商業地產運營管理應用與價值分析論文

　　摘要：在經濟爆發的時代，商業地產發展迅速。文章通過案例分析，闡述商業地產在BIM技術的影響下，順應時代發展的運營管理方式。BIM作為數據時代的產物，如何通過商業地產推動經濟發展，并在改革創新下，使BIM朝著更適應現代經濟發展的方向進步，是值得思考的課題。

　　關鍵詞：BIM；商業地產；運營管理

　　BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術，其從三維角度建立模型、信息數據等，為現代商業地產運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術的合理運用，可為商業地產增加更多收益，達到商業目的。

　　1傳統運營管理的弊端

　　傳統商業地產運營方式對于現今快速發展的商業經濟社會來說相對滯后。傳統商業運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統平面圖紙的結合，無法迅速計算出各類圖紙結合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構想無法在平面圖紙中表現出來，制約設計師的創造思維，如復雜空間的定位與優化調整。而是這些細節的疏忽，導致在建設過程中發生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統的商業地產運營管理模式存在一定缺陷。一般商業地產管理是開發商、持有資產方或聘請的專業商業運營管理公司對商業項目進行的全面且有效的經營管理，其主要組成部分包括商業地產的招商、推廣、調整租戶及業態、物業管理等，通過良好資產管理運營，為資產持有方帶來租金收入及資產溢價。但在傳統非BIM開發模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數據，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區域業態及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現若干不確定風險，無法順利實現資產保值增值。若開發商后期不持有該資產，無法享有資產增值帶來的利益，前期開發時則失去運用BIM的動力。所以傳統的商業地產急切地需有現代建筑開發技術來引導，并對商業地產進行有效的監管與運營。

　　2基于BIM的商業地產運營管理應用

　　2.1案例應用

　　上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現了BIM模型技術的核心應用理念及成果。其有別于傳統建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術，將所有物理專業、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉化成直觀、可操作的直觀數據，可避免重復工作、提高工程質量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現出立體模型，給設計建造留有優化、創新的余地。此外，BIM技術作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環境等計算數據來協助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業管理等各工作環節，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經濟的浪費，有效實現運營期的高效管理。該項目從項目規劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術，充分體現了BIM技術對現代商業地產運營的必要性與重要性。圖1上海中心大廈頂部俯瞰圖BIM模型技術將商業地產從開發到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據，這有助于協調管理者在管理運營商業地產時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據商業資產持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業地產發展的實施，幫助其選擇最優經營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產持有者帶來更多收益，促進商業地產管理的可持續健康發展。

　　2.2BIM價值體現與效果

　　BIM技術對于現代商業地產運營管理有著重要的價值體現。商業地產的建設和商業運營管理都至關重要。BIM技術將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數據結論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現了商業地產的有效透視。

　　2.3未來展望

　　在現代科技飛速發展的經濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術，在行業中越來越廣泛的被使用。它改變了行業工作方式，細化和優化了建筑全生命周期各階段的每一個細節，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協調和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術會得到更大的改革創新與發展，或甚至可能被其他更有效的模型技術所取代。當前的BIM技術主要還是以3D技術作為支撐，構建立體模型，計算建筑數據，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術會廣泛地使用4D、5D或nD的構建技術，其演變模型也將更為真實化，精確化。結合現代化科技的發展，BIM技術將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構建模型，運用到教育、企業管理、文化等領域，推動社會發展。

　　3結束語

　　BIM技術能給商業地產管理者提供直觀的立體數據，起到一定的作用。商業地產的運營管理者不能完全依賴BIM技術來提高商業地產管理水平，主導者還是開發者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術，將為商業地產運營管理帶來更大發展機遇。

　　參考文獻：

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