物業(yè)管理案例集

1、本市對物業(yè)專項維修資金的籌集、使用和管理較以往有何變化,具體規(guī)定如何?

【分析解答】

新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理,應仍然按照市政府有關維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

對新建非住宅物業(yè)的專項維修資金的籌集、使用和管理,《若干意見》規(guī)定,新建非住宅物業(yè)出售時應設立維修資金,具體標準和設立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定,在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的,維修資金應以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行,設立專門帳戶,按幢立帳、按戶核算。

在前期物業(yè)管理期間,按規(guī)定設立的維修資金由區(qū)縣房地產管理部門代為監(jiān)管;業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后,由區(qū)縣房地產管理部門移交給業(yè)主大會。

2、建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和服務、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,雙方應辦理何種法定手續(xù)?

【分析解答】

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè),應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗,查驗中發(fā)現房屋質量和公建配套設施等問題,應書面告知建設單位,并辦理交接手續(xù)。建設單位應當按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料,對驗收發(fā)現的問題應當予以整改,并承擔相應的民事責任。

3、《條例》施行后,對建設單位出售房屋以及購房人購買房屋時有哪些具體要求?

【分析解答】

對于建設單位而言,一是在銷售房屋前,要參照市房地資源局的示范文本,制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書;二是建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同,應包含前期物業(yè)服務合同的內容,并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經規(guī)劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

對于物業(yè)買受人而言,在與建設單位簽訂房屋出售合同時,應同時對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

4、《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)建設單位應通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),本市對這項規(guī)定的執(zhí)行有何具體操作辦法?

【分析解答】

關于前期物業(yè)管理招投標事項,《若干意見》規(guī)定:業(yè)主大會成立之前,住宅物業(yè)建設單位應當按照房地產開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。住宅共用設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

關于本案維修費用的支出,應對水管倒灌原因進行分析后確定。如果系由該業(yè)主使用不當造成的,則由其承擔維修費用。如果該事故系由相鄰業(yè)主(使用人)使用不當造成的,在能查清責任者的情況下,費用由責任者承擔;在不能查清責任者的情況下,費用由共同使用總管的業(yè)主(使用人)分攤。如果倒灌是由于總管(共用設備)設計不當或老化等原因引起的,物業(yè)公司應對其進行技術處理,所發(fā)生的費用從維修基金中列支。

8、小區(qū)內的石桌砸傷人,由誰來負責?

【專案簡介】

王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內。1999年8月24日下午,王先生7歲的女兒在小區(qū)內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時,桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關節(jié)骨折。事后,王先生找到某物業(yè)公司,認為其應就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的,與物業(yè)公司的管理沒有關系。為此,王先生向法院提起訴訟。

【分析解答】

庭審中,物業(yè)公司認為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的,是她自己的過錯造成的,而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此,物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。

法院審理查明,某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內的4套石桌,桌面重達90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時只用了樹脂和水泥粘合。王先生女兒被砸傷后,物業(yè)公司發(fā)現其余三個石桌面也已松動才主動予以拆除。此外,該物業(yè)公司無法提供石桌的合格證、設計標準等有效證明。根據建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)管理是支隊小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。《中華人民共和國民法通則》第126條規(guī)定:“建筑物或者其它設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應當承擔民事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。”由于王先生作為監(jiān)護人,沒有盡到監(jiān)護責任,也負有一定責任。據此,法院判令某物業(yè)公司承擔主要賠償責任。

9、小區(qū)內的裝修規(guī)定與業(yè)主的財物失竊是否有關?

【專案簡介】bsp; 1997年7月9日,原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購買了某小區(qū)的一套住房。在購房時,雙方約定:住戶安裝各種防盜設施須經物業(yè)公司審批,朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。1998年12月2

7日,一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下,進入房內偷竊了包括現金在內約價值50000元的各種物品。侯、陳夫婦認為,被告不允許原告裝防盜設施的規(guī)定,造成了原告財物的失竊,于是將瑞星公司告到了法庭,要求其賠償失竊損失費50000元人民幣。

【分析解答】

法院在作了細致慎密的調查取證,并經過庭審后認定:原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998年12月27日發(fā)生了入室盜竊事件,原告的財產權受到了侵害,但侵權人并非被告瑞星公司,而是入室盜竊的罪犯。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應作的工作,既設置了門崗,又進行了必要的巡視,而保安服務僅僅是為了維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動,不是針對保證業(yè)主個人和家庭安全的個人安保。所以被告在原告家因入室盜竊的財產侵害中沒有過錯,不承擔民事責任。

至于 “朝南窗不允許安裝防盜窗”,這是原、被告之間的約定,在實施該“約定”的過程中發(fā)現了盜竊事件,原告提出要求被告承擔民事責任、賠償財產損失無法律依據。

據此,依照《中華人民共和國民法通則》有關規(guī)定,法院做出了對原告侯、陳夫婦的訴訟請求不予支持的判決。

10、物業(yè)管理中公司應承擔何種保安職責?

【專案簡介】

某小區(qū)業(yè)主委員會與被告某物業(yè)公司于1997年2月4日簽訂一份《物業(yè)管理合同》。雙方約定,委托服務期限為1997年2月16日至2006年12月31日,委托管理項目包括了保安服務。2000年1月23日晚9時許,原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內遭不法分子襲擊受傷。同年4月25日原告訴至法院,要求物業(yè)公司承擔未盡到保安職責的民事賠償責任并解除物業(yè)管理合同。

【分析解答】

原、被告訂立的《物業(yè)管理合同》發(fā)生在《上海市居住物業(yè)管理條例》實施以前,系雙方自愿,因此,該合同是合法有效的。被告雖在合同中承諾了保安服務,但這種保安服務應限于防范性安全保衛(wèi)活動,并不能要求達到完全根除治安、刑事案件。被告確已在小區(qū)設置了門崗及保安員,原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責所致的證據,故要求被告承擔的賠償責任缺乏事實與法律依據,法院難予支持。

至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同,因該合同是業(yè)主委員會與物業(yè)公司兩個主體簽訂的合同,原告?zhèn)�人只有建議權,故法院對原告提出的解除物業(yè)管理合同的請求不予支持。

11、因排水管道不暢,而使業(yè)主室內受損的責任由誰承擔?

【專案簡介】

甲小區(qū)某號602室由被告華某承租,502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水

管道進口處按規(guī)范要求設置防護網,被鳥鉆進管道內筑巢,致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時,未經物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺,因該陽臺排水口已封死,積水無法排出,沿602室周圍墻角深入502室,致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償,但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉,原告王某遂訴訟至法院。

【分析解答】

對于此案,法院審理經審理判定:

1、物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通,致使雨水受堵后溢進華某和原告王某承租的房屋內,造成原告財產損失,對此,物業(yè)管理公司應承擔主要責任。

2、華某未經物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽臺處排水管道口封死,使陽臺的積水無法從排水管及時排出,加重了原告的財產損害。為此,華某對原告的財產損害也應承擔一定的責任。

 

12、誰應當承擔裝修事故的賠償責任?

【專案簡介】

某業(yè)主張某委托一家家庭裝潢公司對其房屋進行裝修,并簽訂了裝修合同。裝潢公司在施工過程中操作失誤,不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞,并造成孫某財產損失。三方為此發(fā)生爭執(zhí),無法協(xié)商解決。

【分析解答】

依據《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十五條“因進行家庭居室裝飾裝修過程中或者裝飾裝修后使用不當而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等,應由裝飾裝修的委托人負責修復和賠償;如屬被委托人的責任,由委托人直接追究被委托人的責任,并由被委托人承擔修復和賠償”的有關規(guī)定,孫某應向張某提出賠償要求。因為該事故的發(fā)生在于裝潢公司施工操作失誤,所以張某在向孫某作賠償后,有權向裝潢公司追償。

張某與裝潢公司的糾紛,根據《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十六條的有關規(guī)定,可向房屋所在地的區(qū)、縣建設行政管理部門投訴,也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會申請仲裁。

13、因物業(yè)公司未告知業(yè)主在裝修時的注意事項而給業(yè)主造成的損失由誰承擔?

【專案簡介】

某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中,由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中,應預留共用設備的檢修孔,方便共用設備的維修。”的該項小區(qū)內住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下,裝修時封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中,共用管道發(fā)生堵塞,在疏通修理的過程中,給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。

【分析解答】

《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十條規(guī)定:“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前,應將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人。”本案中的物業(yè)公司沒有承擔該條例規(guī)定的告知義務,使業(yè)主的裝修留下了隱患,并且給業(yè)主帶來損失,理應承擔賠償責任。

14、【問題】

誰應承擔該起墜樓事件的責任?

【專案簡介】

98年8月,某小區(qū)業(yè)主林某的幼兒在上樓時因玩耍不慎,導致身體重心失控,傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上,在撞碎了其中一塊原來就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后,墜樓致傷。林某事后向開發(fā)商索賠。

【分析解答】

1997年1月1日起實施的《上海市建筑物使用安裝安全玻璃的規(guī)定》第五條第八款規(guī)定:易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位必須使用安全玻璃;1997年7月1日頒布實施的《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十條中規(guī)定,有關物業(yè)管理服務應當保障物業(yè)使用方便、安全,在發(fā)現住宅共用部位、共用設備或者公共設施損壞時,應當立即采取保護措施,并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修的規(guī)定。因此,本案的開發(fā)商及物業(yè)公司對幼兒的墜樓致傷負有一定的責任。

同時,幼兒的監(jiān)護人未盡到監(jiān)護的職責,也應對墜樓事件負有一定的責任。

15、新購住房發(fā)生的維修責任由誰承擔?

【專案簡介】

陳先生年初購得一套商品房,因黃梅季節(jié)連日陰雨,該商品房部分墻面開始滲水,損壞了陳先生室內的部分裝修。陳先生為此多次向物業(yè)公司反映,物業(yè)公司亦兩次派人前來維修。雖經維修,該房墻面仍有滲水問題存在。物業(yè)管理公司表示,其已盡了維修義務,陳先生應向房地產開發(fā)商進行交涉。陳先生對此甚為不解。

【分析解答】

對于房屋出現墻面滲水應視不同情況處理。

如果陳先生與開發(fā)商簽訂的房地產買賣合同中對此滲水、開裂等質量問題有約定的,則按約定處理;

如果無上述約定,依據我國相關法規(guī)對房屋建成后保修期的規(guī)定,在房屋保修期內,發(fā)現滲水,可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修;

第三,如果多次維修仍存在滲水問題,疑屬房屋質量所致,陳先生可委托房屋質量鑒定部門對房屋質量進行鑒定,確屬房屋質量問題的,且該質量問題影響購房人居住的,居住人可憑房屋質量鑒定報告通過攜手或訴訟的途徑,要求開發(fā)商維修并承擔賠償責任。

16、物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立?

【專案簡介】

一天,某商品房住宅的物業(yè)公司張貼

公告稱,“為了安全起見,將要關閉一扇小區(qū)大門,請廣大業(yè)主從另一扇門中出入。同時將在被關閉的那扇大門附近的空地上開設酒吧,對外營業(yè)。”實際上,物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內的一個業(yè)主經營。對此,小區(qū)內的廣大業(yè)主非常不滿,認為出入小區(qū)不方便,占用空地也影響小區(qū)環(huán)境,紛紛要求重新打開那扇被關閉的大門,停止在小區(qū)內經營酒吧。物業(yè)公司對業(yè)主解釋:關閉一扇大門,是為了減少閑雜人員進入小區(qū),保證小區(qū)的安全,物業(yè)公司有權這么做。酒吧是設置在空地上,不影響業(yè)主居民的日常生活。承包經營酒吧的業(yè)主則認為自己作為業(yè)主有權使用小區(qū)公共用地。

【分析解答】

本案的物業(yè)公司和承包經營酒吧的業(yè)主對封門設酒吧事件的解釋理由不能成立。

按《上海市居住物業(yè)管理條例》第十八條的規(guī)定,物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行管理活動,所以它的權限不能超出被授權的范圍。此糾紛中的物業(yè)管理公司在未經小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的授權,作出關閉大門和開設酒吧的行為是不適當的,應該加以糾正。

承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。每個業(yè)主對于小區(qū)內的公共設施都有合理的使用權,但不能對某一公共用地有專門的使用權,否則就是侵犯了其他業(yè)主的使用權。

如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯誤行為,則業(yè)主委員會有權提起民事訴訟,要求物業(yè)公司打開那扇門,同時要求撤除設置的酒吧。如果業(yè)主委員會認為該物業(yè)公司不勝任工作,可提出解除物業(yè)管理委托服務合同。此外,當業(yè)主委員會沒有履行職責時,任何業(yè)主都有權起訴,以維護業(yè)主的合法權益。

17、誰來承擔因污水倒灌給業(yè)主帶來的損失?

【專案簡介】

某住宅的公共排水管道出現排水不暢的現象。接業(yè)主報修電話后,物業(yè)公司進行了現場勘查,發(fā)現堵塞物位于5樓業(yè)主陽臺的排水管中。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好,借故阻撓物業(yè)公司進來維修。數天后,因排水管道嚴重堵塞,污水從2樓業(yè)主的房間中倒灌出來,給其造成嚴重損失。2樓業(yè)主就自己的損失向物業(yè)公司索賠。

【分析解答】

《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十九條明確規(guī)定:“住宅的共用部位、共用設備維修時,相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產損失的,責任人應當負責賠償。”

本案中,造成2樓業(yè)主的損失的責任人是5樓業(yè)主,而不是物業(yè)公司,因阻撓物業(yè)公司進場維修而直接給2樓業(yè)主造成損失的5樓業(yè)主,應承擔損失的賠償責任。

18、季來臨,P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱,并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據物價局的規(guī)定標準向業(yè)主收取有關費用開支。但業(yè)主委員會主任還是感到物業(yè)公司的收費太高,為節(jié)省開支,他決定自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對。雙方各持己見,相持不下。

【分析解答】

清洗水箱是物業(yè)管理中共用設備管理服務的一項具體作業(yè)行為,是基于《上海市居住物業(yè)管理條例》第十九條中“物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列服務事項:(一)住宅公共部位、公用設備的使用管理、維修和更新;”的規(guī)定及雙方合同約定而產生的。

本案中業(yè)主委員會已將其物業(yè)的專業(yè)管理委托給物業(yè)公司,按規(guī)定不能違約另請民工來清洗水箱;再者,根據《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》的規(guī)定,水箱的清洗消毒人員應取得衛(wèi)生行政部門核發(fā)的健康合格證,沒有健康合格證的,不能清洗水箱。

19、損壞房屋承重結構應如何恢復原狀?

【專案簡介】

業(yè)主余某在房屋裝修時擅自拆除了承重墻,經群眾舉報,所在地房地產行政主管部門發(fā)了限期整改通知,要求其恢復原狀。余某在規(guī)定時間內恢復了承重墻,不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復不符合規(guī)定,余某很生氣,認為物業(yè)公司是在存心整人。

【分析解答】

根據滬房地資(2000)256號文《關于恢復被損房屋承重結構若干問題的批復》的規(guī)定,損壞房屋承重結構恢復原狀需符合以下條件:一是不得降低原構件的強度;二是不得低于原構件的用料標準;三是恢復原有構件的形狀;四是修復部位的構造措施要符合有關技術規(guī)定。

本案中,余某應按上述規(guī)定恢復擅自拆除的承重墻,恢復方案和施工應由具有資質的房屋修繕設計施工單位實施并驗收,物業(yè)公司應對修復工程加強監(jiān)督、巡視;承重墻修復后,房地產管理部門應到實地核實。

20、怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題?

【專案簡介】

某高層住宅小區(qū)數名業(yè)主因住房朝向不佳等原因,要求安裝曬衣架,受到物業(yè)公司的勸阻,由此雙方發(fā)生爭議,高層住宅部分業(yè)主堅決要求安裝曬衣架。

【分析解答】

目前的法規(guī)雖然沒有嚴格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。但是,由于安裝曬衣架會帶來高空墜物(如曬衣架被大風吹落)等不安全因素,同時影響建筑物的外觀,對此,物業(yè)公司應做好對業(yè)主的有關宣傳工作,講明利弊,引導業(yè)主在裝修時安裝室內曬衣架。物業(yè)公司還可根據《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的規(guī)定對安裝曬衣架的行為進行管理。

21、怎樣解決社區(qū)服務和物業(yè)管理服務的交叉問題?

【專案簡介】

某小區(qū)的公房承租人夏某長期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金,并向居委會交付保安、保潔費。1999年5月小區(qū)成立了業(yè)委會,續(xù)聘原物業(yè)公司提供管理服務。5月起,物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費和保安、保潔費,理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服務。夏某對此深感不解。

【分析解答】

滬價房(1996)第174號文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務收費若干問題的解答》規(guī)定:公有住房的承租人,按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標準繳納房租,不需要另付管理費和電梯、水泵運行費。如有保潔、保安服務內容的,則另付保潔、保安費。

關于社區(qū)服務和物業(yè)管理服務的交叉問題,該文規(guī)定了“誰收費、誰服務”和“同一收費項目不得重復收費”的原則。所以,在上述案例中,由于保潔、保安服務仍由居委會提供,所以物業(yè)公司不應再向居民收取保潔、保安費。

根據2000年上海市社區(qū)工作會議“街道居委會社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會自治管理”的精神,物業(yè)公司應與居委會協(xié)商,逐步把保潔、保安服務納入物業(yè)管理的工作軌道中來。

22、業(yè)主拒付物業(yè)管理相關費用的理由是否成立?

【專案簡介】

某小區(qū)的業(yè)主委員會自1996年起委托原告DM物業(yè)公司進行物業(yè)管理。99年2月,新的業(yè)主委員會將合同延期至2000年11月底。自原告管理以來,被告朱某一直未繳付物業(yè)管理費和維修基金,亦拒付大樓電控門安裝費,原告在多次催討無效的情況下,訴請法院判令被告支付物業(yè)管理費及滯納金,支付維修基金和電控門安裝費。對此,被告朱某辯稱,物業(yè)管理合同簽定時,DM物業(yè)公司的法定代表人章某同時又是業(yè)主委員會的主任,故物業(yè)管理合同無效;維修基金未發(fā)生實際使用,故無權收取;電控門安裝后始終開著,未達到安裝目的,業(yè)主不應付費。

【分析解答】

本案經法院審理后,法院認為,原告的法定代表人擔任業(yè)主委員會主任時與該業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同雖然不妥,但在當時并未違反禁止性規(guī)定,合同期滿后,新選任的業(yè)主委員會認可該合同,故認定該合同有效。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務關系,原告有權依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定向被告收取物業(yè)管理服務費及相應的滯納金。對于房屋維修基金及電控門安裝費,應由業(yè)主委員會自行主張,原告無權主張這兩筆費用。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費的依據不足。

23、應由誰來承擔過錯責任?

【專案簡介】

某小區(qū)內5號樓因排污水管堵塞,污水從2樓203室的

地漏中倒灌出來。因203室系業(yè)主新購住房,亦未裝修,房屋內暫時無人居住,所以導致203室內大幅漫水,并從樓地面滲漏到底樓103室的屋頂,使得103室業(yè)主精心裝修的室內屋頂嚴重受損。

此后,在現場疏通時,未發(fā)現任何人為的不當使用致使排污管堵塞,因無法確定責任者,103室業(yè)主氣憤之余,將203室業(yè)主和物業(yè)公司訴至法院。

【分析解答】

根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定,物業(yè)公司應經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查,定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護。在污水管正常使用的情況下發(fā)生的堵塞事件,說明物業(yè)公司對此共用設備疏于定期維護和保養(yǎng),203室與103室業(yè)主的室內受損與物業(yè)公司未按規(guī)定履行管理服務義務有因果關系,因此,物業(yè)公司應承擔事故的賠償責任。而203室業(yè)主對該事的發(fā)生并無過錯,不需承擔賠償責任。

24、底樓的躍層住戶是否應承擔電梯運行費嗎?

【專案簡介】

某大樓底層與二層設計為躍層,底層無總門,總門在二層。這些躍層的業(yè)主除搬運家具和大件物品使用電梯外,平時不乘電梯直接通過扶梯上下。因此,這部分躍層的住戶根據住宅底層的業(yè)主不承擔電梯運行費的規(guī)定拒付電梯運行費。

【分析解答】

根據滬房地物[1997]954號文《關于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關條文的應用解釋》中的規(guī)定,住宅底層的業(yè)主不承擔電梯運行費。結合本案實際發(fā)生的情況,對于底樓的躍層住戶,如果底層有總門進出,可僅按二層部分建筑面積分攤運行費。

本案中底層與二層為躍層的住房,因底層無總門進出,進出全部靠二樓總門,使用電梯的機率與一般住宅的二層住戶相同,故可將底層也視為二層,按房屋實際建筑面積分攤電梯運行費。

25、因墻面滲水造成財產損失是否概屬物業(yè)管理不當?

【專案簡介】

某小區(qū)自1998年6月起先后由開發(fā)商和業(yè)主委員會委托原告JA物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理服務,被告郭某自1999年1月起長期拖欠物業(yè)管理費。原告多次催討,均被被告拒付。被告認為,自己在裝修入住后即發(fā)現北房間墻面滲水,損壞了裝修,另外2000年夏天發(fā)生樓上住戶衛(wèi)生間滲水至被告的客廳,損壞了天花板。經原告修理,仍有滲漏。原告對此應承擔物業(yè)管理上的責任,原告不賠償財產損失,被告就不支付物業(yè)管理費。

【分析解答】

原告與開發(fā)商及業(yè)主委員會先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內的所有業(yè)主,因此原、被告之間形成了物業(yè)管理服務關系。原告進行了合格的物業(yè)管理服務,被告就應向原告支付物業(yè)管理費。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水

至屋內損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費沒有法律依據。原、被告之間是物業(yè)管理服務關系,原告的職責是對被告的物業(yè)及所在小區(qū)進行管理服務,被告的房屋墻面滲水及樓上衛(wèi)生間漏水均不是原告的原因和責任。在發(fā)生漏水后,原告進行了維修,盡了管理職責。被告應根據滲水漏水的原因相應地予以解決。根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第十六條、第五十四條的規(guī)定,被告郭某應支付原告物業(yè)管理費及滯納金。

26、可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿?

【專案簡介】

某商品小區(qū)一業(yè)主有養(yǎng)鴿子的興趣愛好,在屋頂搭建鴿棚,放養(yǎng)信鴿。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦,遂向物業(yè)公司投訴,要求處理。

【分析解答】

根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定,物業(yè)使用中禁止破壞房屋外貌,禁止在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物。因此,在屋頂搭建鴿棚,屬違反條例的行為。

依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十九條的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現違反本條例第二十八條的行為,應當勸阻制止,并督促改正;對拒不改正的,應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

對于在屋頂搭建鴿棚,影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的,相鄰業(yè)主可通過訴訟要求行為人停止侵害,排除妨礙。

27、業(yè)主進戶裝修時物業(yè)公司應如何合理收費?

【專案簡介】

某商品房小區(qū)業(yè)主在進戶時,物業(yè)公司向業(yè)主每人收取了50元進戶費。另外,不論業(yè)主裝修與否,物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運費;對室內裝修施工的民工進行了登記,發(fā)放了小區(qū)出入證件,同時也收取了每人15元的證件費。

【分析解答】

根據滬價房(1999)第166號文《關于重申和補充本市住宅入住收費項目和標準的通知》的相關規(guī)定,物業(yè)公司應按所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準,向準備裝修居室的業(yè)主或使用人以及老住戶收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的,物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。

對于進入小區(qū)進行業(yè)主室內裝修的施工人員,物業(yè)公司可向其發(fā)放小區(qū)出入證件等,但收費不得超過每人10元。

物業(yè)公司在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時,可向換房人各收取50元手續(xù)費,但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。

本案的物業(yè)公司向業(yè)主收取50元進戶費、向不準備裝修的業(yè)主收取的建筑垃圾清運費,向裝修施工人員收取的證費均屬不合理收費。

28、物業(yè)維修項目質量保修包含哪些內容?

【專案簡介】

某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主,因其住房逢雨便漏。經物業(yè)公司維修后不久,在下雨天仍舊漏水。馮某再次報修,物業(yè)公司答復說該物業(yè)維修項目不負責保修,若要繼續(xù)維修應支付維修費用。

【分析解答】

滬房地物(1997)954號文《關于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關條文的應用解釋》中規(guī)定,物業(yè)維修項目實行質量保修制度,保修期一般為三個月。修復項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中,疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準,筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。因此,本案中物業(yè)公司不能向馮某收取維修費。

29、物業(yè)的使用影響他人應怎樣處理?

【專案簡介】

2000年1月,某售后公房小區(qū)內一業(yè)主鄭某根據政府允許售后公房業(yè)主上市交易或出租的新政策,將其所擁有的一套底層住房出租給外來人員湯某作為居住使用,并辦理了出租許可證;湯某亦辦妥了外來人員暫住證。

2月,湯某將室外空地作場地,接受牛奶公司的委托辦起了牛奶中轉站。每天深夜汽車喇叭聲、裝卸聲不斷,居民無法正常休息。樓上居民就此向物業(yè)公司投訴。

【分析解答】

根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定,發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。業(yè)主將其物業(yè)出租時,應告知并要求使用人遵守《上海市居住物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定及遵守業(yè)主公約。就本案而言,物業(yè)公司應設法找到鄭某督促其告知湯某不能噪聲擾民。否則,將要其承擔民事和經濟責任。物業(yè)公司也可設法聯系牛奶公司,請他們另外選址作為中轉站,或建議居民向市環(huán)保部門投訴反映,由其進行行政處理。

30、業(yè)委會或物業(yè)公司可以拆除違章安裝的防盜門嗎?

【專案簡介】

某住宅小區(qū)的某業(yè)主擅自將防盜門外移,裝在了公共走道上,侵占了公共部位。其他業(yè)主也紛紛效仿。為制止這類在物業(yè)使用中的禁止行為,該小區(qū)召開了業(yè)主代表大會,通過限期拆除違章搭建的決議。在規(guī)定的期限內,個別業(yè)主仍置若罔聞。物業(yè)公司在多次勸阻無效的情況下,經業(yè)主委員會授權,強行拆除了違章安裝的防盜門。

【分析解答】

根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定,在公共走廊中擅自搭建防盜門屬于占用共用部位的禁止行為。對于業(yè)主或使用人違反條例的規(guī)定,物業(yè)公司首先應當進行勸阻和制止,告知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定,督促其改正,并恢復原狀。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行,物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十九

條規(guī)定,及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

對本案中的個別業(yè)主違反《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定。物業(yè)公司應按規(guī)定報房地產行政主管部門處罰,經處罰生效后由人民法院采取措施予以強行拆除。物業(yè)公司或業(yè)主委員會不是行政執(zhí)法主體,也不是司法機關,故無權對違章安裝防盜門違法強行拆除。

31、前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應遵守何種行為規(guī)范?

【專案簡介】

在前期物業(yè)管理階段,一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來人員使用。雖然該群外來人員已獲公安部門發(fā)給的治安管理許可證,但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來不少麻煩。如在小區(qū)內亂設攤賣蔬菜,弄的小區(qū)垃圾滿地。為此,小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商交涉。開發(fā)商則聲稱自己有住房處分權,自己的行為并無不妥。

【分析解答】

根據《上海市居住物業(yè)管理條例》四十二條的規(guī)定,新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制訂住宅使用公約,作為與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同的附件。故住宅使用公約隨著住宅轉讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對全體業(yè)主、使用人都具有約束力�！稐l例》第五十四條規(guī)定,業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的,應當承擔相應的民事責任;違反住宅使用公約的,相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

開發(fā)商或是小業(yè)主將其所有住宅出租時,應告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關規(guī)定。按《條例》第二十八條的規(guī)定,物業(yè)使用中禁止亂設攤、亂倒垃圾、雜物等,故在住宅使用公約中,理應明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為。

對本案的小區(qū)問題的處理,物業(yè)公司應先與開發(fā)商聯系,要求開發(fā)商必須將《條例》中禁止的物業(yè)使用行為及住宅使用公約告知其出租房屋的外來人口,并督促其遵守《條例》的規(guī)定及住宅使用公約。

如果該批外來人口在上述情況下,依然不聽勸阻,則物業(yè)公司、相關業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請訴訟,要求排除妨礙,要求使用人承擔民事責任。也可向有關行政管理部門反映,由相關行政管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

32、某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。樓上居民愛養(yǎng)花,把幾個花盆放在平臺(即樓下居民的屋頂)上。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水,造成屋頂長期積水,并滲水到其墻面為由,堅決要求樓上把花盆移走。樓上居民不肯,兩家遂爭執(zhí)到物業(yè)公司尋求解決。

【分析解答】

如果在平臺或屋頂搭建建筑物、構筑物,則屬《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。在平臺放置花盆不屬于物業(yè)使用中應禁止的行為,但在平臺上放置花盆應以不影響相鄰業(yè)主(使用人)對物業(yè)的正常使用為原則。

在處理上述案例時,物業(yè)公司應把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對物業(yè)的正常使用。在現場勘查后,如確實發(fā)現花盆的放置影響平臺的正常排水,或者花盆底部滲水至樓下業(yè)主(使用人)墻面時,物業(yè)公司應勸阻樓上居民將花盆移走。

平臺屬于共用部位�！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》規(guī)定“住宅的共用部位、共用設備維修時,相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合,因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產損失的,責任人應當負責賠償。”所以,根據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定,一旦平臺發(fā)生任何修理,樓上居民應主動將花盆移去以保證維修工作的正常開展。

33、某公司租用了一套位于商業(yè)街上的舊公房用作街面店鋪,因其左右店鋪都把招牌或廣告刷在二樓居民陽臺的外墻上,該公司欲如法效仿。但二樓業(yè)主不同意,于是公司就與該業(yè)主協(xié)商,提出為其免費安裝一部空調機作為補償,而該業(yè)主堅持公司每月向其支付500元作為租賃外墻的條件,否則將以排除妨礙為理由訴至法院。

【分析解答】

外墻屬共用部位,不是二樓該業(yè)主的自用部位,該業(yè)主無權將其出租。根據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定,利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的,應當征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的同意,收取的費用應納入物業(yè)管理維修基金。若該公司需利用物業(yè)設置廣告等經營性設施,且須支付相關費用的,則收取的費用也不應歸其個人所有,而是應當納入維修基金。若該公司在陽臺外墻上設置廣告等經營性設施影響了二樓居民的正常生活,可通過協(xié)商或訴訟來解決。

34、一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會在如何選聘了物業(yè)公司負責管理時產生了分歧,一種意見認為,應召開業(yè)主代表大會討論決定,另一種意見認為,無需開大會決定,業(yè)委會有權決定選聘物業(yè)公司的事宜。

【分析解答】

根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定,選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同,是業(yè)委會的職責之一。但是,業(yè)主委員會在選聘物業(yè)公司時,應廣泛聽取小區(qū)的意見,至于是否需要召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論由業(yè)主委員會決定。

另外,根據滬高法民一[2002]6號文件中的相關規(guī)定,占小區(qū)半數以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會的決定的,該業(yè)主委員會的決定不發(fā)生效力。

35、某小區(qū)業(yè)主委員會在與物業(yè)

公司簽訂了物業(yè)管理服務合同的三個月后,感到物業(yè)公司未按合同約定提供物業(yè)管理服務,且小區(qū)業(yè)主對此反映強烈。一天,業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示,要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費。

【分析解答】

物業(yè)管理服務是一種基于合同而產生的行為,物業(yè)管理服務合同中明確了物業(yè)公司和業(yè)主委員會雙方的權利與義務。在實際操作中,物業(yè)公司和業(yè)主委員會可依據滬房地物(1997)986號文《關于印發(fā)物業(yè)管理服務合同、前期物業(yè)管理服務合同示范文本的通知》的有關規(guī)定,參照訂立《物業(yè)管理服務合同》,對雙方需履行的義務作出明確約定。物業(yè)管理服務合同的主要內容就是一方提供物業(yè)管理服務,一方支付物業(yè)管理服務費。

本案中,依據《民法通則》的規(guī)定,物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務的,即為未完全履行合同,應承擔相應的違約責任;而業(yè)主委員會若在沒有確切的事實依據的情況下,主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費,也是不履行合同規(guī)定的義務的行為,也應承擔違約責任。對此類問題,滬高法民一[2002]6號文件作出了進一步的明確:物業(yè)管理企業(yè)未履行服務、管理職能或履行服務、管理職能不符合約定的,業(yè)主可行使抗辯權。如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的,則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使抗辯權。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費的除外。

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