上海市物業管理招投標管理辦法

從化市、增城市國土房管局，各區分局：

　　為進一步規范我市前期物業管理招投標活動，預防、減少前期物業管理糾紛，保護業主、建設單位、物業服務企業的合法權益，維護社會穩定，現就進一步規范我市前期物業管理招投標活動通知如下：

　　一、主管部門

　　市國土資源和房屋管理局(以下簡稱：市國土房管局)負責本市前期物業管理招投標活動的指導、監督、管理工作。各區分局、縣級市國土房管局負責本轄區內前期物業管理招投標活動的日常管理工作。

　　二、基本原則

　　前期物業管理應以公開招投標的方式選聘物業服務企業;在沒有投標單位參加招投標或招投標單位少于三家時，經所在區、縣級市國土房管局批準，可采用協議招標選聘物業服務企業。投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　三、實施單位

　　前期物業管理招投標工作在市國土房管局各區分局、縣級市國土房管局的監督下由建設單位組織實施。

　　四、招標時間

　　尚未售房的小區，建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前完成招投標。

　　五、主要程序

　　(一)備案申請

　　建設單位應在發布招標公告10日前，向物業所在地各區分局、縣級市國土房管局提出備案申請，并提交下列材料：

　　1.規劃許可。新建項目《建設工程規劃許可證》及經規劃部門批準的規劃詳圖。

　　2.招標公告。招標公告應載明：招標人的名稱、地址和聯系方式;物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間;投標資格條件、報名的地址和期限;獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。

　　3.招標文件。建設單位應根據物業管理項目的特點和需要，在招標公告前完成招標文件的編制。

　　(二)招標

　　從化市、增城市國土房管局，各區分局受理、審查符合備案條件的，出具《前期物業管理招標備案通知書》。建設單位憑《前期物業管理招標備案通知書》在廣州市物業管理協會網站上發布招標公告。招標公告發布后不允許改變招標文件;確需改變的，應經各區分局、縣級市國土房管局批準。

　　(三)投標

　　投標人應當是具有物業管理資質和獨立法人資格的物業服務企業。投標人應當在提交投標文件的截止日前，將投標文件送達招標地點。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。

　　(四)開標

　　開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止日后依照招標書約定的時間公開進行。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證;經確認無誤后，由工作人員當眾拆封。

　　(五)評標

　　評標由評標委員會負責。評標委員會由5人組成，其中：招標人代表1人，業主代表2人，物業管理專家2人。物業管理專家由市國土房管局統一選聘并制作專家名冊，市國土房管局各區分局、縣級市國土房管局監督招標人從名冊中隨機選出參加評標委員會的物業管理專家。與招標人有利害關系的人員不得參加評標委員會，并應當主動回避評標工作。評標委員會成員的名單在開標前應當保密。業主代表由招標人隨機從業主中選定;暫無業主入住的小區，由街道、居委會各派1人參加。

　　評標委員會經評審，多數評委認為投標文件有不符合招標要求、可能影響招標公正性或可能損害業主利益的，可以否決，并依照本辦法重新招標。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。評標委員會成員應當客觀、公正地評審投標文件，遵守職業道德，對所提出的評審意見簽名并承擔個人責任。

　　各區分局、縣級市國土房管局、街道應派人監督評標全過程。

　　(六)中標

　　評標委員會可推薦1名專家牽頭組織評標。評標委員會應當按照招標文件確定的標準和方法，對招標文件進行評審和比較;評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合適的中標候選人。招標人可以根據評標委員會提出的書面評標報告與推薦確定中標人，也可以授權評標委員會直接確定中標人。

　　中標人確定后，招標人應將中標結果在物業小區內顯要位置公布15日。在公示期內，業主、其他投標人有異議的，由區、縣級市國土房管局在5個工作日內審查處理;業主、其他投標人無異議的，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有同等法律效力。

　　招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起15個工作日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

　　建設單位也可以委托招標代理機構辦理招標事宜，受委托的招投標代理機構應當具有代理物業管理招投標業務的資格。招標代理機構應當在建設單位委托的范圍內辦理招標事宜，并按本條第一款辦理相關手續，接受所在地國土房管部門的監督。

　　六、事后備案

　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，將中標結果、前期物業服務合同等資料向物業所在地的各區分局、縣級市國土房管局備案。各區分局、縣級市國土房管局受理、審查符合備案條件的，出具《前期物業管理中標備案書》。

　　七、合同期限

　　前期物業服務合同一般不超過三年。前期物業服務合同期限未滿而業主大會、業主委員會成立，且業主大會決定重新選聘物業服務企業、其他物業管理人或自行管理的，前期物業服務合同終止;前期物業服務合同期限屆滿而業主大會、業主委員會尚未成立的，由開發建設單位重新通過公開招投標選聘物業服務企業。

　　本通知自下發之日起執行。以前的有關文件與本通知有不同規定的，以本通知為準。執行中如有問題，請及時向市國土房管局物業管理處反饋。