新型物業管理模式中的契約關系

 　經濟的發展，社會的分工，特別是住房商品化進程的推動，正在迅速提升物業管理在整個社會生活中的地位，并逐步改變著物業管理的模式。據不完全統計，截至2002年底，全國物業管理的覆蓋面已達物業總量的38%，經濟發達的 城市已達50%以上，深圳等城市已超過95%，物業管理企業總數超過2萬，從業人員超過230萬。然而，傳統的物業管理模式卻成為有效規范各方關系的滯障，引起大量物業管理糾紛甚至惡性案件的發生。這種狀況，正是一年前國務院頒布實施《物業管理條例》(下稱《條例》)的社會背景。《條例》的頒布成為物業管理模式轉型的一個里程碑，物業公司與業主之間的關系由傳統上行政化的強制管理與被管理的關系轉變為平等主體之間的契約關系，從而為確定雙方之間的權利義務提供了基本坐標和準則。然而，從《條例》頒布一年來的實踐狀況來看，物業管理中尚有許多認識誤區有待澄清或強調，最突出的問題是業主委員會與物業公司之間的法律關系。 　　一、關于業主權利和業主委員會角色的定位 　　根據《條例》的規定，業主在物業管理中享有選舉業主委員會的權利并享有被選舉權，同時有權監督業主委員會的工作。這一權利被有些學者解讀為業主的政治權利，與憲法所保障的選舉權與被選舉權混為一談。這種觀點強調了業主的權利和代表業主利益的業主大會以及作為業主大會執行機構的業主委員會的地位和權力，相對于傳統物業管理模式下業主權利被漠視和私人財產權被行政權力強行侵害的狀況相比，這是一種社會進步。然而，由于這種觀點誤導，在現實中，有些人將業主、業主大會、業主委員會的權利視為應該高于物業公司的權利，將物業公司僅僅視為業主的仆人，這同樣是對市場經濟下平等民事主體之間法律關系的一種誤解。 　　“物”業管理中的各種權利和義務都是基于作為這一關系客體的“物”而產生的。業主的選舉權和被選舉權都是由業主的財產權(以物權為核心)派生的，業主大會和業主委員會則是基于社會自治的理念而形成的由業主自主管理與自己財產和共同財產相關的事物而形成的契約性/公約性機構。業主委員會經業主通過選舉的方式一攬子授權，按照公約和法律規定在任期內管理涉及全體業主共同利益的事務，并協調相關各方的關系。不過，由于各業主的利益既有共性又有個性，業主委員會不可能執行業主個體的意志和代表個體業主的利益，因而業主委員會一經成立，便在授權范圍內獨立地行使權力/權利，但按照一定程序接受業主大會的監督。 　　二、關于業主委員會與物業公司之間法律關系的認識 　　在業主委員會行使的權利和職能中有一項重要內容，就是代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂服務合同。但在這一物業服務合同中，物業公司作為民事主體而成為物業合同的一方主體毋庸置疑，因為《條例》明確規定從事物業管理的企業必須是具有相應資質的獨立的法人。而業主委員會是否為這一合同的另一方主體，則是一個富有爭議的法律問題。一種觀點認為，業主委員會和業主大會都不是獨立的法人，業主委員會僅僅是作為代表業主權益的業主大會的執行機構與物業公司簽訂合同，不能作為物業合同的一方當事人。然而這種觀點的困境在于，業主個體顯然也不是合同的一方當事人。那么，物業合同中的當事人除物業公司之外，另一方當事人究竟是誰？不解決這一問題，物業管理合同在履行過程中就會出現權利、義務主體和內容不明確的問題，一旦發生糾紛，物業公司也難以獲得應有救濟。 　　筆者認為，業主委員會在物業合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認識： 　　其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認“其他組織”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發生其他民事關系。一旦發生糾紛，個人合伙、破產清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業等等經濟組織或社會組織，只要符合一定的法律要件，都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體(或非民事主體)之間的糾紛。這對于我們理解業主委員會在物業合同中的實體地位和訴訟地位提供了一定啟示。 　　其二，代表人訴訟制度。涉及業主利益的大量民事案件，包括業主與物業公司、業主與開發商、業主與能源供應、業主與其他侵害物業范圍內業主共同權益的公民、法人或行政主管機關之間的大量糾紛，都可能構成通常所說的集團訴訟或群體訴訟，適用我國民事訴訟法所規定的代表人訴訟制度來解決。而在實踐中，業主委員會常常成為全體業主的訴訟代表人———盡管不是當然的訴訟代表人———作為獨立的訴訟主體，按照特殊的法律制度，獨立于業主而享有訴訟權利和訴訟義務，他們的訴訟結果對全體業主發生法律效力。這一制度也許能夠支持將業主委員會作為相對獨立于業主的實體而成為物業合同一方當事人的觀點。 　　其三，制度的風險與收益考量。從制度的收益來看，將業主委員會作為物業管理合同一方當事人，無論對于物業公司還是對于業主而言，都可以大大降低物業管理過程中的交易成本，提高溝通、協調、管理和糾紛解決的效率，這正是建立業主委員會制度的主旨之一；從制度的風險來看，如果說，訴訟法在訴訟代表人制度中為那些不愿意接受參與集團訴訟的人們預留了補救的機會(他可以另行起訴)，那么，《條例》通過規定業主委員會的產生、權限和監督機制，也為那些不滿業主委員會代表權的業主留下了足夠的救濟空間。 　　最后，無論是否承認業主委員會在物業管理合同中作為獨立主體的身份，都不能改變這一事實，即，在這一合同關系中，物業公司作為市場經濟體制下的民事主體，他們財產權利(政治權利是另一范疇)都與作為公民的業主以及他們的利益代表機構一樣，受憲法、法律和合同的保護，享有獨立的企業人格和財產利益。他們是與業主平等地依法享有合同約定的權利并履行合同義務。《條例》賦予業主委員會對物業服務的監督權和否決權，并非憑借其凌駕于物業公司之上的管理者地位，而是基于合同的平等主體身份，行使監督合同履行的權利。

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