房地產開發工程的成本控制及管理的論文

　　摘要：現代房地產開發工程的成本控制及管理是房地產開發企業管理工作的重點，其關系到企業的經濟效益、關系到企業綜合市場競爭力的提高。本文筆者對如何做好房產開發項目的成本控制和管理進行了闡述。

　　關鍵詞：房產開發 成本控制 質量管理

　　前言

　　我國房地產行業在近年來得到了快速的發展。作為房地產開發企業，房地產工程開發管理對企業的經濟效益、工程質量有著重要的影響。如何以科學的房地產開發工程管理工作來，提高工程成本控制成為了現代工程項目管理企業面臨的首要問題。針對這樣的情況，房地產開發企業必須以對市場的把握、房地產需求以及現代房地產開發管理理念為基礎，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的成本控制及管理，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益，保障企業經濟效益不受損害。

　　一、房地產開發工程的成本控制

　　1.成本預測

　　根據市場物價信息,以及同類建設所反映的成本情況,選擇成本低,效益好的最佳方案。而作為一個房地產開發企業,所追求的是如何用最小的成本,來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決,一是成本不變而價值增大,例如,在一棟房屋的開發上,假設原計劃全為住宅,然而通過市場分析,該處具有商業潛力,那么適當地減少一些住宅而變成一部分門店,這就增大了它的價值,又如在土地的使用上,原計劃該地建成多層,容積率為1.5,而通過市場調查,該區域高層或小高層寫字樓是個賣點,那么適當修建高層將容積率提高到2.0,那么相對該土地而言,它的成本未變而價值增大了;另一方面是成本降低,價值不變,例如,一棟多層房屋,原計劃為長螺桿樁基,通過地質分析與荷載計算以后,改為天然淺基能夠滿足要求,及時調整為天然條基,該棟房屋價值不變,然而成本減少利潤自然就增大。成本的預測發生在項目的決策階段,它要求我們對一個項目進行仔細的市場調查,周密地分析而做出正確定位,一旦確定,要針對本地區同類型房屋進行調查,以便論證,找出其中一些影響成本以及利潤的因素,制定應對方案,克服盲目性。

　　這里就高層出現的一些問題談一下,第一個是住宅的面積以及布置,直接影響到房屋的銷售,從而造成建房成房東的局面,致使價值回收率低;第二是在設計階段不依據具體情況,只按經驗或者貫例辦事造成的浪費,比如600mm的長螺桿樁能行而設計成800mm,或者設計成1500mm的鉆孔樁;第三,建設方在材料的使用上,盲目追求高檔而不根據房屋本身要求,例如本身可使用經閣鋁材,而強行采用羅普絲金,可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等,總認為價格越貴的東西就越好,不符合適用性的要求,造成人為浪費;第四,建設方在單體建設上一味求快,在總圖以及各類配套管網、道路尚未成熟的情況下,單體工程一哄而上,造成后期進度減慢,管理混亂,多次重復施工而增加成本;第五,對新材料的使用,因市場無足夠的考核依據,不熟悉行情,導致價格偏高。針對這些情況,要求我們對這些影響成本變化的因素進行分析,預測它的影響程度,采取措施,從而預測出工程成本。

　　2.成本計劃

　　要求我們根據成本預測的情況,以貨幣的形式在施工圖預算的基礎上,編制出項目計劃期內的生產費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規劃的書面方案,在這一方面,要求我們熟悉設計圖紙,掌握科學的施工方法與工藝流程,從而使該計劃成為降低成本的指導文件。

　　3.成本控制

　　嚴格遵照成本計劃對影響成本的各種因素加強管理,采取有效措施,將施工過程中各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃之內,并及時反饋,分析實際成本與計劃成本之間的差異,及時采取糾偏措施,在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制,增加責任心。

　　4.成本核算

　　按照規定的開支范圍將實際發生的各項費用采用適當的方法歸納起來,從而計算出該項目總成本和各單位成本,為成本分級及考核提供依據,也為今后類似工程提供成本預測的依據。

　　5.成本分析

　　就是在成本的形成過程中,對項目成本進行的對比評價與總結工作,在成本管理的過程中,了解成本變動原因,并系統地加以研究,找出其規律,這就要求我們隨時了解我們所發生的成本找出其中一些固定的規律,比如,建材市場下半年主要建筑材料一般比上半年度價格要高,我們一般應搶在材料漲價之前完成主體的建設,從而避免這一因素的影響。

　　6.成本考核

　　指對已完成項目,將其實際發生的.各項指標與成本計劃進行比較,評定成本計劃的完成情況,以及各責任者的業績,并以此給以相應的獎勵或處罰,這樣才能有效地調動每一個員工在各自的崗位上努力完成目標成本的積極性,從而達到降低成本增加企業積累的目的。

　　從以上可以看出,成本控制應主要在預測以及計劃階段,它要求我們準確地把握好市場觀念,在準備階段的各項費用,地勘的準確度、設計的深度、經濟性、適用性等做出計劃,市場各種建材價格要提出依據,從而有效地進行成本控制。成本控制可以從以下幾個方面入手:

　　6.1組織措施

　　根據項目特點,建立矩陣似的管理機構,成立項目成本管理的組織機構,明確各管理人員的任務、職能分工、權利以及責任,編制成本控制工作計劃和詳細的工作流程圖,并隨時對照檢查、分析,從而使成本得以正常運行,項目組織機構應從項目實施起,至該項目正式完成,它是項目成本考核的主要對象之一。

　　6.2技術措施

　　采用技術手段達到成本優化的效果,要求從多個不同的技術方案中,進行經濟分析,選出最優方法,比如在高層建設中土方開挖與樁基的施工方案,就要根據該項目地質水文條件,確定護壁的方案,是先開挖后打樁,還是先打樁后開挖等,主體砼是采用商品砼泵送,還是采用現場攪拌砼塔吊等,都要在成本計劃時進行分析論證,對基礎以及主體結構選形、各項裝飾材料、安裝材料,從技術的角度進行分析,盡量采用能夠滿足設計功能,能就地取材,有成熟的施工經驗而又價格較便宜的產品。

　　6.3經濟措施

　　編制項目資金使用計劃,對成本目標進行風險分析,制定防范性對策,比如材料的漲價給成本帶來風險,那么我們要根據市場規律采取相應措施,從而降低該風險的發生。

　　6.4合同措施

　　因為合同是成本管理的依據,故此就顯得十分重要,它要求我們在合同談判、合同條款的修訂上要根據本項目特點選用有利于己方的方式。比如,采用合同固定總價包干、合同固定單價包干等方式,條款準確、清晰,就合同執行過程中的索賠問題作好防止與處理辦法,對工程中存在的變更問題,合同應提出明確的計算方法,關于變更,應在圖紙的審查過程中,采用企業自審和專家會審等辦法,消除重大變更的存在性。

　　二、房地產開發工程的質量管理

　　首先,質量控制是質量管理的一部分, 是致力于滿足產品質量要求的一系列相關活動,包括有作業技術與管理活動,它是在明確的質量目標下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監督來實現預期的目標。建設產品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和,用其特性指標來評價,就是通常意義上的產品的適用性、可靠性、安全性、經濟性以及環境的適宜性等。

　　項目質量目標以上幾種特性是為業主根據項目的定義及建設規模,系統構成、使用功能和價值、規格檔次標準定位策劃和目標決策提出來的,比如工業建筑與民用建筑要求不同,一般車庫與有人防要求的車庫要求不同等。項目質量控制,包括勘察設計、招投標、施工、安裝以及竣工驗收各階段。

　　其次,對質量形成的影響因素有:

　�、偃说馁|量意識和質量能力,它包括項目各參與單位與各責任主體。這就要求開發方從企業經營資質,市場準入制度,執業資格注冊制度,持證上崗制度等方面對各相關單位把好關,嚴禁無證設計與施工,嚴禁越級、掛靠、轉包等現象,現在各地掛靠現象尤為突出,部分項目經理以及其施工人員質量意識太差,值得注意。②項目的決策:對市場需求預測,資源論證,杜絕質量合格而缺少用途的產品,如某地有一棟十層的建筑,建成后一直無人問津,便是一例。③項目的勘察:因為它直接關系到工程的設計,在此階段應加強監督。④建筑構造和結構設計的合理性與可靠性,要求對設計圖紙進行仔細的、多層次的審查,從而達到目的。⑤對材料的質量規格,性能特性,應反復調查論證,進行合理選擇。⑥工程項目的施工方案:應對其中的施工技術、工藝、方法和機械設備等施工手段的配置、施工程序、工藝順序、施工流向、勞動組織等方面的決定和安排,仔細審查,提出修改意見。⑦了解項目的自然環境,包括地質、水文、氣候等,制定合理的施工方法。

　　再次,質量控制的基本原理:

　�、僦贫ㄙ|量計劃書,確定質量控制的組織制度、工程程序、技術方法、業務流程、資源配置、試驗要求、質量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內容。②對照計劃書進行計劃方案交底,并按計劃規定的方法展開工程作業活動。③檢查、對照計劃,運用各種專門手段而進行各種檢查,包括施工自檢、互檢和專職質檢員的質檢,以及監理單位的檢驗旁站和試驗室的試驗等,其一是檢查是否依照計劃進行;其二是檢查計劃執行的結果是否符合設計及規范要求。以上三個方面,作為開發商主要是監督和督促監理及施工單位實行,并對其檢查落實。④處置:對于質量檢查所發現的問題,及時進行原因分析,采取必要的措施,予以糾正,保證質量形成的受控狀態,確保以后不形成類似問題。

　　最后,施工作業過程中的質量控制�；�本程序:進行技術交底與圖紙會審,檢查施工工序的合理性與科學性,檢查工序施工條件是否符合要求,進行分批、分項工程檢查實測,對中間產品進行隱蔽工程驗收或工序驗收,經驗收合格后方可進入下道工序施工。

　　基本要求:①以預防為主;②落實工序操作之間的巡查,抽查及重要部位的跟蹤檢查等方法;③對分項工程進行目測、實測、試驗等程序,做好原始記錄,判斷是否符合要求;④及時會同監理進行隱蔽工程的驗收;⑤完善資料,作為工程質量驗收以及質量分析提供可追溯的依據。

　　三、結語

　　總之,我們只要加強責任心,做好成本控制，嚴格按照規范規程辦事,密切注視工程重要部位以及質量通病易發部位,配合監理加大巡檢、抽查、旁站、試驗等監督力度,真實及時地完善資料,我們就一定能建造出高標準的產品。

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