對北京市大成物業管理公司與長安新城業主因封閉陽臺引起物業管理糾紛案的分析

　　摘 要：筆者認為，在目前法律沒有明確規定的情況下，物業管理公司對建筑物區分所有權中專有部分的物業管理，主要責任是監督，是否封閉陽臺是業主的權利，物業管理合同不應進行約定。所以，對未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業主利益的正當行為，本案約定業主不得封閉陽臺的內容不合理，也沒有法律依據，故法院對物業管理公司要求業主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。

　　一、 基本案情

　　原告北京市大成物業管理公司

　　被告李恕等長安新城十二名業主

　　原告訴稱，我公司受北京大成房地產開發集團有限公司（以下簡稱大成開發公司）的委托，負責該公司開發建設的 “長安新城”項目的物業管理。被告李恕等業主購買了該項目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業管理服務合同》，領取了我公司發放的物業管理公約，辦理了房屋入住手續。2003年1月18日，被告在未經任何有關單位批準，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》的相關約定，妨礙了我公司對小區的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發公司簽訂的委托管理合同的義務。在與被告協商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。

　　被告業主辯稱，我們于 2001年4月1日至5日交納定金，確定購買了大成開發公司開發建設的經濟適用房 一長安新城日1樓的房產。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。入住后，我們發現日1樓南陽臺未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽臺違反了國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的1999年6月1日實施的《住宅規范》關于陽臺部分的相關規定；另2002年11月26日，長安新城日1樓8單元 802號業主家中發生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業主房屋也相繼被非法侵入，據分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日1樓的100位業主聯名起草《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交與原告負責人。根據決議內容，為保證長安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽臺。首批15戶業主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。

　　另外，我們認為與原告簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》不具有法律效力，屬于非經雙方協商的不平等、不合理的無效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長安新城日1樓的收樓現場，大成開發公司以及原告向業主分發了《長安新城業主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規定了嚴格的收樓程序。此收樓程序明確告知長安新城日1樓的業主如果不簽訂《物業管理服務合同》和《長安新城業主公約》將拿不到自己房產的鑰匙，而且無法進入業主已經購買的房屋。這些協議只規定了業主的責任和義務，沒有明確如果物業公司沒有達到物業服務標準、出現失職行為等情況將如何進行處罰。收樓期間，長安新城日1樓的部分業主臨時組織起來準備協商收樓程序和《物業

[1] [2] [3] [4] [5] 

【對北京市大成物業管理公司與長安新城業主因封閉陽臺引起物業管理糾紛案的分析】相關文章：

高校物業管理問題與對策分析04-29

由“封閉貸款”引起的思考04-26

物業管理公司實習總結04-01

物業管理公司述職報告04-24

一起用藥不當引起懷孕母牛流產糾紛案的分析與思考05-02

物業管理公司崗位職責05-31

物業管理公司工作計劃03-08

物業管理公司的規章制度04-26

關于我國物業管理中存在問題的分析04-28

物業管理公司員工的述職報告04-30