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對(duì)重慶市南岸區(qū)金龍港灣業(yè)主委員會(huì)訴業(yè)主欠費(fèi)一案的調(diào)查分析報(bào)告
“小區(qū)大門(mén)無(wú)人把守，夜晚出行路燈不亮；垃圾成山，遍地惡臭；化糞池快溢進(jìn)底樓住戶(hù)，隨時(shí)存在沼氣爆炸的危險(xiǎn)；繳費(fèi)業(yè)主與欠費(fèi)業(yè)主分成兩派經(jīng)�；ハ嘀櫫R攻擊，甚至大打出手，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人還曾被欠費(fèi)業(yè)主毆打致傷。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商占據(jù)樓頂修建廟宇，消防隱患及一戶(hù)一（水）表問(wèn)題遲遲不能解決，前期物管撤離不辦移交手續(xù)，物業(yè)管理用房沒(méi)有著落以致新的物管企業(yè)不愿入駐�！�
這是重慶市南岸區(qū)金龍港灣小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小區(qū)）的現(xiàn)狀。該小區(qū)位于重慶市南岸區(qū)海棠新街40號(hào)，住宅279戶(hù)，人口1000余人，另有商場(chǎng)門(mén)面12家共1000多平方米、車(chē)庫(kù)900平方米、寫(xiě)字間2800平方米。小區(qū)開(kāi)發(fā)商掛靠重慶市金山城鄉(xiāng)建設(shè)實(shí)業(yè)總公司，而該開(kāi)發(fā)商同時(shí)又是小區(qū)的大業(yè)主，占據(jù)小區(qū)七個(gè)單元中六個(gè)單元的樓頂建造樓頂花園，搭建大面積的鴿棚，并修建了一個(gè)用于燒香拜佛的廟宇。小區(qū)前期物管據(jù)稱(chēng)與開(kāi)發(fā)商有牽連關(guān)系，對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為不聞不問(wèn)，引起小區(qū)大部分業(yè)主的不滿，因此發(fā)生糾紛。前期物管遂在未辦理移交手續(xù)的情況下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隱患、一戶(hù)一表、物業(yè)用房等諸多遺留問(wèn)題未能解決，沒(méi)有新的物管企業(yè)愿意接管該小區(qū)。小區(qū)遂于同年1月17日成立業(yè)主委員會(huì)，報(bào)南岸區(qū)房管局備案，并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以三分之二多數(shù)業(yè)主通過(guò)決定由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)暫時(shí)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行自治管理。
小區(qū)業(yè)主委員會(huì)接手小區(qū)物管工作后，立即就小區(qū)存在的違法建筑（如廟宇、鴿棚）、物業(yè)用房、消防隱患等問(wèn)題向房管局、規(guī)劃局、消防處等有關(guān)政府主管部門(mén)進(jìn)行反映，希望能夠得到合理解決；同時(shí)按照業(yè)主大會(huì)通過(guò)的約定開(kāi)始向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)以維持小區(qū)物管的正常工作開(kāi)支。
但業(yè)主委員會(huì)的工作很快就遇到了麻煩。向政府部門(mén)反映的問(wèn)題遇到了官僚式的相互推諉，比如向規(guī)劃局反映的開(kāi)發(fā)商違法修建廟宇的問(wèn)題，規(guī)劃局答復(fù)說(shuō)那只是一個(gè)涼亭，是合法的，而這個(gè)所謂的“涼亭”在房管局卻是按住宅進(jìn)行的登記；又比如開(kāi)發(fā)商搭建超過(guò)100平方米的大型鴿棚的問(wèn)題，規(guī)劃局以開(kāi)發(fā)商在鴿協(xié)取得了批文為由予以推脫。其他如開(kāi)發(fā)商占用公用樓頂?shù)膯?wèn)題、物業(yè)用房無(wú)法使用的問(wèn)題、消防隱患無(wú)法解除的問(wèn)題等等都在不同程度上被各有關(guān)部門(mén)踢皮球似地推過(guò)來(lái)讓過(guò)去，致使業(yè)主委員會(huì)的成員們四處奔波一年有余而毫無(wú)收獲。
如果只是上述問(wèn)題得到不到解決也許還能克服，但個(gè)別業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)的行為卻使業(yè)主委員會(huì)的自治管理無(wú)法繼續(xù)下去。這些個(gè)別業(yè)主拒繳物管費(fèi)的態(tài)度異常堅(jiān)決，他們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有收取物業(yè)管理費(fèi)的資格，沒(méi)有資格對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，甚至認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是打著自治管理的旗號(hào)為少數(shù)幾個(gè)人謀私利。起初拒繳物管費(fèi)的業(yè)主只有極少數(shù)的幾家，但這幾家業(yè)主不繳物管費(fèi)卻仍然享受保安、保潔、路燈、日常維修、小區(qū)環(huán)境改造等物業(yè)管理服務(wù)讓許多原來(lái)繳費(fèi)的業(yè)主感到不公平，于是越來(lái)越多的業(yè)主加入了拒繳物管費(fèi)的行列。而小區(qū)業(yè)主也由此而逐漸分化為兩大陣營(yíng)，爭(zhēng)吵糾紛從此不斷。
眼見(jiàn)小區(qū)自治物業(yè)管理即將陷入癱瘓，業(yè)主委員會(huì)在與欠費(fèi)業(yè)主協(xié)商對(duì)話無(wú)果的情況下，被迫以欠費(fèi)業(yè)主中態(tài)度最堅(jiān)決者作為被告，向重慶市南岸區(qū)人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求法院判決被告支付欠繳的物管費(fèi)及滯納金。
業(yè)主委員會(huì)原本希望能夠通過(guò)法院支持
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