房地產市場建設存在的問題與建議

　　隨著我縣城區基礎配套設施的進一步完善，城市功能不斷增強，城市品位不斷提高，城區“一河兩岸三區”的格局也已逐步形成，這些有利的因素極大地刺激了我縣房地產市場的發展。xx年7月1日以來，我縣共計拍賣掛牌出讓用于房地產開發的土地11宗，交易面積415.54畝，交易金額達12058.7萬元。加之這以前采取以地換路的服裝城、新城花園、景昕嘉園及寧紅大市場等用地項目，按照規劃建設要求，這些土地可開發建設商住樓約為79.98萬平方米。根據新城區控制詳規，儲備預留商住用地約為790畝。

　　一、房地產市場發展的有利因素

　　1、區位優勢有利于我縣房地產市場的發展

　　我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發商來說，交通上是劣勢，但在房地產市場方面卻是一個優勢。我縣有近19萬人在外務工，這部分人在商品房銷售時占了相當的比重，換句話說，這部分人當中相當一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個邊貿次中心城市，這給我縣房地產形成巨大的市場帶來了一定的發展空間。

　　2、政府宏觀調控政策有利于房地市場的發展

　　xx年以來，縣委、縣政府把開發南城區作為“353”戰略的重中之重。因此，在制訂相關政策上給予了房地產市場巨大的發展空間：一是在建設審批上，做到控制城北、發展城南，嚴格控制個人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內，土地投放總量基本每年控制在180畝以內，所有用于房地產開發的經營性用地全部實行招拍掛出讓制度，使房地產供地需求處于一個透明、保和的狀態，從而刺激供求關系的平衡與穩定。

　　3、相關優惠政策有利于房地產市場的發展

　　一是鼓勵農民進城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關費稅實行減免或優惠；二是在新城啟動建設時期，開發建設的相關規費實行規費包干優惠制度，如建設規費控制在每平方米15元以內；三是鼓勵干部職工到新城購買商品房，凡到新城區購買商品房的企事業單位干部職工，可享受本單位2萬元的補貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時也帶動了二手房的交易，從而激活了整個房地產市場。

　　4、縣城南移戰略也有利于房地產市場的發展

　　從xx年開始，縣委、縣政府已著手實施開發城南區工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關的基礎配套也進一步完善，學校、醫療等公益性配套設施也一應俱全。xx年全縣25個行政事業單位將陸續南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產價格的飚升。

　　5、城市化進程的加快有利于房地產的發展

　　據統計，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。

　　二、房地產市場發展中存在的問題

　　1、房地產市場供應結構不夠合理，價格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發量基本每年控制在20萬平方米以內，但由于諸多因素的影響，在供應結構上仍存在著一些不合理因素，主要表現在：普通商品房與經濟適用在住房供應方式和建設規模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設的經濟適用住房，在供應方式與建設規模上與開發商開發的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現房銷售價位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價格與現房銷售價格差達120元/㎡。

　　2、房地產開發市場存在著不規范行為。從目前開發的情況看，除東盟佳苑具備相應的房地產開發資質外，其余開發公司均不具備相應的開發資質，同時質量體系未建立，物業管理機構不健全。

　　3、城部結合房地產市場秩序較為混亂。在城郊結合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質量沒有質監，無須配套、且偷稅漏稅現象嚴重，導致其銷售價格比合法開發的商品房價格低得多，從而嚴重憂亂了我縣的房地產市場。

　　4、拆遷工作也影響著我縣房地產市場的開發。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩定，也關系到城市建設的速度與規模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：一是拆遷補償價格的不平衡帶來的影響。按照20xx年出臺的《城市房屋拆遷實施管理辦法》的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受，如新城區劃撥土地使用權拆遷土地補償價格為每平方米108元，而老城區西擺街和鸚鵡街的拆遷補償標準按評估地價的56%進行補償，遠遠高于新城區地塊每平方米108元的拆遷補償標準。二是不能按時完成拆遷給房地產市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關部門再去拆遷，買者要等數月才可以進場開工建設，這實質上是與房地產業“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發商用現金對預期甚至下一個開發周期的建設項目進行投資，加大了開發商的投資風險，降低了投資者進行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時，因拆遷進度的原因影響了每年計劃房地產開發總量的控制，導致房價升高或房子積壓現象。三是拆遷用地安置問題對房地產市場的影響，根椐我縣新城區建設的速度，新城區在建的建設項目都應在xx年10月份之前完工，但是根椐目前實際進展情況，要想在規定的時間內完成確實存在著很大困難，主要原因是因為拆遷安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利開展。

　　三、加快房地產市場建設的幾點建議

　　1、進一步加大政府壟斷房地產一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產市場機制的原則，要合理確定房地產開發用地規模，統一配置城鎮規劃區內的建設用地，進一步加強對房地產市場的引導和調整，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業健康發展。一要明確普通商品房和經濟運用住房建設規模、項目布局以及進度安排。二要在嚴格執行土地利用總體規劃的前提下，根據房地產市場的變化情況，適時調整供應結構，供應方式及供應時間。目前我縣未完工或未動工建設的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應計劃時須逐步減少投放量。三要充分運用稅收等經濟

　　手段，調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉讓，房地產開發商不得發布虛假信息等。

　　2、加大南遷單位建設工作力度。按照修府辦抄字[20xx]48號文件規定，城北行政事業單位將在3年內完成建設搬遷工作，從目前工作的進展情況來看，只有少數幾個單位有建設意向，其余單位都在等、拖、看。為此，縣委、縣政府必須下定決心，強化領導責任，加大工作力度，確保南遷單位建設順利進行。

　　3、加大工作力度，保證房地產市場管理措施到位。一要進一步完善房地產市場管理監督機制，嚴肅工作紀律，全面建立公開、公平、公正的房地產市場。二要建立以規劃為龍頭的定期議事制度，所有房地產開發用地按照先規劃、后用地，先報批、后建設的原則依法有序進行。三要加大打擊非法從事房地產開發的行為，加強部門之間的協作，嚴禁農村集體土地，城鎮農民宅基地以及劃撥土地直接進入市場交易或直接用于房地產開發，對于已發生的違法用地行為，除重點拆除有重大影響的違章建房外，對符合規劃的，通過處罰，由稅務部門對其進行全額清稅整頓，從而達到對違規建房者無利可圖的目的。通過源頭把關，全面建立城鎮土地統一儲備、統一交易供應的運作機制，確保我縣房地產市場健康、平衡發展。

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