轉讓集資房是房屋買賣還是資格轉讓

　　案情：1999年10月，一單位向房改辦提交職工集資建房請示，后向單位公布職工集資建設住房實施辦法，該辦法明確了關于集資建房的各項事宜。該單位職工白明華符合集資建房條件，于2001年2月向單位交住房集資款5.4萬元，單位向白明華出具暫收購房款收據。房屋竣工后，單位將面積為83.9平方米的房屋交付給白明華，但并未辦理產權證。同年7月25日，白明華與同事林亞蘭簽訂住房轉讓協議書，約定：“白明華將集資房轉讓給林亞蘭，林亞蘭為轉讓后的住房房主，以后發生的一切費用由林亞蘭負責，從辦完轉讓手續，交新房門鑰匙之日起生效。”雙方將交易情況告知了單位，單位負責住房管理的工作人員在該協議上簽注“經請示，同意辦理”。之后，林亞蘭向白明華交付房款6.2萬元。為此，該單位將向白明華出具的暫收購房款5.4萬元收據收回，并為林亞蘭重新出具收其職工集資購房款5.4萬元的收據。林亞蘭與單位正式簽訂了房屋買賣合同，約定將建筑面積為83.9平方米的公有住房一套出售給林亞蘭。房地產產權產籍監理所亦向林亞蘭頒發了房屋所有權證。

　　2002年10月8日，單位經審計核算發現原集資款有剩余，就決定根據住房面積及樓層退還這部分集資款。經計算，林亞蘭的這套房屋將退還0.89萬元。林亞蘭要求單位向自己退款，而白明華也向單位提出這筆集資退款應屬自己所有，因單位認為在此筆款項的歸屬上有所爭議就將此事擱置了起來。2003年9月，林亞蘭向法院起訴，要求單位履行退款手續。

　　分歧意見：法院在審理期間，就本案是集資資格轉讓糾紛，還是房屋買賣糾紛發生了分歧，有兩種不同的觀點。

　　第一種觀點認為，林亞蘭與白明華之間是房屋買賣關系，集資建房的資格仍屬白明華，因該房屋的退款是基于原建房集資資格的，所以該款應退給白明華。

　　第二種觀點認為，林亞蘭與白明華之間是集資資格轉讓關系，林亞蘭已經取得了集資建房資格，所以該款應退給林亞蘭。

　　評析：筆者贊同第二種觀點，理由如下：

　　我國《合同法》第一百三十條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”第一百三十二條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”《城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”第三十七條第六款也規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。” 根據法律規定不難判斷，房屋買賣關系的轉戶（過戶）只能由房地產管理部門依法辦理，任何單位都沒有權力辦理“房屋買賣轉戶手續”。白明華與林亞蘭雖然曾經到單位辦理了房屋轉移手續，但并不能認定為雙方買賣房屋關系。從事實來看，白明華從單位取得涉及退款的這套集資房，只是一種暫時性的占有行為。因為白明華還沒有與單位簽訂房屋買賣合同，沒有就房屋的最后價款進行結算，更沒有取得房屋的所有權證。所以，白明華沒有權利處分該房屋，白明華與林亞蘭之間的集資房轉讓行為不能認定為房屋買賣關系，而只能是一種購房資格的轉讓。

　　從案件基本事實可以看出，該單位建房是單純的集資建房，集資者憑個人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是購房戶因為個人身份而享受的福利款，而是房屋成本在重新計算后多收了的房屋價款。白明華既然通過協議將集資購房（資格）轉讓給了林亞蘭，也得到了單位的認可，房屋也相應地移交給了林亞蘭，單位將白明華的原始交款收據作廢，在單位財務賬上重新更換成了林亞蘭的收據，單位與林亞蘭簽訂了正式的購房合同，并依法辦理了以林亞蘭為房主的房屋所有權證。

　　最重要的是，白明華與林亞蘭在住房轉讓協議中約定：“集資房今后發生的一切費用由林亞蘭承擔。”應當說這是雙方當事人真實意思的表現，且并不違反任何法律、法規。在這一法律關系中，所謂“一切費用”，從字面上來講以及人們正常的思維邏輯來說，當然是包括所有的費用，即“集資房今后發生的所有可預見和不可預見的費用都由林亞蘭承擔”。根據“權利與義務一致

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