國際經濟學論文

淺析房價飛漲原因以及政策性分析

摘要 近幾年，房地產價格持續上漲，已遠遠超過普通市民所能承受的范圍。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。本文重點分析了房價上漲的原因，并探討國務院頒發的“新國八條”通過哪些方式對房價進行調控。 關鍵詞 房價上漲，原因，新國八條

一、我國房價現狀

改革開放以來，我國房地產業得到迅速發展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價格又是房地產的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當中，因此越來越被人們所關注。

2010年1月19日，國家統計局在其網站上發布了2009年全國房地產市場年度統計數據。數據顯示，2010年，全國商品房銷售面積均價為5034元/平方米。以北京為例，北京市統計局2010年6月17日發布的數據顯示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均價，四環內已達34620元/平方米，四至五環路的住宅期房均價每平方米漲到20749元，五環到六環路的住宅期房均價每平方米漲到14799元。

根據國家統計局發布的2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲跌幅度（月度同比），我們可以看出，住宅價格從4月份到12月份開始回落，但總體來說，銷售價格相對之前仍呈上漲趨勢。

圖1：2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲跌幅度（月度同比）

二、房地產價格迅速上漲的原因分析

（一）需求拉動住房消費

1、家庭小型化的趨勢

中國的家庭模式正在逐年變小。傳統的三代同堂的大家庭正在分解為若干小家庭，家庭小型化的趨勢增加了對住宅的要求。

從大家庭到小家庭的分解，一個很直觀的結果便是使得人均居住面積擴大，這便帶來了剛性的住房需求。剛剛畢業的學生、參加工作尚未結婚的一部分人、準備結婚的人群，這些群體應該來說都是從大家庭中分離出來的，由于工作的需要、環境的需要、婚姻的需要等一些原因，他們都會有

擁有住房的需要。對于剛剛畢業的學生、參加工作尚未結婚的這部分群體，由于事業剛剛起步，一般沒有充足的資金去購房，絕大多數的人都會去租房，租房需求的增大一方面也是對住房需求的增大。準備結婚的群體，有了一定的資金基礎，基本都有購房的需求。所以無論是租房還是購房，最后總會使人們產生供不應求的觀點，這部分需求總是持久存在的。

2、城市化進程加快

城市化水平表明的是城市非農業人口占總人口之比。城市化進程加快使得大量農村人口涌進城鎮，這必然帶來了剛性的住房需求。2010年，中國的城市化水平將達到47%，即全國有6.3億人口在城市中生活，與2004年相比，城鎮人口凈增1.07億，按人均居住面積為14平方米。另外城市化的建設使得每年有1億平方米的拆舊蓋新，此期還要新建12億平方米的新住宅。

根據1和2的分析，家庭小型化的趨勢以及城市化進程將在未來較長時間持續下去，在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，這將推動房地產業繼續發展。根據供給需求曲線（如圖2），供需平衡時，價格為P0，數量為Q0。當需求不斷增大時，即需求由D0增加到D1，而房地產不能立即供給，因此，價格上揚至P1，在P1價格水平下，需求和供給的房地產數量為Q1，實現新的均衡。

P

P1

PO

QO

Q1 Q

圖2：供給需求曲線

3、居民收入水平提高

收入提高了居民購買的能力，廣大居民改善居住條件的愿望加強，隨著綠色住宅、健康住宅、生態住宅、可持續住宅等的興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛。

當人們的.收入水平提高了，人們消費的商品也會隨之越來越品質化，這也就代表了你需要支付更多的錢來購買更好的商品。對于我國居民來說，當收入提高了，人們想要改善居住條件的愿望也愈發加強。對于一般商品，例如食品，

http://salifelink.com 如果我有充足的資金，那我就可以買價格更貴的進口食品，如果我資金有限，那么我就去買便宜的、普通的食品。你買你的貴的食品，我買我的便宜的食品，按理不會出現什么矛盾，可是正由于房地產區別于一般商品的特殊性——不可移動性，使得房價偏離其原本的價值不斷上漲。一般來說，高檔商品房一般都會建在交通便利、基礎設施俱全、環境宜人的地區，高檔商品房憑借自己的房屋質量、環境、地段理所當然要求更高的房價，一旦這一地區某新建的高檔房地產價格上漲，靠近該房地產的其他區域，也陸續建設起一些高檔的商品房，價格也會跟著上漲，那么即便是該地區那些普通的舊房子，由于這些房東也有對自己房子升值的欲望，所以也會盡量跟該地區其他房價保持一致，同時周邊的房子也陸續提價，整體房價也就上升了。如

圖3，一個地區W，開發商在A1和A2處同時建起高檔商品房隨后，另外的開發商在靠近A1、A2的B1、B2處同樣建起了高檔商品房，那么以A1、B2為中心區域的S1和以A2、B2為中心區域的S2，房價都會上漲，接著以S1、S2 為中心，周圍的房價也會圍繞著S1、S2一環一環的提高。例如m區域的房價就高于n區域的房價，范圍不斷擴張，最后，整個地區W的房價都會上漲。另外，高檔商品房可以為房地產開發商牟取更多的利潤，這也就會引發房地產開發公司想要開發更多高檔商品房的欲望，導致住房供應結構不合理。

W

A1 B1 A2 B2

S1 n S2

圖3

（二）開發成本導致房價上漲

1、土地價格的持續上漲

2002年7月1日開始實行土地招拍掛制度，導致地價過高，上漲過快。而由于土地的壟斷性、稀缺性和儲值功能，開發商又能夠輕易地把地價轉移給房價，起到了催生房價的作用。

作為供應方，地方政府的主要收入來源是賣地和稅收。土地的強制性招拍掛制度使地方政府有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地獲取巨額土地差價的利益驅動，賣地收益最大化成為其政策和行為取向。許多地方政府用炒高地價的方式籌集地方政府收入，“招拍掛”與“價高者得”體制就成為地價上漲的推動因素。在許多城市中的大企業，甚至大型國有企業，天價購買土地，成為“地王”，而最終把地價轉移給房價，進一步推高了房價的預期。招拍掛體制已經成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。

2、建造成本上升

建筑行業需要消耗大量的鐵礦、煤炭、木材、水泥等資源，而這些資源有其自然增長率，超量的需求會引起它們價格的暴漲。建筑行業是能源消耗的主要行業，對房地產行業來說每年以20億平方米速度遞增，其資源和能源的消耗更可想而知。近幾年世界能源價格高速上調，我國能源與建材價格也隨之上漲，必然會對開發成本帶來相當的影響。

（三）投資、投機性住房需求

商品房作為一種不動產，保值和增值的特性突出。對商品房進行投資和投機，從而賺取租金和差價的現象已經十分普遍。投機因素對商品房價格逐步脫離了市場規律，有的城市投機性質的購房甚至達到商品房交易的40%。

首先，我們要對住房的投資性需求和投機性需求加以區別。投資是一次性投入資金，以后逐年得到回報。若干年后除收回本金還有利潤。比如買房出租，從租金中回收投資的資本。又如買房用于建設廠房，建停車場，建倉庫等每年都能有收益的項目，這些都屬于投資。一般來說投資性購房

不會產生房地產泡沫，適當的投機性購房不僅能夠緩解百姓換房的需要，有利于住房的周轉，同時還能夠預示房地產價格的走向，引導資源更合理的配置。然而投機過度則會使房價飛漲，很可能導致房地產泡沫。

那么過度投機是如何推動房價上漲的。投機需求對房價的推動可分三個階段：第一階段，消費需求主導，投機需求滋生。隨著收入的增長、城市化進程的推進以及住房分配制度改革。房地產商品的消費需求迅速增加，房價出現上漲的苗頭，這形成了推動房價上漲的原始動力。有先見之明的人開始進行投機，形成投機需求的主體，但是，這一部分人畢竟是少數人，這時投機需求并不旺盛，它不是推動房價上漲的主力力量。第二階段，消費和投機需求都很旺盛，總需求被放大，房價大幅上升。在這一階段，由于擔心房價繼續上漲，有住房消費需求的人紛紛加入購房者的隊伍，消費需求得到充分的釋放。房價的上漲和實際利率偏低刺激了人們的投機欲望，更多的投機者不斷加入到炒房的行列，投機需求不斷增加。這時的投機需求已經成為推動房價上漲的重要力量。第三階段，投機盛行，推動房價的非理性上漲。房價的持續上漲，不斷刺激投機者欲望，為了獲得更多的投機利潤，出現了惜售、囤積房源，抬高房價等非理性行為。這一階段，房價暴漲，現實的消費需求由于房價的暴漲已經不得不轉化為潛在的消費需求，房價大大的超出了中低收入者支付能力。

下面用供給需求曲線來解釋（如圖4）。在正常情況下房地產市場的供給曲線S0是一條向右上方傾斜的曲線，需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線，表示隨著房地產價格的上升，供給增加，需求減少，供給與需求數量在Q0達到均衡，此時均衡價格為P0。但若房地產市場存在投機需求，需求曲線就會變成向右上方傾斜的曲線D1，表明價格越高，投機者在非理性預期和“羊群效應”的作用下，會認為未來的房價會更高，投資的獲利空間更大，所以對房地產的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點B是在存在房地產投機情況下的市場均衡點，它對應的價格P1高于房地產真實需求所支持的市場均衡價格P0。由于慣性和價格會繼續上漲的預期，投機者繼續買進房地產，在下圖中體現為需求曲線D1外移到D2，房地產價格則迅速上升到P2，并以更高的價格賣給其他風險偏好更大的投機者，繼續獲取差價利潤，而差價利潤又吸引其他投機者進入房地產市場，如此循環，直至形成投機泡沫破滅。

P

P2

P1

PO

O12

圖4：供給需求曲線

我國的房地產市場中投機房很多有其原因：我國的經濟有很高的增長率，收入分配又很不均衡，

儲蓄率又非常高，結果就有大批有錢人手中握有大量流動性資產。這些資產要尋找投資獲利的機會，可是我國的金融市場很不發達，主要的投資渠道股票市場存在著許多作假和欺騙，沒有好的投資機會，最后紛紛找到了不但可以保值而且升值的房地產。

（四）住房供應結構的不合理

目前房地產市場供應量的失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，另一方面，中低收入者無法買到廉價的住房，更加強化了居民對于住房供不應求的觀念，使得開發商進一步提高房價。

綜合以上分析可以看出，房價上漲原因錯綜復雜。除了以上原因外，影響房價變動的因素還包括消費者對房價的心理預期，國家的利率政策、稅收政策等。面對房地產市場的復雜形勢，應當冷靜觀察，客觀分析，適時采取正確的調控措施。

三、“新國八條”的出臺以及有效性分析

自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，國務院又頒布了相關政策措施，簡稱“新國八條”。

“新國八條”全文簡介：

（一） 進一步落實地方政府責任。

（二）加大保障性安居工程建設力度。

（三）調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。

（四）強化差別化住房信貸政策。

（五）嚴格住房用地供應管理。

（六）合理引導住房需求。

（七）落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。

（八）堅持和強化輿論引導。

“新國八條”解讀：

>>政府監管方面

房價目標施壓地方政府

【解讀一】這是國家首次要求地方政府制定房價調控目標，這使得地方政府不會任由房價上漲。一方面，地方政府認為房價的上漲同時會提高該地區的CPI、GDP等指數，房價的上漲表明了該地區經濟發展迅速，這是地方政府希望看到的結果。另一方面，房價的上漲也表明了土地價格在上漲，作為地方政府主要收入的土地出讓金，地方政府只會希望土地價格升而不降。所以該政策的好處是通過地方政府的調控來穩定房價，有了地方政府的承諾，打消了投資投機者對預期的追逐，讓有合理購買需要的購房人不再恐慌性購房。

保障性住房須擴大覆蓋

【解讀二】該政策通過加大保障性住房的建設、增加公共租賃住房的供應，緩解了低收入者買房的擔憂和壓力。據了解，今年北京將開工建設20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工10萬套保障性住房，實現交用的公租房數量將達到1萬套左右。“十二五”期間，北京開工建設的保障房數量總量將達到100萬套，其中六成為公租房。

>>金融政策方面

二套房首付款提至六成

【解讀三】該政策再次加強了對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進一步抑制投機購房。新“國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點就

是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。資源是有限的，應該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。

>>土地交易方面

保障性住房用地將單列

【解讀四】該政策進一步規定了保障性住房的用地情況，嚴格限制了擅自改變保障性住房用地性質的行為。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，使得土地購買企業會謹慎開價，使得不斷產生“地王”的這一現象有所緩解。

>>交易稅費方面

二手房交易稅按全額征收

【解讀五】首先，相比之前執行差額收取營業稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅使得 5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 5.5%的營業稅也就是繳納

5.5萬，而以后將需要交納11萬。其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發商過快上漲價格。預計各地區將陸續出臺房價的抑制措施。第三，加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現象，導致了樓市調控的部分措施作用減弱。調控將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。第四，嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取將給市場調控帶來相比房產稅更有效的作用。

以北京為例，從北京市2011年住宅期房均價來看（圖5），隨著“新國八條”的出臺，北京住宅期房均價從3月份開始緩慢下降，到了10月份以后，房價下跌的幅度變大，說明該政策對于房價的調控還是取得了一定的成效的。

圖5:2011年北京市住宅期房均價

參考文獻：

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[2]http://211.65.227.58:81/DRCNet.Mirror.Documents.Web/docview.aspx?docid=2642005&leafid=3032&chnid=1021&searchquerystring=芬&SearchItem=author

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[5] http://beijing.anjuke.com/market/#mode=1&hm=0&period=12

[6] http://finance.sina.com.cn/d/20040611/1043809143.shtml

[7] http://news.xinhuanet.com/house/2011-01/27/c_121028964.htm

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