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老房子初現供不應求 投資群05年轉向上海本地
據悉，明年老房子市場將會進入成熟期，購買主力將逐漸向有經濟實力的本地人轉移，市場買賣走勢將繼續趨穩，租賃方面則已經出現了供不應求的跡象。從相關數據來看，目前本市購買老房子的投資和自住比例仍保持在6：4，面積在100平方米以下的單套平均最低月租金約在1200美元左右，投資回報率約為15%.
今年，新里弄市場行情掛牌均價為2.02萬元/平方米，老公寓則為1.67萬元/平方米，獨幢老洋房的售價基本都已經在1000萬元以上。據悉，在老洋房購買者中，6成以上為投資客，自住者比例目前接近4成。
投資客中，購買總價在1000萬-2000萬元之間的老式花園洋房，以國內購房者所占比例最高，占到4成，其中近一半為上海本地人。此外，境外人士占到1成，企業占到2成，港澳臺地區人士占到3成。而總價在2000萬元以上的獨立老洋房，其購買主力則以境外華人和企業為主，尤其是后者如果有充分的資金，往往會買上二三幢作為長期投資。
在4成的自住客中，購房者主要分為三種，一類是在中國有長期居住打算的境外人士，一類是準備在上海進行發展的異地企業老板，最后一類則是年紀在40歲-50歲左右經濟能力較強的本地人。
今年老房子的租賃市場火熱，分層租賃的老房子面積在100平方米以內的，月租金為1200美元左右；面積在100平方米-200平方米的，月租金為2000美元-4500美元。據了解，偏愛老式建筑的租賃人群以高級白領和境外人士為主，尤其是一些小區環境比較安靜、內部裝修比較精致的新里弄和公寓特別容易受到青睞。
目前，這些老式建筑的主要租賃點集中在武康路、湖南路、永嘉路和建國西路等區域。至于整幢租賃的老洋房，其月租金則可高達5000美元-10000美元，租賃者多為在滬工作的境外人士，以公司或機構名義承租的歐美人士居多。
業內人士預測，明年的上海老洋房市場，主力投資群體將從原來的境外人士居多逐漸向本市投資客進一步轉移，而投資的目標也將越來越向市中心地段的老洋房發展。同時，老洋房外部風格、內部配置情況，也會越來越受到投資客的關注。此外，由于各方面因素都在加速老洋房的價值不斷提升，因此其投資回報率的保守估計仍將保持在15%左右。未來一年內，老洋房的投資回報率將主要取決于地段因素，同時附近周邊配套生活設施完善、保存完整且占地大的老洋房將越具有保值的空間。
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