產權調換的房屋面積縮水應如何處理？論文

案情簡介：

２０００年６月，被告華為開發公司建設新元小區，需拆遷原告食品公司部分房屋，為此，雙方簽訂了房屋拆遷安置協議書一份，約定原告回遷門面房２６２m2，其中：包括民族路（東西向），新元小區公園（小區南大門）入口轉角處門面房。２０００年９月１日，原被告就回遷門面房又簽訂《房屋銷售合同》一份，約定原告預購被告開發的新元小區房公園轉角處１號、２號門面房，建筑面積60.78m2，單價1680元/m２，合計價款人民幣102110元。實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負5％時，每平方米價格保持不變，房價款總金額按面積調整。以及相關的權利義務。合同附示意圖一份，載所購房屋方位為新元小區公園（小區南大門）入口轉角處１號、２號。合同經雙方簽字蓋章生效。原告按約付清購房款人民幣102110元。同時，該小區２號樓門面房亦相繼對外預售。其中，同年１１月，被告與盧某簽訂的２號樓３５號門面房買賣合同后，附有房屋平面圖，顯示３５號以西相鄰的門面房即為公園入口轉角處門面房，呈內彎圓弧狀。此后，被告委托江蘇華豐建筑設計院設計繪制了“新元小區詳規調整圖”。對房屋和公園大門規劃進行了調整。同年６月１２日，被告召集原告開會，通報規劃調整后的規劃方案，可能導致原告回遷房面積減少的情況。該會議記錄載明；“徐某（被告方副經理）：….根據市規劃的要求，考慮新元小區的寶塔與謝眺樓視線走廊，對我新元小區南大門入口處的物業管理用房進行適當調整，調整的范圍基本保持原樣不變，去掉轉角處的一個三角形的拐角，可能造成食品公司回遷房的面積減少。為此，請食品公司能理解，關于減少的部分面積，如何處理，待房屋建成后，再做商訂。”王某（原食品公司法定代表人）：“規劃調整，但涉及到我公司回遷的門面房面積減少，到底減少多少目前數據還沒有得出來，如果減少的門面房面積，今后在計算上，我們不能按文件標準計算，要給我們虧損企業加大補償，給予彌補。”事后，被告調整了公園入口轉角處１號、２號右邊依次是2號樓的36號、35號門面房（此前，平面圖顯示1號、2號右邊即為2號樓35號門面房，無36號門面房），左邊是上二樓的樓梯間通道。隨后，被告將36號門面房以每平方米人民幣7472.33元的價格預售給第三人周某，雙方簽訂《房屋購銷合同》一份，原告發現自己所回遷的1號、2號門面房的建筑面積明顯不足，且在1號、2號門面房與2號樓35號門面房之間出現了36號門面房，遂找被告，經房屋測繪部門測量的3號裙樓的底層1號2號門面房建筑面積為40.27m2，2號樓36號門面房建筑面積為44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起訴，要求按市場價賠償減少20.51m2面積的損失。

處理結果：

審理認為：被告是具有房地產開發經營資質的企業，在開發新元小區中，需要拆遷原告的房屋，與原告簽訂了房屋拆遷安置協議，原告回遷被告擬開發的部分門面房。雙方就回遷的門面房位置及價格等事宜又簽訂了一份購房合同，該份合同實際上是具有拆遷利益補償性質的合同。合同約定了回遷門面房的具體位置、價款、付款、交房期限，以及違約責任等內容，雙方意思表示真實，又不違反法律規定，該份合同有效。合同簽訂后對雙方均有拘束力，雙方應當遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行確定的義務。被告應當向原告交付合同約定的60.78m2面積門面房，在合同履行中，被告調整規劃設計方案，在2號樓35號門面房與3號裙樓公園入口轉角處1號、2號門面房之間設計了朝向民族路36號門面房，如不增建，被告在實際履行合同中可以使1號、2號門面房建筑面積達到或超過60.78m2，滿足原告要求，實現合同目的，而被告建造了36號門面房，并將該房出售給第三人，原告房屋面積減少20.51m2，致使原告預購60.78m2面積房屋的合同目的及足額回遷的預期利益不能實現，被告主觀上存在違反合同的惡意，客觀上造成原告經濟損失，應予賠償。被告調整房屋規劃設計方案后，雖然通知了原告，但原告要求加大補償，被告亦認同可以協商，雙方未達成協議，雙方對面積不足處理約定不明。根據合同約定實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負5％時，每平方米價格保持不變，房價總金額按實調整，應理解為雙方

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