淺談我國房地產經紀業市場的特點

　　房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。

　　在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、代理、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。

　　根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產代理、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。

　　目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledge intensive business service，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。

　　房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。

　　我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。

　　由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。

　　綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。

　　基于動態學習能力的三維知識管理模式

　　本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（Thomas Housel and Arthur H.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。

　　一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind 和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。

　　房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。

　　本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creative chaos）。

　　當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka， 1994）。

　　可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：

　　程序維（process dimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。

　　位置維（positions dimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現，拍賣市場型即依賴傳統交易的企業關系。

　　路徑維（paths dimension）。房地產經紀業技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優勢，透過互相信任與分享信息系統來協調活動。型態包括：虛擬接口、共同聯盟、星狀聯盟、價值聯盟、市場聯盟與虛擬代理人。

　　其實房地產經紀服務業的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業網絡價值創造模式：

　　我國房地產經紀業實施三維知識管理模式的策略

　　知識管理作為形成企業核心競爭力的關鍵，已在發達國家的許多企業取得了成功，并正在成為一種創新管理范式。這既給我國企業的發展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業提出了嚴峻的挑戰。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業的發展具有重要的理論和現實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：

　　（一）牢固樹立企業知識管理觀念

　　知識管理觀念是構成企業核心競爭力的無形要素，影響著企業高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業上下的一致認同，并順利貫徹到企業的經營決策和日常活動之中，就會在企業內部形成一種無形的力量，推動企業的創新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現代管理觀念，充分認識知識管理對企業生存和發展的深遠價值，為培育企業的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。

　　（二）搞清實施知識管理與業務流程重組的關系

　　三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業的應變和創新能力。知識管理必須與房地產交易業務流程緊密相連，將知識創造與擴散同房地產經紀企業的業務流程結合起來，可以節省企業的開支，并產生巨大價值。

　　（三）努力協調信息技術和人力資源之間的關系

　　在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式。可是，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業的中高層管理人員。技術是使企業從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業如果僅靠一個現成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環境的變化，無法完成企業實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發揮出來，企業應該盡快建立一種能激發知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業的信息技術能力和人的創造力實現無縫的結合。

　　（四）適時組建企業動態知識聯盟

　　核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優勢。由于受企業內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業自身知識要素的缺陷，并通過對企業知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優勢的核心競爭力。房地產經紀企業從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業動態知識聯盟。企業動態知識聯盟是戰略聯盟的一種形式，由多家獨立企業為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯合起來，進行過程重組、產品研發、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態知識聯盟系統。對一個房地產成員企業來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業外部的優勢進行整合，實行聚變，創造出超常的競爭優勢。企業動態知識聯盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業動態知識聯盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業的各種專業知識和技能，共享核心競爭力。

　　（五）具體實施策略

　　從目前我國房地產經紀業的現狀出發，可先在知識密集型經紀企業試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰略管理模式。企業知識戰略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數據庫中，以便企業員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節省工作時間，使企業產品成本和服務成本大大降低，規模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創造知識的能力成為經濟發展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環境和適應知識型人才發展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創新模式。技術創新作為知識創新的延伸和轉化對房地產經紀企業具有實際意義。企業的技術創新模式有傳統型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業應根據不同規模、不同發展時期，對技術創新模式進行有差別的自主選擇。

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