某學院與某房地產公司投資建房、房屋使用權糾紛案

　　一、案件的基本事實某學院以由政府劃撥的用于辦公、教學、住宅中的部分土地，與某房地產公司簽訂《聯建合同》，合同約定：由房地產公司（乙方）在學院（甲方）的該劃撥土地上全額出資修建A、B兩座娛樂樓，甲方協助乙方辦理建設施工土地基建審批手續。樓建成后，由甲方給乙方辦理房產使用證，期滿后，產權仍歸甲方所有。甲方同意乙方使用A、B樓，使用權限定為A樓20年，B樓10年。乙方除將A樓建成后將7層無償交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40萬元人民幣，每年在原基礎上遞增，任何一方違約，守約方可要求違約方承擔總投資5％－10％的違約金，并有權要求違約方繼續履約。某市規劃局等部門為學院及施工單位頒發了建設A樓的《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》。施工期間，某市建設委員會因該工程項目違法建設，向學院發出行政處罰決定，責令立即停止違法建設，待辦完建設手續并得到市建設行政主管部門批準后方可復工。某市城市規劃管理局因A樓的加層屬違法建設，亦向學院房地產公司發出《關于停止違法建設的通知》，要求其立即停止施工，派員持有關資料接受處罰。學院以其是為了配合政府有關部門糾正房地產公司的違法建設行為、行使其法定權利為由，對施工場地采取停水、停電，致A樓工程停建至今。A樓現已封頂，B樓因未辦到相關手續，尚未施工。某學院訴至法院請求解除合同，由被告承擔違約責任。

　　二、一審法院審理情況一審法院經審理認為，學院與房地產公司所簽訂的《聯建房地產合同》，該合同約定由房地產公司投資建成后，除將部分房屋產權無償交付學院使用外，每年還向學院交付支助金40萬元，其余房屋房地產公司僅在一定期限內使用，房產權仍歸學院所有。學院雖以聯建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯建，實為投資建房、房屋使用權糾紛。該合同系雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律禁止性規定，故該合同合法有效。學院將所使用的國有劃撥土地，委托房地產公司投資建房，房地產公司所付建房投資款以及房屋建成后給學院交付的支助金具有房屋土地租金性質。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條規定，故學院在房屋建成投入使用后應將該房屋收益部分上繳國家。學院訴房地產公司違法建設，應向有關行政管理部門交納罰款和要求拆除違法建筑一節，屬行政部門處理范圍，本案不予涉及。學院請求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因為城市規劃管理局關于停止違法建設通知，僅指A樓超建加層部分。學院以其配合政府有關部門糾正房地產公司的違法建設行為為由，而對房地產全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產公司造成了很大的經濟損失，故學院應按雙方合同約定承擔違約責任。據此判決：1、學院與房地產公司所簽訂的《聯建合同》合法有效，按合同內容繼續履行；2、學院支付房地產公司違約金315萬元；3、駁回學院其它訴訟請求。

　　三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經審理認為，學院與房地產公司簽訂的《合同》系當事人真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，一審判決認定合同有效是正確的。學院請求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應按原合同內容繼續履行。至于房屋加層問題，有待政府有關部門依據行政法規進行處理，加之當事人對加層面積如何使用并無訴訟請求，故對加層問題本院不予處理。政府有關部門做出所建大樓擅自加層應停工接受處罰的決定，該項工程在政府有關部門責令停工通知下達后就應停止施工，學院應執行政府的決定，如繼續施工則是違法的。學院將停工通知書在告知房地產公司后，采取停水、停電的措施不應視為違約行為。一審判決學院支付房地產公司315萬元違約金不妥，本院應予糾正。

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