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淺談房地產價格與房地產經濟學論文
摘要：房地產價格尤其是住房價格是當前社會各界關注的焦點。本文從房價及相關問題入手進行分析，以期幫助讀者進一步認識房價及房價問題的本質，推動住房價問題研究不斷深入。
關鍵詞：房地產結構，房地產價格，房地產價格變動因素
1房地產市場的結構
1.1房地產市場具有較高的市場集中度
房地產企業不同于一般的小型企業，房地產企業容易受到地域性的影響。比如北上廣這些大城市地區的房價普遍偏貴，主要是因為這些地區的經濟發展比較快，人口流動大，因而房地產的價格也較高。對于同一個地區，也會有很多不同的房地產商家。但總的來說，一個地區比較有名的房地產商家比較有限，市場的集中程度比較高，因而相比較那些小型的企業，它的壟斷程度比較高，實力較強的壟斷性企業很容易壟斷一個地區的房地產市場。
1.2房地產市場具有較高的進入障礙
由于房地產市場本身的集中度，房地產市場本身對進入的企業的要求極高。這種進入障礙主要分為行政性市場障礙和經濟性市場進入障礙。行政性市場進入障礙主要是指房地產商想在一個地區開發一個項目必須辦理相應的證明，這些證件的辦理需要涉及到房屋管理、城市規劃、工商管理、國土資源、建設、交通、稅務、節能、環保等多個不同的部門，地產開發之前需要將這些所有需要的證件都辦理好，通過各個部門的審批也不是一件十分容易的事，而且耗費的時間也比較長。在早幾年前，土地的使用權都是實行土地拍賣制度，房地產企業實行的是土地有償出讓制，在這種情況下，很多房地產商獲得了大量的土地，因而使得后續的一些商家想從事這方面的工作卻沒有土地，這種局面的形成，使得房地產價格一直居高不下。
2房地產價格及其影響因素
2.1房地產價格及其多樣性
房地產價格是一個人（或機構）從另外一個人（或機構）手中獲取房地產所必須付出的代價，通常用貨幣來表示。這首先是由于房地產價格形成機制上的多樣性、評估價格、抵押價格，其次是價格產生時點的不一致性[供應價格，再次是房屋屬性的不一致性，最后就是表現形式上的多樣性（平均價格、同質價格、中位數價格、理論價格）。當然，還可以有總價和單價、名義價格和實際價格的區別等等。大家做到一起討論房價問題，必須先在房價的內涵上有一個一致的認識，并以此作為分析討論的基礎。
2.2房地產價格的影響因素
房地產價格的影響因素，包括了社會因素（人口數量、結構和發展變化趨勢，家庭規模、結構和發展變化趨勢，傳統、文化偏好和潮流），經濟因素（宏觀經濟發展狀況與通貨膨脹，居民人均可支配收入水平，貸款可獲得性與資金使用成本），政治因素。同時房地產本身的屬性特征即物理屬性（區位與鄰里、建筑型式、建筑密度、樓層、朝向、層高、裝修狀況、周邊公共服務設施狀況、基礎設施狀況等等）和法律屬性也對房價產生著巨大的影響。分析房價發展變化規律，必須區分宏觀社會經濟與政治因素變化，以及微觀的房地產屬性特征變化的影響。例如，分析當前房價上升的原因，既要考察宏觀因素的影響，也要考察微觀因素的影響，兩者不能混淆。
2.3房地產價格變化的規律
房地產價格的變化規律，主要體現在：與宏觀經濟之間保持著長期均衡的關系。決定當前房地產價格的租金、資本化率和預期因素，無一不受經濟基本面指標的影響，房地產價格長期與經濟基本面指標背離，就會形成房地產價格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增長了17.4倍，但地價和房價則分別上漲了56.1倍和40倍，逐漸積累起了巨大的資產價格泡沫。房地產價格的上升，大部分時間是在抵消通貨膨脹的影響，這是由房地產投資能較好的抵御通貨膨脹風險這個特點所決定的。房地產位置固定的特點，也使得各區域市場的房地產價格變化規律不完全一致，甚至有時有相反方向的變化。
3房地產經濟學對房地產價格的解釋
房價的影響因素受到多個不同方面的影響。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉讓性和有效需求性等因素，都是影響房價變動的主要因素。根據經濟學的角度進行分析，均衡價格理論對房價的形成和波動起著決定性的作用。在市場價格均衡的狀態下，買房者的買房需求等于開發商的供給，此時的狀態剛好達到一個平衡的狀態，有效需求價格與有效供給價格相等，就不存在價格波動的情況。按照均衡價格理論來說，競爭的價格和數量完全取決于供給和需求的均衡點，房價是供需力量的對比關系決定的，取決于供需曲線的均衡點。但是市場上的影響因素多種多樣，因此很難達到均衡的狀態。
從房價的形成來看，房價的均衡可以分為短期均衡價格和長期均衡價格。從短期來看，房地產的投資比較大，比一般的企業的投資數額是大得多，房地產的開發時間比較長，這也就決定了房地產的供給彈性比較小，此時的房地產價格主要與市場需求有關，市場需求增加，房價上漲，需求減少，房價下跌。短期內的房價與需求呈正相關系。從長期來看，用經濟學的原理進行分析，房地產的價格在價值規律、供求規律、競爭規律和政府宏觀調控等多重市場的相互作用下，房地產商和購房者都有較多的時間調整自己的決策和行為，房地產供給跟隨需求的變化而變化，最終呈現出均衡價格和均衡數量。
4結束語
以上可知，房地產企業在某種程度上具有寡頭壟斷企業的優勢，房地產的價格也受到多方面因素的影響。面對房地產行業發展新常態，宏觀政策應繼續加碼穩增長政策，同時引入更加長效的房產稅等措施，進一步促進房地產行業的發展，并推動房地產行業的健康持續。
參考文獻：
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