試論我國不動產登記制度的建立和完善論文

自1998年第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的憲法修正案，正式確立了國有土地使用權有償轉讓制度以來，我國的不動產事業有了飛速發展。不容忽視的是，在市場交易中存在一些混亂現象，與物權法立法的滯后，特別是不動產登記制度的不完善有很大關系。如何完善不動產物權登記制度，成為我國制定物權法要解決的重點和核心問題。

所謂不動產物權的登記是指經權利人申請國家專門機關將不動產物權變動事項記載于有關不動產物權登記簿的事實。簡稱不動產登記。以此為基礎建立起來的不動產物權登記的根據、登記的程序、登記機關及效力等各項制度，為不動產物權登記制度。

一、我國不動產登記制度的現狀。

1949年到1956年我國也曾建立有不動產登記制度，之后一直中斷到上世紀90年代才恢復。當時登記只是作為不動產行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規定不動產登記不是不動產物權變動的公示手段，這種登記與民法上的不動產物權的變動沒有法律上的聯系。我國目前有關不動產登記的立法在一定程度上已經避免了上述偏見。但有關不動產登記的法律規定很零散，登記程序不完備，多個登記機關、多頭登記，登記機關具有行政管理性，這些問題有待在物權法中予以糾正和明確。

如“擔保法”第四十二條、第四十三條規定，涉及到的登記機關有：有土地管理部門、林木主管部門，工商行政管理部門、縣級以上地方人民政府規定的部門及公證部門。還有其他法律法規對登記機關進行了規定。這些法律法規對登記只作出了行政效力的規定，只能滿足計劃經濟體制下對不動產行政管理的需要。現有的制度不能保護權利人對未來物權的請求權，或者說，權利人主張未來物權請求權缺乏法律基礎。作為政府部門的登記機關，對不動產登記只能以行政法為依據行使管理職能，不能按物權公示原則的要求來服務市場，保證交易秩序和安全。

二、為什么要建立不動產登記制度

建立不動產登記制度，有利于當事人及社會一般的第三人明確地知悉不動產的現實狀況，有利于維護不動產交易安全，達到“靜態秩序，動態安全”的法律目的。

因為物權具有絕對性和對世性，故物權的任何變動均應進行公示。交付是動產物權的公示手段，而登記是不動產物權的公示手段，登記作為不動產物權（除抵押權以外）變動過程的生效要件，盡管從表面上看是約束當事人之間的法律關系，即只有經過登記才能發生不動產物權轉移的效力。其實從最終意義上說，登記作為公示手段主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。不動產登記是不動產物權本質和現實生活的客觀要求。因為，不動產的本來性質就是對不動產的支配權（物權），而這種支配權必須也應當依一種公開的方式表現出來，使得人們從這種表現方式得知某不動產上物權的存在。不動產登記對第三人來說，基本的意義是權利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。

登記的權利正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，以不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確。“不動產登記簿記載之物權應該與實際的不動產物權一致，動產的占有與實際之物權一致，這是正常的法律秩序的基本要求�！爆F實中，由于當事人的過錯或者登記機關的過錯，致使登記簿上記載的權利與當事人的實際權利不一致。無論是誰的過錯，登記對社會一般的第三人來說都應該是正確的，這是因為，登記是國家專門機關所為，當然也最具有社會公信力。

善意保護效力，是指一旦當事人變更不動產物權時依據法律的規定進行了登記，則即使依登記方法表現出來的不動產物權事實上并不存在或有瑕疵，但對于信賴該不動產物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與該物

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