房地產價格與通貨膨脹關系的研究論文

　　自1999年以來,中國房地產業得到持續發展,有力地推動了經濟的增長。但房價持續地上漲,增幅遠遠高于一般商品價格,引發了民眾對泡沫經濟的種種猜想。尤其在目前通漲壓力加大的形勢下,房價上漲也變得越發敏感。通貨膨脹是指流通中的貨幣數量超過經濟運行所需的貨幣數量而引起的貨幣貶值和價格水平全面、持續上漲的經濟現象。通貨膨脹率是貨幣超發部分與實際需要的貨幣量之比,用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度[1]。因為通貨膨脹與房地產價格之間關系較復雜,難以直接對其進行分析研究。正如通貨膨脹歸根結底是一個貨幣問題,房地產價格波動可以說也是一種貨幣現象。本文根據房地產價格與貨幣供應量及通貨膨脹等經濟數據,運用經濟計量方法找出房地產價格的貨幣影響因素(貨幣供應量),通過貨幣供應量作為中間量探討房地產價格與通貨膨脹二者之間關系,從而進行一些判斷并為宏觀經濟決策提供理論基礎。

　　一、貨幣供應量的概念、指標及影響貨幣供應量(也稱貨幣存量),是指全社會的貨幣存量,是全社會在某一時點承擔流通手段和支付手段的貨幣總現階段我國的貨幣供應框架體系中,貨幣供應量主要有以下幾個指標: M0 = 流通中現金 M1(狹義貨幣) = M0 + 非金融性

　　公司的活期存款 M2 (廣義貨幣) = M1 + 非金融性公司的定期存款+儲蓄存款+其他存款通常所說的貨幣供應量,主要是指 M2 [3]。

　　通常來講,衡量貨幣供應是否均衡的主要標志是物價水平的基本穩定。物價總指數變動較大,則說明貨幣供求不均衡,反之則說明供求正常。

　　二、貨幣供應量與通貨膨脹的關系研究

　　從貨幣分析法的一個公式:Md= P

　　L ( R , Y )我們可以得出,貨幣總需求

　　(M)與價格(P)、利率(R)和產出水平(國民收入-Y)有關。在利率

　　(R)相對穩定的情況下,要保持物價的穩定就要保證貨幣的供給隨著國民收入的增加而增加。過分地增大貨幣總量的供給就會造成通貨膨脹。通貨膨脹和貨幣供給是正相關關系[4]。

　　通貨膨脹與物價上漲是不同的經濟范疇,但兩者又有一定的聯系,通貨膨脹昀為直接的表現就是物價上漲。因此,消費者物價指數CPI通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。

　　一般當CPI增幅>3%時稱為通貨膨脹( INFLATION);當 CPI增幅 >5%,稱為嚴重的通貨膨脹(SERIES INFLATION)

　　貨幣大量投放發生1994年之前。在 1993年,廣義貨幣供應量(M2 )的增長率高達40%。1995-1996年,我國曾面臨較為嚴重的通貨膨脹,尤其是1994年,全國零售商品物價指數和居民消費品價格上升超過20%。1995年,CPI指數也高達17.1%。由此可見,過量的資金是通貨膨脹的一個重要原因之一[5]。

　　而從1997年底(10月)起到2003年底我國零售物價總指數(RPI)連續下降, CPI從1998年3月起持續下降22個月。依據經濟學一般定義,可判定我國經濟曾經出現通貨緊縮現象。

　　2007年,CPI達到4.8%,依據經濟學一般定義,經濟已經進入通貨膨脹階段。2008年2月,中國的通貨膨脹率躍至8.7%,創下了十二年來昀高點 [6]。

　　三、貨幣供應量與房地產價格之間的關系研究

　　M2增長率及CPI增長呈現較大的相關性,但在 2004年出現了反常現象,原因是2004年,我國政府為了抑制投資過熱,促進國民經濟持續健康發展,重點針對土地市場開展整頓,嚴格控制土地供給[7]。社會上形成了一種房地產價格將不斷上漲的心理預期,導致大量閑散資金出于投機目的流向房地產市場,進一步增大了房地產市場的需求,從而造成房地產市場價格進一步上漲。而另一方面, 2004年的貨幣供應量卻較大下降,因而導致圖2出現的2004年的特殊情況。但從總體來看,我國房地產價格與貨幣供應量是呈正相關關系的。

　　房地產價格變動對貨幣需求的影響體現在三個方面:(1)財富效應,房地產價格的上升意味著人們名義財富的增加,貨幣需求相應增加。(2)交易效應,房地產價格的上升往往伴隨著交易量的擴張。成交量越大,需要用來完成媒介作用的貨幣就越多,相應地,對貨幣的需求就越大。(3)替代效應,如房地產價格上漲,會使得人們調整自己的資產結構,多持有房地產,少持有貨幣,貨幣在人們資產組合的比重下降,會降低貨幣需求。房地產價格變動對貨幣需求的影響由這三方面的效應共同決定,財富效應和交易效應增大了貨幣需求,而替代效應減少了貨幣需求 [8]。

　　貨幣供應量對房地產價格的影響主要表現在由于貨幣供應量的增加,導致流通中的貨幣量增加,從而導致貨幣貶值,從而房地產價格上升。

　　四、通過貨幣供應量分析通貨膨脹與房地產價格之間的關系

　　通過以上的分析可以發現貨幣供應量與房地產價格和通貨膨脹之間均分別呈現正相關關系。從圖3同樣可以看出,1998-2007年來我國房地產價格與通貨膨脹呈現較高的相關性。

　　這是由于當貨幣供應量增加時,流通中的貨幣數量可能會超過經濟運行所需的貨幣數量而引起貨幣貶值和價格水平全面、持續上漲,將導致流通中的貨幣量增加,而導致通貨膨脹現象。另一方面,當貨幣供應量增加時,將導致流通中的貨幣量增加,這在一定程度上會使貨幣貶值,而貨幣貶值又會使得房地產價格上升。而房地產價格的上漲或下降也在一定程度上影響貨幣供應量的增加減少。

　　在一定區間范圍內,隨著貨幣供應量的增加,有利于刺激房地產市場發展,房地產企業可獲得更多資金易于導致房地產市場繁榮。由于房地產市場的巨大帶動作用將有利于經濟形勢向正方發展,必然導致CPI的增長。

　　但如果貨幣供應量過多,首先易直接導致通貨膨脹。同時,房價過度上漲造成經濟主體的預防性動機增加過大,使儲蓄增長幅度過大(這對應著消費大幅縮減),就有可能對產出、通脹形成負面的影響,引發通貨緊縮;反之,如果房價上漲刺激消費增長(減少儲蓄),或者雖然使儲蓄增長,但增長幅度低于投資的增長幅度,則可能對產出起正向作用,進而對物價水平產生向上的壓力[9]。

　　一致的相關性,兩條折線段的變化趨勢有很大相似性,圖表為這種相關性分析提供了有力的依據,但各變量之間復雜的經濟關系還需要于更嚴密計量方法的檢驗。

　　五、小結

　　本文通過以上有關歷年來房地產數據及通貨膨脹數據和貨幣供應量的研究,探討房地產價格與通貨膨脹之間的關系,研究發現我國房地產價格與通貨膨脹之間呈現高度相關關系。

　　考慮到在居民消費中占較大比重的住房消費,直接影響居民的其他消費支出,但因其存在投機性因素,目前還沒有納入到CPI指標體系中,所以我國目前的CPI指標體系還需要進一步完善,并加強對房地產價格的監測和對房價未來走勢的準確判斷,提防當前和未來的通貨膨脹風險。

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