枝江市金屬材料公司訴鄭吉明未按其通知的期限交款喪失優先購買權租賃到期后返還房屋案

　　被告：鄭吉明，男，35歲，個體工商戶。

　　金屬公司與鄭吉明于1997年6月10日簽訂了一份《房屋出租合同》。雙方約定：金屬公司將其座落在枝江市馬店鎮迎賓大道79號臨街營業用房（從左至右第三套）租給鄭吉明使用，每月租金600元，租賃期從1997年6月10日至1997年12月10日。1997年10月9日，金屬公司對鄭吉明第11戶承租人發出《購房通知書》，載明各承租戶若想購買承租房屋，必須于1997年10月31日前交清16.5萬元購房款，逾期交付即視為放棄購房。同日，金屬公司將該通知書送給鄭吉明之妻簽收，但其妻對是否購房未作明確表示。1997年11月20日，鄭吉明到金屬公司去交購房款，金屬公司以超過通知書規定購房時間為由拒收，并告知該房已于1997年11月2日賣給了楊以清。租賃到期后，鄭吉明一直占據該房并交納房屋租金至1998年2月，金屬公司也收取了租金。

　　1998年2月23日，原告金屬公司向枝江市人民法院起訴稱：我公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后，不愿與鄭吉明續簽租賃合同，現鄭吉明一直占據該房拒不搬出，損害了我公司合法權益。請求人民法院判令鄭吉明搬出承租房屋，付清房屋使用費，并賠償我公司不能按期交付買主房屋的經濟損失8910元。

　　鄭吉明答辯稱：我沒有承諾金屬公司于1997年10月9日發出的《購房通知》，該《購房通知》沒有法律效力，我作為房屋承租戶應享有優先購買權，對方在我享有優先購買權期間將該房賣與他人，侵犯了我的合法權利。反訴請求法院確認金屬公司將該房賣與他人的行為無效，判令金屬公司與我確立房屋買賣關系，并賠償我停業期間的經濟損失2700元。

　　金屬公司對鄭吉明的反訴答辯稱：對方原來雖享有優先購買權，但未在我公司《通知》規定的時間內交付購房款，優先購買權已喪失。請求人民法院駁回對方的反訴請求。

　　「審判」

　　枝江市人民法院經審理認為：金屬公司與鄭吉明簽訂的《房屋租賃合同》到期后，金屬公司不同意再與鄭吉明續簽租賃合同，依法應予準許。金屬公司發出的《購房通知》是合法有效的。鄭吉明未在《通知》規定的時間內交付購房款，應視為其對優先購買權的放棄。鄭吉明現提起反訴，要求確認金屬公司與他人房屋買賣關系不成立的訴訟請求，不能予以支持。由于金屬公司已收取了鄭吉明1998年2月份以前的所有房租，視為其同意鄭吉明租用該房至1998年2月。現金屬公司要求鄭吉明賠償其不能于1997年11月2日交付他人房屋至1998年2月23日起訴前的經濟損失8910元的訴訟請求，不能予以支持。鄭吉明反訴要求金屬公司賠償停業期間的經濟損失2700元屬于自行擴大的損失，也不能予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條和《城市私有房屋管理條例》第二十條之規定，該院于1998年6月25日判決如下：

　　一、本訴被告鄭吉明將承租房退還本訴原告金屬公司，并按每月600元的標準付清房屋使用費（從1998年3月1日始至搬出承租房時止）。

　　二、駁回反訴原告鄭吉明的訴訟請求。

　　宣判后，鄭吉明不服該判決，向宜昌市中級人民法院提起上訴。稱：金屬公司于1997年10月9日發出《通知》只能視為要求解除原租賃合同的要約，其對該要約并未承諾，因此雙方仍應履行原租賃合同至1997年12月10日止。一審法院確認該通知合法有效不妥。另外，其在1997年10月9日收到金屬公司《購房通知》后，于1997年11月20日到金屬公司交付購房款，按照法律規定此時其仍享有對該房的優先購買權，但金屬公司卻在1997年11月2日將該房賣與他人，違反了優先購買權的法律規定，該房屋買賣行為是無效的，應予撤銷。請求二審法院確認其與金屬公司的房屋買賣行為成立，并判令金屬公司購償其經濟損失2700元。

　　金屬公司未提出書面答辯。

　　宜昌市中級人民法院經審理認為：金屬公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后，金屬公司不同意與鄭吉明續簽租賃合同應當準許，鄭吉明現應搬出承租房，并給付占用房屋期間的占用費。鄭吉明收到金屬公司的《購房通知》后，其并沒有明確表示放棄購房權利。金屬公司將該房出售給他人的行為違反了最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條之規定，屬無效

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