依據房改政策購房，應如何認定房屋產權

    劉某某與戈某某系夫妻關系，戈某與焦某某系夫妻關系，趙某某系劉某某之岳母，戈某之母。劉某某原系某公司職工。本市宣武區祿頭條街19號院5-6-604號二居室住房一套系某公司的自管公房，劉某某于1991年4月承租該房。1992年某公司依據“房改”的有關政策，開始向本單位職工出售住房。1993年2月27日，劉某某向某公司交納了購房預付款2000元。1993年6月，劉某某因出國訪友，曾與某公司簽定協議約定：“停薪留職期滿不歸，按自動離職處理，并按公司規定，退出公司的住房，同時辦理有關手續。”1993年8月，劉某某回國。某公司發給劉某某9月和10月兩個月工資，停發了劉某某11月份的工資。同年12月15日，劉某某向某公司交納了購房款7773.70元及公共維修金804.45元，尚欠部分購房款1396.24元未交納。雙方均承認當時簽定了購房協議，但均末向法院提交。雙方均未到房地權屬登記機關辦理房屋權屬轉移登記手續，劉某某未取得房屋所有權證。此后，某公司未向劉某某收取房屋租金。1994年初，劉某某再次出國并自行辭職，訴爭房現由戈某夫婦及趙某某居住。1997年7月，某公司以劉某某1993年出國未歸，1994年回國后自行辭職，遷往國外定居，訴爭房長年空閑，劉某某亦未按期交納房租為由向宣武區法院起訴，要求劉某某騰房并補交欠租。劉某某答辯認為，1993年某公司實行房屋改革，其已將訴爭房購買，其與某公司不存在房屋租賃關系，其親屬有權使用該房，不同意某公司的訴訟請求。

    二、審理情況

    宣武法院經審理認為，劉某某原系某公司職工，并在某公司售房時出資購買其租住之房，該行為屬雙方真實意思表示，未違反法律規定。劉某某交納房價款，某公司亦已收取，雙方買賣關系即已確立，且事實上在劉某某向某公司交納了購房款之后，某公司已停止收取劉某某租金，雙方的租賃關系即已自動解除。在劉某某出國辭職后，某公司以劉某某空閑房屋及未交納租金為由，要求騰房及補交租金沒有法律依據，不予支持。判決：駁回某公司要求劉某某騰房及補交欠租的訴訟請求。

    一審判決后，某公司不服，以劉某某尚未取得訴爭房的所有權為由，向本院提起上訴，堅持其原訴請求。本院二審經審理認為：劉某某原為某公司職工，并依照有關規定交納了全部的購房款及維修金，故雙方之間已不存在承租關系，其買賣關系已經確立，現某公司因劉某某辭職而要求其騰房，沒有法律依據。判決：駁回上訴，維持原判。

    二審判決后，某公司不服，仍以原訴訟理由向本院申請再審。

    本院再審經審理認為：雖劉某某于1993年12月交納了該房的大部分購房款及公共維修金，但劉某某在某公司售房過程中，自行辭職出國，并在出國前，就房屋問題與某公司另有約定。現劉某某已自行離職，應按其與某公司的約定將訴爭房退還該公司。某公司亦應按約定將劉某某交付的購房款及公共維修金退還劉某某。戈某、焦某某、趙某某既非該訴爭房的承租人，又非劉某某之共居人口，居住該訴爭房沒有法律依據，其住房問題應自行解決。劉某某在第一次出國后，雖中途回國，但并未繼續在某公司工作，故劉某某一方在再審中稱，該案不適用劉某某與某公司之約定的辯解，缺乏法律依據。原判駁回某公司要求劉某某一方騰房的訴訟請求錯誤，再審予以糾正。某公司再審要求判決劉某某一方退還房屋理由正當，再審予以支持。判決：一、撤銷本院一、二審判決；二、劉某某、戈某某、戈某、焦某某、趙某某于本判決生效后三十日內將本市宣武區祿長街頭條19號院5-6-604號二居室騰空，交還某公司；三、某公司于本判決生效后三十日內退還劉某某購房款9773.7元及公共維修金804.45元。

    再審判決后，北京市人民檢察院以再審判決認定事實有誤，適用法律不當為由，提出抗訴。

    本院再審認為，劉某某交付了大部分購房款及公共維修金，但其并未取得訴爭房屋的所有權，購房行為并未完成。劉某某自行辭職出國，其應依雙方協議，將訴爭房屋退還某公司。原再審判決認定事實清楚、適用法律正確，故判決維持了原再審判決。

    三、評

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