未辦房產過戶手續，房屋買賣是否有效

    1995年10月10日，A與B簽訂房屋買賣協議約定：A自愿將其坐落于某居委會的142平方米二層6間樓房（土地使用面積168平方米），作價128000 元出售給B.B于簽訂協議之日預付房款60000元，余款68000元于同年11月10日前A交付房屋時一次性支付。A承諾在一月內協議B辦理房產過戶手續。協議簽訂后，B按約付清了房款，A也交付了房屋。此后，B按約付清了房款，A也交付了房屋。此后，B因交通事故住院治療4月余，1996年4月，B要求A辦理房屋過戶手續遭A拒絕，A于同年5月10日訴至法院，要求法院判令B歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。

    一審判決認定：

    買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權證、身份證明、房屋買賣協議到房屋所在地房產管理機關辦理房屋產權變更登記，A與B雖然房款兩清，但未根據《城市房屋管理條例》第九條規定，辦理房屋產權變更登記，該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此，根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第七項及國務院《城市私有房屋管理條例》第九條之規定，判決A與B房屋買賣協議無效，B在30日將房屋歸還A，A退還B房款128000元。B在法定期間提出上訴。

    二審判決認定：

    A與B之間簽訂的房屋買賣協議，是雙方的真實意識表示，且已實際履行，該房買賣協議是有效協議。A因房價上漲反悔要求B退房的訴訟請求不予支持。原審法院判決以AB雙方未辦理房屋變更登記，認定房屋買賣協議無效適用法院不當。為此，根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條 最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條之規定，判決撤銷原審判決。A與B房屋買賣協議有效，A應于判決生效三十日內提交有效證件協助B辦理房屋產權變更登記。

    點評：

    本案A與B訴爭的案件事實清楚，焦點是雙方簽訂的買賣房屋協議是否有效。這也是一、二審判決作出相反判決結果的關鍵所在。司法實踐中常常存在一個誤區，認為房屋買賣合同行為是負法律行為，不辦理房屋變更過戶手續違反了法律和行政規定，是無效民事行為。但這種認識是有失偏頗的。

    我國《城市私有房屋管理條例》規定，買賣房屋雙方應到房產管理部門進行房屋產權變更登記。該條例的規定體現了國家對不動產的監督和管理，以確保交易的安全，防止房屋交易中的偷稅行為。但這并不意味著未辦理房屋產權變更手續的房屋買賣協議即屆滿無效民事行為。一九八四年八月三十日最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應責令其補辦房屋買賣手續”。此后，一九九三年十一月二十四日最高人民法院法發（1993）37號《全國民事審判工作座談會議紀要》規定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應維護合同的效力”。A與B之間的房屋買賣協議體現了雙方的真實意思表示，且已房款兩清，A拒絕協助辦理房屋產權變更手續，侵害了B的合法權益。二審法院根據《民法通則》及相關司法解釋，判決A和B 房屋協議有效予以改判是正確的。

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