轉租中的若干法律問題

　　甲與乙簽訂租房合同，甲將一店面房租給乙經營茶莊，租賃期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2萬元，以后每年遞增10％，等等。簽約后雙方各自履行了義務，乙添置設備，領取營業執照后進行經營，至1998年9月8日，乙將茶莊以財產租賃的形式轉租給丙，時間一年，至1999年9月8日。茶莊設施租賃金額人民幣45000元，支付給乙方。其中對房屋租金乙、丙約定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交給甲，等等。甲對乙、丙轉租賃協議認可，并為乙、丙到公證處公證該協議出具了書面函。后因丙未重新辦理工商登記以及未按時向甲支付房租，甲向乙請求支付未果。甲向法院起訴乙，要求乙支付租金。一審判決認為乙、丙轉租協議因得到甲的同意，乙、丙協議中約定丙直接將租金交付給甲，應認定丙對甲負有交付租金的義務，從而免除乙向甲交付租金的義務，故甲向乙請求支付房屋租金沒有法律依據，判決駁回訴訟請求。二審認為，乙與丙在乙租賃期內訂立轉租協議，該轉租行為得到出租方甲的同意，故應認定出租人（甲）與轉租人（乙）雙方對轉租期內的租金支付等重新作了約定，故甲無權再向乙主張轉租期間的租金，維持一審判決。

　　該案涉及以下幾個問題：

　　1.轉租與租賃權的讓與之區別；

　　2. 出租人請求權的行使；

　　3. 乙是否已退出租賃關系，對丙未支付租金的義務承擔什么責任。

　　法理探析：

　　我們先從轉租和租賃權讓與說起，大多數國家將其與轉租一同加以規定，我國《合同法》沒有規定。因此有人主張適用轉租的規定，也有人認為可以適用《民法通則》第91條的規定和《合同法》第五章關于“合同的變更和轉讓”第79條、88條、89條之具體規定。我認為這是不妥的。如果對租賃權讓與的認識及性質定位不準，在司法實踐中很容易引起混亂。因為租賃權的讓與并非僅是合同債權的讓與，而是包括支付租金義務等多項合同義務在內的一種法律地位的轉讓。故租賃權的轉讓不應根據債權讓與的法律規定來判斷，而應根據合同債務轉讓的規定來確認，即債務人將合同義務的全部或部分轉移給第三人的，應當經債務人同意。

　　轉租與租賃權的讓與區別主要有：其一，從法律性質來分析，轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，租賃權讓與為承租人法律地位的轉讓，往往表現為租賃債權的轉讓，實踐中往往與營業財產一并轉止，往往成立資產及經營權的轉讓合同關系。故合同性質不同。其二，從當事人之間法律關系分析，轉租后轉租人仍享有租賃權，并未退出原租賃關系，同時轉租人與次承租人之間又產生新的租賃關系，轉租人在租賃物上為次承租人設定新的租賃權。而租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人于轉讓租賃權之后，退出租賃關系，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。其三，從法律關系的內容分析，轉租中，次承租人對于（轉租人）支付的是租金，一般分期進行；租賃權讓與，受讓人對于作為轉讓人的承租人，一般須一次性給付對價；轉租中，兩個租賃合同的條件可以不同，租賃權的讓與中，受讓人承受出讓人的地位。

　　從上述案例分析，乙與丙約定在丙轉租的一年中租金由丙直接支付給甲，且乙又將自己承租期間添附的營業財產一并轉讓，似乎是一種租賃權的讓與，但甲與乙之間的租賃合同并未終止，租賃期間并未終結，乙并未從與甲之間的租賃關系中退出，因而，丙沒有取代己的地位，丙與乙之間只是轉租關系，而不是租賃權讓與。但該案的爭議問團是，乙、丙之間關于租金支付方式的約定，由于甲的事前認可，是否意味著乙已免除其義務或如二審所認定，是三方的重新約定，故乙可以免除支付租金的義務。筆者認為，一審、二審的認定，是典型的形而上學，是舍本求末，沒有從甲、乙、丙之間形成的法律關系去探求適用法律的門徑，因而是值得研究商討的。顯然，關于丙將轉租房屋的租金支付給甲的約定，只是乙、丙之間轉租協議的一個重要條款，這一條款并沒有改變該轉租協議的性質，作為承租人（轉租人）己仍然承擔著因丙而應負責

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