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再看業(yè)主委員會(huì)緣何難產(chǎn)論文
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，廣大業(yè)主出于對(duì)自身權(quán)益的日益關(guān)注，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的關(guān)注程度也日益增高，令業(yè)主們頭疼的是，每個(gè)業(yè)主委員會(huì)的成立無不費(fèi)盡周折。究其原因當(dāng)然是錯(cuò)綜復(fù)雜的，筆者認(rèn)為主要是由于法律文件對(duì)此的規(guī)定不明。就全國(guó)范圍來看，僅有一個(gè)建設(shè)部于1994年發(fā)布的部門規(guī)章對(duì)“住宅小區(qū)管理委員會(huì)”的設(shè)立進(jìn)行了規(guī)定，各地區(qū)則發(fā)揮各自的立法機(jī)能各自制定了在各自行政區(qū)域范圍內(nèi)施行的一系列“辦法”、“條例”或是“規(guī)定”。遺憾的是這些文件均對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立過程的相關(guān)焦點(diǎn)問題或是束之高閣懸而未決，或僅是規(guī)定一些操作性極差的條文。在這其中，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的問題是，前述法律文件中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的籌辦者的設(shè)置均存在不合理的情形，直接導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)的籌辦工作舉步維艱。
細(xì)覽各地各級(jí)部門發(fā)布的相關(guān)法律文件，對(duì)業(yè)主委員會(huì)籌辦者的設(shè)置不外乎三種方式：一是在行政管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下，由業(yè)主自行選舉；二是在行政管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下，由開發(fā)商組織籌辦；三是由住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理單位來組織籌辦。而這三種方式都存在各自的漏洞。現(xiàn)逐一試析如下：
1、 由業(yè)主自發(fā)籌辦。由于①購買同一房產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主素不相識(shí)，流動(dòng)性大，相互聯(lián)系極為不便；②開發(fā)商不可能自動(dòng)提供可用于業(yè)主集會(huì)的公共場(chǎng)所；③業(yè)主作為普通消費(fèi)者，對(duì)籌辦業(yè)主委員會(huì)的程序了解甚少；④業(yè)主委員會(huì)的籌辦需要一定的資金支持。所以由業(yè)主們自行籌辦業(yè)主委員會(huì)的方式難以行通。
2、 由開發(fā)商籌辦。由于①籌辦業(yè)主委員會(huì)并不能給開發(fā)商帶來任何經(jīng)濟(jì)效益，反而要承擔(dān)一定的費(fèi)用；②由于歷史問題，大多數(shù)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都再注冊(cè)一個(gè)全資的物業(yè)管理公司，對(duì)自己開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行前期物業(yè)管理，而往往這些物業(yè)管理公司的管理水平并不高。這時(shí)，倘若新成立的業(yè)主委員進(jìn)行招標(biāo)重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，開發(fā)商自己出資成立的物業(yè)管理公司難以中標(biāo)，將不但沒有經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)成為開發(fā)商的負(fù)擔(dān)；③即使前期物業(yè)管理公司不是開發(fā)商自己組建的，而是外聘的，但由于開發(fā)商一般與其有特殊的利害關(guān)系，也都不愿籌辦業(yè)主委員會(huì)，都采取拖延的辦法。
3、 由住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理公司來籌辦。這在筆者看來是最不合理的方式。因?yàn)棰倩I辦業(yè)主委員會(huì)并不能給負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司帶來任何經(jīng)濟(jì)效益，反而要承擔(dān)一定的費(fèi)用；②業(yè)主委員會(huì)一旦成立后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司就要面臨被解聘的危險(xiǎn)，倘若它與業(yè)主們?cè)谇捌谖飿I(yè)管理工作過程中有些許矛盾，它就極有可能在業(yè)主委員會(huì)成立后被解聘。據(jù)此，出于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，它又怎么有可能去搬起石頭砸自己的腳呢？
誠然，各地制定的法律文件也都規(guī)定了開發(fā)商或是負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司籌辦業(yè)主委員會(huì)的時(shí)限，并對(duì)逾期不履行的開發(fā)商和物業(yè)公司大多規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，但是真正依此執(zhí)行的難度相當(dāng)大，其原因有二：①逾期的起算時(shí)間難以量定，各地制定的法規(guī)或是規(guī)章一般對(duì)該起算時(shí)間有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是住宅區(qū)已入住的建筑面積達(dá)到百分之五十；二是房屋交付使用滿二年。而最致命的是，此兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)所指的“入住率”與“交付使用”十分不明確，開發(fā)商和開發(fā)商選定的負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司籌辦義務(wù)的履行始期也就無從起算；②開發(fā)商和開發(fā)商選定的負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司長(zhǎng)期不籌辦業(yè)主委員會(huì)的情況相當(dāng)普遍，行政管理部門也根本無暇依照所制定法律文件的規(guī)定去執(zhí)行，至多是口頭催促。
由此，我們可以看到第一種方式存在無法解決的固有缺陷，一盤散沙的業(yè)主們只有在遇到共同的房產(chǎn)糾紛或是物業(yè)管理糾紛時(shí)才有可能自發(fā)籌辦。而后兩種方式中所設(shè)置的籌辦者與業(yè)主委員會(huì)存在利益沖突，故這三種方式都難以行之有效的解決業(yè)主委員會(huì)籌辦難的問題，這樣導(dǎo)致的必然后果是業(yè)主委員會(huì)極度難產(chǎn)。值得我們注意的是，現(xiàn)今已成立的業(yè)主委員會(huì)恰恰多數(shù)是由業(yè)主自發(fā)籌辦的。這些業(yè)主作為勢(shì)單力薄的弱勢(shì)群體在與開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司發(fā)生了糾紛且得不到行政管理部門的妥善解決之后處于無奈的境地，只得自發(fā)籌辦依法享有一定權(quán)利的自治機(jī)構(gòu)-業(yè)主委員會(huì)，來行使自己的合法權(quán)益，以求與開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司抗衡。
那么如何設(shè)置業(yè)主委員會(huì)的籌辦者才合理且切實(shí)可行呢？筆者認(rèn)為，面對(duì)開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)的籌辦漠不關(guān)心甚至有抵觸心理的情形，要解決業(yè)主委員會(huì)難產(chǎn)的問題，方案有二：
一是必須明確開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司籌辦業(yè)主委員會(huì)義務(wù)的起始時(shí)間，同時(shí)行政管理部門還需嚴(yán)格執(zhí)法，加大對(duì)不履行籌辦義務(wù)的開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司的監(jiān)管力度。至于起始時(shí)間的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，筆者建議對(duì)于開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司籌辦義務(wù)的起始時(shí)間最好不要以“入住率”為標(biāo)準(zhǔn)確定，因?yàn)橐粊碓摂?shù)據(jù)完全由開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司掌握，二來容易被篡改，導(dǎo)致行政部門無從確定起算時(shí)間。對(duì)此，筆者認(rèn)為以房地產(chǎn)行政主管部門能掌握的商品房銷售合同的登記情況為標(biāo)準(zhǔn)比較適宜，易于操作。而以“交付使用”為標(biāo)準(zhǔn)的則應(yīng)明確“交付使用”的含義，建議以第一個(gè)業(yè)主實(shí)際入住的時(shí)間作為“交付使用”的時(shí)間，而不宜以行政管理部門的綜合評(píng)定驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的簽署發(fā)布時(shí)間為準(zhǔn)，否則由于普遍存在眾所周知的開發(fā)商未驗(yàn)收就交付的情況，將不利于對(duì)業(yè)主這個(gè)弱勢(shì)群體的權(quán)益保護(hù)；
二是由行政管理部門來擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的籌辦者，對(duì)于業(yè)主這樣的相對(duì)弱勢(shì)群體，給予必要的協(xié)助是必需的。這樣就解決了開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司因各自利益的驅(qū)動(dòng)對(duì)籌辦業(yè)主委員會(huì)一事久拖未決的問題。那樣業(yè)主委員會(huì)的籌辦進(jìn)度便將只是行政部門辦公效率的問題。當(dāng)然，這種方案不可避免的會(huì)消耗行政管理部門的資源。
前述兩種方案，孰優(yōu)孰劣？筆者以為第二種方案為佳，該方案從根本上拋開了開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司方面的問題，用較少的行政資源的代價(jià)去換取廣大業(yè)主的權(quán)益，更能切實(shí)保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。僅此略表拙見，期能拋磚引玉，與各同仁共商酌。
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