在他人所有的宅基地上建房是否可以取得房屋所有權

　　劉某與張某是鄰居，劉某因工作調動，1970年舉家遷往外地，臨行時將房屋及院舍托付給張某照管。張某自劉某一家遷居后，就占有并使用劉家的房屋。1990年，張某因父母搬來同住，遂將劉家的房屋修繕一新，并在劉家的院落內新蓋兩間廂房。2003年，劉某退休返回原籍，讓張某騰還房屋。于是，張某將劉某的原房騰出，其父母卻依然居住在新蓋的兩間廂房內。劉某讓張某歸還廂房，張某稱該房為他所建，所有權應歸其所有，如劉某愿意要可以出賣給他。但劉某則認為，該廂房雖為張某所蓋，但卻座落在自家院內，理應歸其所有，并且張某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修繕房屋的費用他已付給張某，遂堅決要求張某以兩間廂房折抵租金。雙方爭執不下，劉某即訴至法院，請求法院判令張某搬出廂房并判決廂房歸己所有。

　　焦點分析：依民法添附理論確定房屋應歸宅基地所有人所有

　　本案在審理的過程中，爭議焦點焦中在房屋究竟應該歸張某所有還是劉某所有。從民法角度講，此案涉及到添附物的所有權歸屬問題。添附是一種附合、混合的通稱，是指不同所有人的財產或勞動成果結合在一起而形成一種新的財產，藉此確定新的所有權歸屬，因此為所有權得喪之原因。在添附物的所有權歸屬上，我國立法未作明確規定，但依民法的一般原理，當事人得就添附的權利歸屬進行協商。若當事人對物的權利歸屬協商一致，自應按其協商一致的意見確定添附物的所有權歸屬，但若當事人不能協商一致時，則應依據添的具體情況來確定添附物的所有權歸屬。實踐中通常有這樣三種解決途徑：一是恢復原狀，各歸其主；二是維持現狀，使原物的各所有人形成共有關系；三是維持現狀，使因添附而形成之物歸某一人所有。本案中因為雙方意見嚴重分歧，故應依據具體情況來做具體分析。從本案看，張某是在劉某的宅基地范圍內建造房屋的，在我國，房屋與宅基地的使用權是不可分離的，只能為同一人所有，因而張某是不能取得其所建房屋所有權的。同時，若房屋歸張某所有，因劉某一家已經遷回居住，遂多有不便。因此，法院將房屋判歸劉某所有是毋庸置疑的。

　　依據民法添附理論，不論為何種情形的添附，均為使原物的形態發生變化而成為新物，并且增加了物的經濟價值。在此種情形下，或不能恢復原狀，或雖可恢復原狀但在經濟上是不合理、不合算的，因而不應恢復原狀，而由一方當事人取得新形成的物的所有權。添附的結果，使一方所有權擴大，而另一方所有權喪失，這樣顯然對于喪失所有權的一方是不公平的。《民法通則》第九十二條規定：“沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。”因此，從公平的原則出發，因添附而受到損失的一方當事人得要求獲得利益的一方返還其所得的利益。在發生添附時，失去所有權的當事人向取得所有權的當事人請求返還利益，適用法律關于不當得利的規定，即雙方當事人之間形成不當得利之債的關系，受損失的一方有權請求得到利益的一方返還其所得的利益。當然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權所新增的利益。根據前述理論，可以認定為張某建筑用房的材料（動產）與劉某的宅基地（不動產）發生了附合，即由不動產的權利人取得所有權，依前述理由，張某在劉某宅基地范圍內所建筑的廂房雖由劉某取得所有權，然而，在添附中，取得所有權的一方并沒有取得利益的根據，其對因此而使他人造成的損失應于所得利益的范圍內予以返還，所以劉某應當向張某返還其所得的不當利益，該返還范圍應為張某建房的費用及其相應的勞務報酬，這也符合公平原則。

　　判決結果

　　法院最終依法判決雙方爭議的房屋歸劉某所有，同時判令劉某補償張某建房所付出的全部費用11560元，即包括建房用的材料費、付出的勞務費及相應的報酬。

　　法官提示

　　根據民法添附理論，兩個以上的物因混合而使原物產生了新的價值，使得原物的價值因添附而增加，但原物所有人并不因此而當然取得新增部分價值，他必須以適當形式返還相應的不當得利，以保持一種利益平衡。因此，本案中劉某在取得張某在其宅基地上建設之房屋的所有權同時，必須給付張某相應的對價。但是，在他人宅基地上建房畢竟有其特殊性，其特殊之處在于我國法律規定，房屋與宅基地的使用權是不可分離的，只能歸宅基地的使用權人所有，因此，該案中張某所建的房屋當然地歸屬于劉某。

　　但若雙

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