新 社 區 發 生 了 什 么論文

近年來，隨著上海城市發展的日新月異，新式社區如雨后春筍般地涌現。在看到社區硬件面貌徹底改變的時候，我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？本文從我區石門二路街道達安城、新福康里兩個社區個案調查狀況出發，試圖找出這些變化，以及這些變化怎樣影響了居民參與公共事務的條件，并進一步指出地區政府在這種基礎關系結構轉型后應扮演什么角色，而這一點對于積累新式社區管理經驗，以至“打造國際一流社區”無疑具有重要意義。

一、達安城、新福康里兩個小區的基本情況

達安城小區和新福康里小區原來都是石庫門舊式里弄，是近幾年通過舊區改造在我區較早建成的新式小區。據我們的調查，達安城小區住宅共58414平方米，業主579戶，新福康里小區住宅10.8萬平方米，有主業1246戶。這些業主或者通過回搬或者通過新購都取得了房屋的產權，是新小區的真正主人。兩個小區業主全部入住后，相繼成立了業主委員會（以下簡稱業委會）。目前，達安城小區已是第二屆業主委會員，有11人組成；新福康里小區也成立了第一屆業主委員會，有13人組成。兩個小區的業主委員會成立后，都與管理小區的物業公司（前者是上海達安物業管理有限公司，后者是上海百事通物業管理有限公司）簽訂物業管理服務合同，與物業公司形成聘用與被聘用的關系。兩個小區相同的是，所聘用的物業公司都繼續了業委會成立之前的管理本小區的物業公司，而兩個物業公司與原來的小區開發商都有某種關聯。目前從整體上而言，兩個小區的業委會與物業公司之間關系良好，業委會對物業公司整體上是信任的，但有不滿意的地方，達安城小區業委會對于物業公司就小區內開公司問題的處理情況不甚滿意，新福康里小區居民因小區內盜竊案件不斷發生以及物業收費較高而頗有微詞。

二、城市社區基礎產權關系的變革

我們知道，傳統城市社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者沒有通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因而居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家（由政府房管部門代表行使）。居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司（由“房管所”轉制而來），這些準政府機構代表政府擁有物業資源的占有、處置和受益權，同時也程度不同地替政府承擔著部分社會福利功能。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，并不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔，甚至還可能由小區經營的其它收入（比如停車場、房屋出租等）來填補。正因如此，物業公司不僅視自己為當然的管理者，而且是身份和地位都高于居住者一方的，因為他們掌握著房屋資源的社會提供，是他們代表政府為居民提供了福利。在物業眼里，居民是一個準公共福利的享受者，是物業管理照顧的對象。居民不住，對物業的生存沒有影響，但反過來，如果物業停止了工作，對居民的影響極大。如果居民希望保留樓前更多的綠地，希望減少油煙、噪音污染，希望建造自行車棚等，居民就必須或者通過請求其產權單位代表他們向物業交涉，或者集體通過信訪的形式向物業呼吁。事實很清楚，是居民依賴物業的資產生存，而不是相反。物業與居民之間是縱向的管理與被管理關系，雙方的權利、責任和義務不對等，居民無權約束物業，居民公共需要的能否實現基本上取決于物業的良心發現，而非法律的約束。還需要指出的一點是，在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有

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