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經營性采購管理辦法(熱)
政府采購制度以公開招標為原則,從決策到監督體現了廣泛的公平性、公正性和規范性。因此,被稱之為“陽光下的交易”。目前,我國頒布了《中華人民共和國政府采購法》(以下簡稱采購法)中指出:“政府采購,是指各級國家機關、事業單位和團體組織,使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為。”其中服務類主要包括設備維修、建筑物維修、車輛保險、加油、維修、會議、物業管理和單價2萬元以上的其他勞務及服務。筆者僅就政府采購物業管理服務的相關問題作以下探討。
一、政府采購物業管理服務的必要性
(一)為了進一步深化政府采購制度改革,加快服務類政府采購發展,促進轉變政府職能和提高行政效能
根據《國務院辦公廳關于政府向社會力量購買服務的指導意見》(〔20xx〕96號)的工作要求積極推廣政府采購物業服務,這不僅關系到政府一定時期財政資金以及其他資源配置的合理性問題,還涉及政府如何在其行政實踐中引導物業管理市場健康有序發展。從近期統計結果來看,采購單位以機關單位、公共場所、大學院校等為主,采購年度從1年到3年不等,采購內容以物業管理綜合服務、保安、保潔、綠化等為主。
(二)物業管理的“五類服務七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要
(1)常規公共。這是法律賦予物業管理的職責,也是物業管理工作中的基本管理工作,它將公共的、經常性的服務項目,通過“公共契約”的形式相對固定下來,作為物業公司最基本的服務項目。其中主要包含七種管理:房屋建筑主體管理、房屋設備設施管理、保潔衛生管理、環境綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。
(2)有償特約。是指物業服務企業為改善和提高物業使用人的工作和生活條件,為滿足一部分物業使用人的個別需要,受其委托而提供的服務。物業服務企業事先根據業主需要設立服務項目,并將服務的內容和服務質量、收費標準公布,供需要該服務的使用人自行選擇。有償特約實質是一種委托服務,如會議接待、會議室布置等。
(3)市場經營。這是一種具有多種經營職能的服務方式。物業管理公司根據客觀條件和實際需要,可統籌安排經營與物業區域內公共服務相結合的、面向市場的經營項目。服務收費以市場而定,具有營利性特點。
(4)無償便民。在物業服務中,為了溝通和融洽物業服務者與業主及使用人之間的關系,提高社會效益和長期效益,物業企業除提供有償外,還應提供無償性的便民服務,包括在值班室設置醫藥箱、針線包、地圖等。
(5)公眾性代辦服務。這是一種典型的委托服務,是物業公司受諸如自來水公司、電力公司、網絡公司等具有提供公眾服務性質的一些公司委托,其收取水、電等相關費用。
從現代物業管理理論看,現代物業管理是一種集經營、管理、服務于一身的綜合性管理。管理的內容基本能夠滿足政府后勤服務之需要,其管理的手段與方法也足以能夠為政府提供較為滿意的服務。
二、政府采購物業服務的運作應采用標準化方式
按照法律規定,在物業服務公司的選擇上,政府采購應采取招投標方式。既可公開招標,也可邀請招標,原則上所選取的物業服務企業,應該是具有一定資質(應為二級以上)且有優良業績、財務狀況良好的企業。
在對物業公司的管理上,對其物業管理服務及其他服務實行合同制管理。建立制式合同,應將物業基本情況、物業服務的主要內容、物業管理服務標準、物業服務收費及付款方式、物業管理用房、其他服務內容及其標準、雙方的權利義務、違約責任等做出詳細的約定。建立評估機制,項目合作前有資質審查,合作過程中有跟蹤了解,在合作完成后有績效評估。績效評估主要根據合同履行情況,對物業服務質量、服務成果進行評價。在資金支付上,結合合同完成情況和評估結果,實行國庫集中支付,評估驗收結果作為財政撥付尾款的依據和今后項目招標的重要參考,并建立合同信用檔案。
三、政府采購物業管理服務的內容選擇適度標準化
(一)全面購進“常規性公共服務”
全面購進物業企業的常規性公共服務,不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內容,同時在政府購進服務后,可促使政府抓住契機,推進機關后勤服務機構改革。
(二)根據需要區別購買物業企業特約及市場經營
物業企業的特約服務及市場經營服務,按理論是根據業主和使用人的需要選擇服務項目,政府完全可以根據需要與物業公司協商購買其提供的此類服務,具體著重為以下幾個方面:
(1)會議服務。行政中心內有各種會議室。會議室的管理可分為日常的保潔、維修養護和會議(開會時的使用)管理兩部分。物業管理的范圍主要是物業區域內的共用部位、公用的設備實施和相關場地,會議室應該歸屬于共用部位,故其中的日常管理可按面積納入物業企業的常規性公共服務范圍,由物業公司進行日常養護和管理。
(2)機關餐飲服務。對于職工食堂,采取購買服務的方式,按一定的標準、質量和“保本微得”的原則,組織政府采購,引進專業的餐飲企業或酒店進行經營管理。餐飲服務工作人員隸屬于餐飲企業,和政府各部門無雇傭關系,政府對此不再雇用工作人員,也不參與經營管理,徹底將餐飲服務推向市場,由企業經營。
(三)有選擇性地購買公眾性代辦
物業公司的服務內容中有公眾性代辦服務,所以,在行政中心,物業公司不僅可受托代收水電費等,還可以接受行政中心委托,為機關代辦報刊征訂、郵件收發、代收代繳房租等公共繳費服務。對政府機關各部門單位應分擔的水電暖費用,由物業公司按行管局有關要求進行科學分攤或按實際分戶計量,并經政府相關部門同意后,向行政中心內單位收取,費用結算通過國庫直接支付實現。政府為此按收繳情況及相關協議向物業公司支付一定的費。
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