加強建設用地管理的途徑論文

　　我國人多地少，人均土地尤其人均耕地面積較少。隨著我國經濟快速發(fā)展及城市化、工業(yè)化進程的加快，對各類建設用地的需求將大大增加。許多郊區(qū)農業(yè)用地轉化建設用地，同時農業(yè)產業(yè)結構調整也會帶來耕地面積的減少，這都給城市土地供應以及實現我國耕地總量動態(tài)平衡的目標帶來很大的壓力。因此，努力解決我國建設用地需求與土地供應不足之問的矛盾，加快我國經濟可持續(xù)快速發(fā)展，筆者認為:堅持實施土地的節(jié)約集約利用等一系列舉措是管好用好建設用地有效途徑。

　　1建設用地的特點分析

　　建設用地通常是指用于建造建筑物、構筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地的承載力。它是土地作為生產基地、生活場所，而不是以取得生物產品為主要目的的用地，它包括城鎮(zhèn)、村莊、工礦、交通、水利工程、公用設施及軍事旅游等各項用地。其中，直接為農業(yè)生產服務的用地，如灌排溝渠、田問道路、場院等，稱為農業(yè)建設用地，其他則為非農業(yè)建設用地。相對于其他類型的用地而言，建設用地主要有如下特點:

　　1.1建設用地利用的非生態(tài)性

　　建設用地是以土地的非生態(tài)附著物為主要利用方式，土地對于建設來說，是發(fā)揮發(fā)了地基和場所的作用，這一特性決定了在選擇建設用地時，主要考慮土地的非生態(tài)因素，而對于土地肥力等生態(tài)因素關系不大，因此，在建設用地與農用地發(fā)生爭地矛盾時，應把質量好的土地優(yōu)先用于農業(yè)。

　　1.2建設用地位置的特別重要性

　　選擇建設用地，地理位置十分重要，如商業(yè)用地多配置在交通便捷、人口密集、地質條件良好的城市繁華地段，而不需要考慮土壤是否肥沃。當然，位置的優(yōu)劣是一個相對的概念，如臨街的土地對于商業(yè)服務是很好的位置，但對居住則是不太好的位置。

　　1.3建設用地的高度集約性

　　與農用地相比，建設用地占地面積較小，但單位建設用地面積上所投放的勞動力與資本比農用地要高得多，單位土地面積的直接經濟產出也要比農用地高得多，是高度集約的土地利用。由于單位建設用地面積上可容納較多的勞力和資本，因而相對于農用地而言，通過投入更多的勞力和資本來替代土地資源的可能性也大得多。因此，在安排建設用地時可通過集約利用來節(jié)約用地，緩解土地供需緊張的矛盾。

　　1.4建設用地的穩(wěn)定性

　　建設用地是以利用土地的承載力為主，其中的建筑物、構成物一旦建成就可以使用很長的年限，所以土地的用途較為穩(wěn)定，也正因如此，土地作為建設用地后要想再轉變?yōu)檗r用地就很困難。因此，在決定將農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地時要十分謹慎，應充分論證，科學決策。

　　15建設用地的擴張性

　　隨著社會經濟的發(fā)展，人口的增加和城鎮(zhèn)化程度的提高，建設用地呈快速擴張趨勢，擴張的對象城鎮(zhèn)周圍的耕地，擴張的特點是循交通線發(fā)展方向推進，圍繞城鎮(zhèn)，向其周邊呈圈層擴散，形如水之波紋。

　　2加強建設用地管理的有效途徑

　　2.1嚴格控制建設用地的規(guī)模

　　國家要建設，人民生活要提高，必然會增加對建設用地的需求。為了合理利用土地，保護耕地，避免建設用地的自目擴張，需要控制建設用地的供應總量。國家每年提供給農業(yè)建設用地的總量，是新增非農業(yè)建設用地的供應源頭，控制好這個源頭，也就控制住了非農建設用地的自目擴張勢頭。

　　2.2大力提高建設用地集約利用程度

　　據原國家土地管理局保護耕地的問題專題調研組調查發(fā)現，1986-1996年10年間，我國經濟建設在土地利用上基本是外延發(fā)展、粗放經營，以犧牲大量耕地為代價。一個值得注意的現象是，建設在大量占用耕地的同時卻有不少土地閑置浪費。“八五”期問，全國統(tǒng)計耕地凈減少67萬多公頃，同期閑置土地7萬多公頃。

　　調查還指出，長期以來，我國城市土地利用率低下，浪費嚴重。據統(tǒng)計，1985-1994年，全國城市由324個猛增到622個，增加近1倍;城市建成區(qū)面積9386平方公里增加到17940平方公里，平均年遞增7.5%;城市非農業(yè)人口由11826萬人增加到19132萬人，平均年遞增5.5 %，城市用地規(guī)模彈性系數(城市用地增長速度與城市非農人口增長速度之比為1.36。目前，全國600多個城市人均用地已達101.6平方米，高于城市人均用地100平方米標準的城市有400多個。因此，根據調查情況開展節(jié)約集約利用土地應是當務之急。筆者認為:當前，提高建設用地集約利用程度擬采取以下措施:1)確定城鎮(zhèn)合理用地規(guī)模和布局，嚴格控制城鎮(zhèn)自目擴張要研究和編制各省市和各縣城區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，確定城鎮(zhèn)的合理規(guī)模、空間布局和增長速度，并嚴格按規(guī)劃實施。2)充分挖掘建設用地內部潛力。首先，要鼓勵舊城改造。據調查，全國城市需舊城改造的面積約占建成面積的10%左右。舊城改造后容積率可提高1-2倍。我國村鎮(zhèn)居民點占地約16萬平方公里，如按人均村鎮(zhèn)建設用地標準最高限150平方米計算，現有村鎮(zhèn)居民點的土地利用潛力達到22%。通過村鎮(zhèn)改造，不僅為村鎮(zhèn)提供了發(fā)展空間，還可退宅還田，增加耕地面積。其次，進行土地置換，提高土地利用效益。由于歷史的原因，我國城市中工業(yè)用地比重偏大。據1993統(tǒng)計，我國大城市工業(yè)用地比重為26.6%，高于發(fā)達國家約16個百分點，而且不少工業(yè)企業(yè)占據中心位置，致使土地利用效益低下，生態(tài)環(huán)境惡化。不少城市采取土地轉換、“退二進三”的方式，解決了上述矛盾。例如，天津市天主教維西禮堂和勸業(yè)場小學退出該市商業(yè)繁華區(qū)—濱江道，讓位給濱江商廈，使“黃金地段”有了“黃金效益”。

　　2.3保護和改善城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境、防止污染和其他公害

　　城鎮(zhèn)中的礦企業(yè)、交通運輸車輛、家庭爐灶，每天都要排放大量污染物。當城鎮(zhèn)上空的各種微料和化學污染的濃度相當大時，常形成煙霧。

　　由于植物有凈化空氣、美化環(huán)境的功能，保護和改善城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境、防治污染，必須保護城市綠地，搞好綠化建設。

　　調整鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)布局，使之向工業(yè)園區(qū)集中，不僅可以保護環(huán)境，還可以節(jié)約土地，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的規(guī)模效益。

　　2.4實施有利于建設用地內部挖潛的政策

　　目前，由于內部挖潛，需要投入大量的資金，而且拆遷的難度較大。所以，多占用增量土地進行建設。為此，應在地價政策、稅收政策、信貸政策上給利用存量土地進行建設予以優(yōu)惠，降低其建設成本，形成“優(yōu)惠挖潛”、“調價外延”的機制。

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