商業運營管理方案

為了快速、保質地打造將XXXX商業街項目，為了圓滿地推進項目的招商引資，為了有效、有序地實現項目在建的北段的提前銷售，需組建專業商業物業管理與服務體系，以專門管理和服務于商業街項目，以現代化管理與專業的服務體系來打造和提升商業步行街的品質，避免與住宅物業管理權責混淆、服務混亂、缺少質量而引起租賃商家的動蕩和流失，為商家和消費者帶來良好的經營環境和前景，同時將公司現有的別處商業項目也正規化、系統化管理起來。

一、搭建原則

1、集中管理和分散經營。由專業的管理服務團隊統一進行租賃、物業、營銷和服務等，保證、保安、保潔、協調服務、推廣活動等日常工作有組織地進行，不參與經營。各經營主體體只負責自己的經營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。

2、租賃營銷管理。由業的管理團隊提供整體營銷策劃。營銷重點為吸引更多的消費者光顧，促使更多的人們來此消費。在廣告宣傳方面，通過選擇適當的營銷方法吸引購物者，提高項目的競爭力和生命力，廣告促銷費用按照百分比從各經營主體的營業額中抽齲

3、物業服務專職專管。由獨立的物業管理團隊進行專門的物業管理服務，專職保證商業街的保安、保潔、通暢運行，帶給消費者和各商家良好的經營環境和購物環境，以軟性配套提升項目品牌力和影響力，良好的保障商家和人氣的駐留。

二、商業物業管理服務內容

(一)商業管理內容

1、招商管理

(1)商家管理。包括租戶資料庫、與變動資料等。

(2)招商工作。招商策略擬定以及招商工作執行。

(3)商家合約。與各商家之間的合約管理。

(4)商家關系。維護與各商定之間的關系，包含租戶滿意度調查、租戶聯誼及交流、租戶手冊等。

2、市場管理

(1)廣告行銷及管理。包括各種有關的廣告及推廣計劃、廣告發布、廣告位的管理。

(2)市場企劃。擬定市場運作策略及促銷活動企劃。

(3)租戶服務。為租戶提供各種市場服務計劃及其他溝通內容。

(4)內部裝修。內部裝修的管理計劃，包括租戶的裝修管理及控制，租戶裝修準則及施工單位管理等。

(5)公共關系。對外的公關策劃，包括消費者滿意度調查、商業街公關活動、宣傳印刷品發行、主管機關的關系維護、項目形象維護。

3、人事管理

(1)人員培訓。包括到崗培訓、業務培訓、素質與能力提升培訓。

(2)組織設置。工作分析、團隊搭建及責任權利劃分。

(3)薪金制度。按集團司的薪金制度實施。

(4)人員績效考核。

(5)勞資關系。

4、一般管理

(1)財務會計管理。

(2)財務出納管理。

(3)租金及管理費收取的管理。

(4)資產管理。

(5)推廣活動的資金計劃及調度。

(6)行政管理。

(7)物流區及貨梯管理。

(8)后勤管理。包括團隊成員管理、作息管理。

(9)法律事務。處理可能發生的糾紛等。

(二)物業管理內容

1、維護管理

(1)清潔維護管理，維持項目范轉內所屬場地十分清潔。

(2)機電維護。包括電路、電器設備維護、機械器具(電梯)、空調設備維護、照明設備維護等。

(3)給排水及煙道維護。包括煙道、給水、排水網路的維護等

(4)環境衛生維護。包括花園景觀、綠地、道路、水溝、建筑外觀、內飾、廣告燈箱、促銷飾品燈和道具的清理與維護。

(5)資詢系統的維護。包括報警系統、監控系統、電腦系統、管理系統、作業系統等。

2、安全管理

(1)保安勤務管理。

(2)中控室管理。

(3)消防安全管理。

(4)一般安全管理(一般警衛和人員安全管理)

(5)危機處理。遇到緊急情況時，應緊急處理及疏散計劃等。

(6)緊急事故。包括停電、交通事故、人員傷亡、火災、地震等重大事故造成的財產損失、營業中斷等的處理。

(7)其它保障。對涉及有風險因素的情況進行保護和保障。

3、停車管理

(1)交通規劃。交通進出口及路線的規劃布局等。

(2)指揮調度。

(3)收費管理。停車收費的管理。

(4)交通安全的管理等。

三、團隊組織架構

四、人員配置與崗位職責

1、經理名：。全面領導、組織、開展商業招商及管理工作，負責部門間的橫向聯系以及大客戶的聯系與溝通，負責向集團公司高層領導直接匯報。

2、招商主管：全面負責招商工作的開展與執行，直接向經理匯報工作，協助經理保持大客戶的聯系與溝通，帶領招商專員全面開展中小客戶的招引與維護，完成公司下達的招商任務，負責市場調查及信息收集與反饋的報告撰寫。

3、招商助理：協助招商主管進行招商管理，負責招商辦日常事務，市場調查及信息收集的整理，負責客戶資料庫的建立與更新，負責合約管理，接待來電來訪的客戶，保管宣傳資料與發行。

4、招商專員：負責招商工作執行，市場調查與反饋，客戶關系管理與維持，開發尋找新客戶，完成公司下達的招商工作任務。

5、綜合管理協調員：全面協助部門經理開展工作，負責本部門所有行政及日常事務，協助本部門開展各類培訓，負責水、電、設施查看與報告，以及負責與物業管理處的協調與溝通等。

6、財務人員：負責租金及管理費的收取與催繳。

7、策劃主管：全面負責商業物業市場營銷策劃及推廣和廣告發布與管理工作，根據公司的戰略目標擬定各類推廣策略與計劃，協助經理共同參與公司項目的規劃建設提議。

8、策劃助理：全面負責策劃辦的日常事務工作，收集并匯總各類資料和信息，起草各類執行計劃細案，負責與廣告設計公司溝通。

9、策劃執行：負責與商家溝通，負責內部裝修管理，并負責實施各推廣活動及廣告發布的制作執行。

10、物業管理處主管：全面負責商業物業物管服務的領導與安排工作，處理重大糾紛和事故，全面保障物業服務體系良性運轉。

11、物業綜合管理員：負責與各大商家的溝通與綜合協調。

12、物業水電設施專管員：負責給排水、電、各類設施的查看與維護管理。

13、保安管理員：負責保安組的管理，保障保安任務的圓滿完成。

14、保安員、保潔員。

五、人員設置辦法

(一)、前期配置

1、商業管理：經理1名、策劃主管1名、招商主管1名、綜合管理協調員1名;

2、物業管理：商業物業主管1名;水電設施專管員1名;物業綜合管理員1名;保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。

總計：12人。現有經理和策劃共2人，其余人員待配。

(二)、后期配置

結合項目市場入駐進度分階段適時補充以下人員。

1、商業管理：行政人員1名、招商助理1名、招商專員2名、策劃助理1名、策劃執行1名、財務人員1名;

2、物業管理：綜合物業管理員1名、保安若干、保潔數名。

管員1名;物業綜合管理員1名;保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。

總計：12人。現有經理和策劃共2人，其余人員待配。

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