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住宅樓加層引發訴訟 業主爭產權為何敗訴
位于上海市臨平北路上的金殿苑小區1號樓原規劃設計為24層的住宅樓，可建成后卻莫名其妙地多出了一層，變成了25層。原來，房產商在施工中擅自更改規劃，從中插建了一層樓面。當這一暗藏的玄機被暴露后，業主們在憤憤不平之余，將一紙訴狀遞到法院，要求確認加層樓面的產權歸全體業主所有。然而，業主們的這一要求卻沒能得到法院支持。日前，上海市二中院終審判決駁回金殿苑業主委員會的上訴，維持原判。
1999年9月，金殿苑小區建成。次年1月，上海華涼房產開發經營有限公司取得金殿苑商品房的產權證。其中明確1號樓共24層，134套住宅。隨后購置房產的業主紛紛入住。 2002年4月，金殿苑業主委員會成立后，1號樓的業主們向業主委員會反映，在這幢樓的2層和3層之間，又多出了2Ｅ層，這層樓面有3套住房計236平方米，早在2001年就被開發商以有使用權而出租給了他人。
由于2Ｅ樓層的增建，開發商自始至終未經業主同意，擅自壓縮住宅層高和使用面積，且多出的3套住房既沒有分攤公用面積，也沒有繳納維修基金。為此，業主們認為開發商的這一做法侵害了他們的合法權益，要求將2Ｅ層住房的產權歸全體業主所有。
受業主委員會委托，金殿苑業主委員會出面找開發商華涼公司論理，然而華涼公司已于2002年注銷。而當業主委員會找到華涼公司注銷時的債權、債務承接人上海包運房地產有限責任公司時，業主們的要求當即遭到拒絕。鑒此，業主委員會將包運房地產公司告上法庭。
經查明，華涼公司因在金殿苑1號樓擅自加層，曾被上海市虹口區規劃局處以罰款，后規劃局又補發了工程規劃許可證。
在法院一審期間，金殿苑業主委員會因不服虹口區規劃局的這一行政行為，另行提起行政訴訟。雖然虹口區規劃局補發許可證的行政行為被法院判決撤銷，但是，金殿苑業主委員會要求確認加層產權歸業主所有的訴訟請求，卻未能得到一審法院的支持。金殿苑業主委員會不服，便向市二中院提起上訴。
今年1月11日，上海市二中院開庭審理了此案。在庭審中，包運公司辯稱，系爭房屋是由華涼公司出資建造和銷售的，而金殿苑業主委員會并未出資，產權應屬于包運公司所有。華涼公司在不改變整幢大樓框架結構和外觀的前提下，在樓房內部的第二層增加一層樓板，在向有關部門補辦了手續后，將2Ｅ層房屋作為使用權房銷售，并不違反法律規定。即使此舉違法，也應由行政部門處罰，但2Ｅ層房屋產權不應屬于金殿苑業主委員會所有。金殿苑業主所購買的房屋完全符合產證上的要求，并不構成任何侵權。
法院經審理后認為，民法理論將合法取得財產所有權的方式分為原始取得和繼受取得。所謂原始取得，是指根據法律規定，最初取得財產的所有權或不依賴于原所有人的意志而取得財產的所有權。本案系爭的三套房屋由包運公司建造，是包運公司通過自己的生產勞動所創造的勞動產品，因此金殿苑業主委員會的訴請顯然不符合原始取得的法律特征。所謂繼受取得，是指通過某種法律行為從原所有人處取得對某項財產的所有權，該方式是以原所有人對該項財產的所有權作為取得的前提條件。根據本案查明的事實，包運公司尚且未能依照法律規定取得所有權，又沒有將所有權轉移的表示，因此金殿苑業主委員會的訴請亦不符合繼受取得的法律特征。由于金殿苑業主委員會的主張沒有法律依據，故法院不予支持。
至于金殿苑業主委員會在上訴中提及的因插層而可能產生的公用面積分攤及維修基金繳納問題，由于不屬本案處理范圍，法院認為金殿苑業主委員會可另行依法獲得權利。
新華網·梁宗 劉丹
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