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房產知識：樓盤促銷大打教育牌學區房也盛行“山寨版” -資料
學區房，說白了就是“名牌中小學周邊能夠對口入學的住宅”，
房產知識：樓盤促銷大打教育牌學區房也盛行“山寨版”
。家長們削尖了腦袋也想在學區買的房子八成都是“爺爺房”，樓齡均在15年左右，沒有電梯、沒有物業管理、內部管道老化……即使學區房問題百出，但它卻能因離它不遠的名校而身價倍漲。在經濟學上來說，是學區房的“邊際效益”起了作用。但是否有了學區房的產權就能把自個兒家寶貝送進名校呢？答案是并不一定。開發商和某些二手房中介往往會公布一些名校的學區，其實未必準確，因為每年教育部門都會根據生源數及學校班級的容量對學區進行重新劃定。顯然，學區房的行政風險是首要的。
樓盤促銷大打教育牌
其中貓膩有誰知
剛剛進入5月，一些開發商就紛紛在樓盤廣告上大打“教育牌”、“名校牌”，希望借此突出“觀望”的重圍。目前鄭州的在售樓盤中有20多家都將“教育”作為主賣點，其中，像德潤黃金海岸、豫發金晨嘉園、橄欖城等大盤都是鄭州比較熱門的學區房。不過，買學區房還得細心，如果買到“山寨”學區房，家長的這筆投資就縮水了。
一位對“學區房”概念炒作方式頗為了解的房地產營銷策劃人士透露，學區房問題水很深，年年政策可能都不一樣，變化大，而且很多學校的入學條件是不成文的，開發商難以以有效的法律依據證明該樓盤是對應該學校，怕引上官司，所以賣學區房是有銷售技巧的，“有些銷售團隊會培訓銷售員，讓他們以神秘兮兮的口吻透露給想買房的客戶，說是剛剛和某某名校定下來，要簽約，還是內部消息，一般人不告訴他的。至于簽合同的時候，開發商是不會寫上學區房這一條的，因為以內部消息為由打過預防針，所以他們有足夠的借口這么做。這樣既能讓客戶產生被信任的好感，又抓住了客戶的消費心理，還能避免對自己不利的法律條款”。
專家認為，買房人在購買學區房時，要多方了解，并做好學區劃片可能發生變化的心理準備。學區房政策不是一成不變的，三年一大動，一年一小動是常事。有的信息，不是撥打教育局的公共服務電話就能查到的。此外，不要輕信開發商，因為入學制度的決策權在教育局和學校手上。
至于學區房劃片的方式，也是五花八門。名校大致有五種劃片方式：光線式、多邊輻射式、單邊輻射式、矩陣式、對應式。有的是以學校為中心畫圈來劃分的；有的是朝幾個方向延伸；有的是朝單一方向延伸；有的會把同一個小區切成一小塊一小塊；還有的則是一個小區會分成單號、雙號等，區別對待。
有的業主買了房子，發現開發商和中介公司說得天花亂墜的“學區房”，根本不能上一墻之隔的名校；或者開發商最初承諾只要出示購房合同就可在該校上學，但到了孩子該上學的時候，房子還沒入住，戶口沒有遷進來，只能干瞪眼；有的業主買房后發現，一個小區里只有幾棟樓屬于名校學區，自己買的房所在的樓并沒有被劃入該學區范圍內；還有業主發現原來房主的孩子還在該校上學，按照學校的規定，一個家庭地址只能有一個孩子上學的名額；還有些名校，報名人數多，要根據學生和家長的情況擇優錄取，面試完學生，還得面試家長。
為防“山寨版”，購房前先調查
一問學校：先了解學校能否接收
每個學校的標準不同，每年會相應調整改變，有些學校在招生時會對入住時間進行硬性規定，還有些學校則規定子女與父母的戶口必須在同一套房內，
資料
《房產知識：樓盤促銷大打教育牌學區房也盛行“山寨版”》(http://salifelink.com)。因此，一定要在購房之前到學校就此事詳細咨詢，包括入學的年限、同一套房的名額標準等，確定自己的購房行為和學校入學要求吻合。在二手房買賣過程中，由于產權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，然后再辦理戶口遷移手續。只有賣家將原有戶口從房產所在地遷出，買家才能將家庭成員的戶口遷入。關鍵問題是，戶口的遷出和遷入有前后關系，即必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理后續的戶口遷入手續。否則，即使產權屬于自己，仍有可能會面臨由于房中仍有戶口未及時遷出而無法辦理遷入手續的尷尬局面。
許多學校對學區房熱炒的現象也頗為關注。一些學校規定學生戶口要在學區掛靠到畢業，在此期間不得遷轉。一位業內人士透露，“這項政策對‘上家’不易執行，學生遷了戶口不知會學校的話很難被查出，即便查出也很難處理；但對制約‘下家’會有一定作用，學校只要查到該單元已有一名在讀學生掛戶，完全可以拒絕后來者”。
二問社區：了解學區劃片的對口范圍
“不能讓自己孩子輸在起跑線上”是眾多家長的共識，每年四、五月份都是學區房備受關注的時刻，為了能讓孩子進名校，家長往往不惜重金，四處尋求好房源，加之鄭州的優質教育資源一定程度上存在分配不均的情況，于是愛子心切的家長寧愿多擲二三十萬元也在所不惜。實際上，學區房的對口社區每年都可能進行微調，在購買學區房的過程中，一定要問清楚社區所對應的居委會，明確學區的對口范圍、戶口年限等準入資質，有疑問的家長可前往學校或者當地教育主管部門了解情況，切不可盲目聽信中介或者開發商的宣傳說法而購買。
三問開發商：能否把上名校寫進購房合同？
業主在簽訂購房合同時，開發商一般是不可能在合同中明確寫入“屬于學區房”字樣的，開發商會以“這個問題比較敏感”或者是“屬于內部掌握的情況”等不確定的語言忽悠購房者。在合同中，一般都不會涉及有關學區的條款。所以，在最終簽訂購房合同時，建議在雙方許可的情況下，在附加條款中增加相關保護內容。
按國家規定，使用權房根本不能買賣，因此，也不存在購買使用權房的可能。不過，在實際操作中，往往會有很多學校周邊使用權房的房東會和下家簽訂一份書面協議，房東允許下家將戶口遷至自己家中，以此助下家子女入學。同理，還有不少經濟實力有限，卻又“望子成龍，望女成鳳”的家長愿意花錢租學區房給孩子上學。實際上，無論是使用權房還是租房入學，由于買賣雙方均沒有把產證過戶，因此，在入學階段，一旦校方要求家長出具除戶籍證明以外的房產憑證或將成為入學障礙。出于保護買房人利益的考慮，“學區房”還是推薦購買正規住宅項目。
四問自己：不惜一切代價追求學區房值得嗎？
比起周邊同等條件下的房屋，學區房房價會高出不少，為了孩子能夠接受較好的教育，眾多家長愿意為孩子做這個前期的投資。但有專業人士認為，購置學區房應結合家庭自身的承受力，不能舉債買房，從而背負沉重的經濟負擔，其實也不利于給孩子一個輕松的家庭環境，因此要量力而行，單價高但總價相對較低的小戶型或老房子，比較適宜一些并不十分富足的家庭考慮購置。
在購置學區房時，實際碰到的問題可能會更多，通過網上搜索、實地考察或咨詢相關部門及機構等，可以獲取較多可參考的信息，但個人力量畢竟有限，冗雜的信息也會影響家長的判斷力。若想更快捷、深入地了解相應學區房，求助房產中介不得不說是一個絕佳的途徑。此外，家長們還可通過多參加一些公益講座普及購房知識，了解整體教育格局、不同區域教育特點及強弱進行深入分析，得到專家們對各片區重點小學、中學教育教學特點與選擇的專業建議及購房注意事項，能學到很多購房知識。
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