嚴重的是對土地資源的破壞。如住宅房屋建設尤其是別墅建設過程中，會對所在地的動植物資源造成一定程度的破壞，并且還會導馱量的水土流失，同時施工期間的塵土污染、噪音污染也是十分嚴重的；而且建筑在地基基礎施工階段，還會對地下水進行抽排，從而嚴重破壞了地下水資源。此外，由于過度的房地產開發還會造成大量農業用地被擠占的情況發生，這些都是我們不得不面對的資源環境問題。，就某一個地區來講，它的生態系統本身都是具有一定環境容量的彈性系統，這類系統最大的特點之一就是可以對位于環境容量的外來破壞實施自我修復，但是無論多么強大的系統其本身的環境容量均是有限的，一旦來自外界的破壞超過這一限度時，系統則無法對其進行自我修復。房地產開發的過程恰恰就是超出這一極限的過程，若不采取相應的治理措施，必然會對生態系統的平衡造成破壞。需要指出的是，如果采用人工治理的方式進行整治，則會影響房地產開發商的經濟效益，這種利弊關系的平衡點是很難找到，為此，在進行房地產開發過程中必須運用經濟學分析來權衡利弊。

　　三、經濟學分析在房地產開發中的具體應用

　　(一)房地產開發中外部不經濟性分析

　　在經濟學的角度上看，可將外部性分為經濟性和不經濟性兩類。其中生產者及消費者在實施某一指定活動中，給其他人帶來的不利影口響就是我們所說的不經濟性。房地產開發本身屬于一種經濟活動，所以其也會相應的產生出外部性。具體體現在土地資源在被開發的過程中,會對其所在地的經濟起到一定的推動作用，如相關產業的發展、解決就業問題、改善基礎設施條(牛等。

　　我們都知道，所有的經濟活動最終目的都是為了追求成本最小化利潤最大化。一般情況下，當某一類經濟活動的利潤大于成本時，這項活動便會發生。對于房地產開發而言，開發商的最終目的就是為了得到更多的利潤，在受到利益動機支配的同時，很少有開發商會愿意主動對環境進行治理，這是因為治理需要成本投人而這樣會影響整體效益。于是大部分開發商在進行房地產開發時不顧對環境的破壞，隨意妄為，并將這部分成本轉嫁給社會，從而增大了社會的負擔，這部分成本要遠遠高于開發商從中獲取的私人成本。

　　(二)以經濟學分析為基礎的對策

　　夕卜部成本內部化有許多解決途徑和方法，一個主要途徑是采用經濟手段對外部不經濟進行補償。經濟手段上可采用兩種方法將資源配置從不合理變為合理。其一，對土地購買者增加附加的資源環境保護費；其二，對開發商收取一定的稅收，使其成本曲線上升。

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