以土地使用權出資設立公司涉稅情況
xxxx以土地使用權出資設立公司涉稅情況
根據我國《公司法》第二十四條規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。對作為出資的料物、工業產權、非專利技術或者土地使用權，必須進行評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。土地使用權的評估作介，依照法律、行政法規的規定辦理。”，因此，xxxx以土地使用權進行出資，符合法律的規定。
然而，xxxx將土地使用權用以出資時，因涉及到評估作價升值、權屬變更等事項，從而引發了一系列納稅問題。下面，我們將分別對xxxx以土地使用權出資所涉及的土地增值稅、營業稅、所得稅等稅項進行分析。
一、暫免繳納土地增值稅
1、以房地產進行投資的免稅規定
財稅字[1995]048號文《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第一條，關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題規定：
對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
2、被投資企業為房地產開發企業時的特殊規定
財稅（2006）21號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》第五條，關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題規定：
對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
綜上，土地使用權投資是否交納土地增值稅，關鍵是投資的企業是否從事房地產開發，如果是從事房地產開發，且投資行為在2006年3月2日之后就要按
照規定計算交納土地增值稅，不能適用財稅[1995]48號的優惠規定。我司與xxxx共同投資設立的公司，經營范圍不屬于房地產開發，因此，xxxx可暫免繳納土地增值稅。
二、免交營業稅
財稅（2002）191號文《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定：
近來，部分地區反映對股權轉讓中涉及的無形資產、不動產轉讓如何征收營業稅問題不夠清楚，要求明確。經研究，現對股權轉讓的營業稅問題通知如下：
“（一） 以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。??”。
xxxx以不動產（土地使用權）投資入股與我司共同投資設立新公司，參與新公司的利潤分配，共同承擔投資風險，因此不征收營業稅。
三、應繳納企業所得稅
國稅發（2000）118號文《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》第三條，企業以部分非貨幣性資產投資的所得稅處理規定：
（一）企業以經營活動的'部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。
（二）上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。
（三）被投資企業接受的上述非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。
根據上述規定，若xxxx用于出資的土地使用權評估價為1000萬，而該土地使用權賬面凈值為600萬，則其繳納企業所得稅的基數為400（1000-600）萬。
四、應繳納印花稅
1、轉移土地使用權書據屬于印花稅征收范圍
《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規定：下列憑證為應納稅憑證： “??（二）產權轉移書據；??。”
另，財稅（2006）162號文《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》 第三條規定：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。
xxxx以土地使用權作價出資，必然涉及土地使用權權屬變更，由此而簽訂的產權轉移書據即為印花稅應納稅憑證，按所載金額萬分之五貼花。
2、印花稅繳納主體
《中華人民共和國印花稅暫行條例》第八條規定：同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。
《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》第十六條規定：產權轉移書據由立據人貼花，如未貼或者少貼印花，書據的持有人應負責補貼印花。所立書據以合同方式簽訂的，應由持有書據的各方分別按全額貼花。
根據上述規定，xxxx與新設立的公司應為土地使用權轉移書據印花稅的繳納主體。我司雖然也會與xxxx就該土地使用權簽訂相關協議，但因我司并非產權受讓方，所以不負有繳納印花稅的義務。
五、應繳納契稅
1、納稅依據
《中華人民共和國契稅暫行條例細則》 第八條規定：土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：
“（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股；??�！�
《江蘇省實施辦法》第四條亦有相同規定：土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：
“(一)以土地、房屋權屬作價投資、入股；??。”
2、新公司為契稅納稅人
《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：在中華人民共和國境內轉移
土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
因此，xxxx以土地使用權出資出資應該視同土地使用權轉讓繳納契稅。計稅依據是以土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他利益。
另，根據《江蘇省實施辦法》第五條規定：契稅稅率為4%。
六、不涉及城建稅及教育附加費
1、 城市維護建設稅
《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條規定：凡繳納產品稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），都應當依照本條例的規定繳納城市維護建設稅。
xxxx以土地使用權出資與我司設立新公司，不需要繳納產品稅、增值稅、營業稅，因此，根據上述法律規定，此處不涉及城建稅。
2、教育附加費
根據江蘇省相關規定，納稅人應按照增值稅、消費稅、營業稅三稅稅額的1%繳納地方教育附加。
xxxx以土地使用權出資與我司設立新公司，不需要繳納增值稅、消費稅、營業稅，因此，根據相關規定，此處也不涉及教育附加費。
綜上所述，我司與xxxx合作設立新公司，xxxx以土地使用權出資各方涉稅情況如下：
xxxx：企業所得稅、印花稅；
新公司：印花稅、契稅。
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