完善業(yè)主公約立法初探論文
業(yè)主公約是由業(yè)主制定和確認(rèn)，對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具有普遍約束力的行為規(guī)范。它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動(dòng)的支持性文件。2002年10月21日國(guó)務(wù)院辦公室向社會(huì)大眾公布《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》征求意見(jiàn)稿，本人認(rèn)為該草案對(duì)業(yè)主公約的規(guī)定過(guò)于原則，沒(méi)對(duì)業(yè)主公約做出準(zhǔn)確、清晰的界定，更沒(méi)對(duì)業(yè)主公約的法律地位、性質(zhì)、原則、簽訂、主要內(nèi)容、修改補(bǔ)充變更的特別程序、生效要件、備案和公示制度和法律責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。因此，本人提出了書(shū)面建議，認(rèn)為應(yīng)該將“業(yè)主公約”單列為第三章。本人愿意在此對(duì)該草案，結(jié)合各地頒布實(shí)施的地方法規(guī)規(guī)章，參考國(guó)外、香港和臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，就業(yè)主公約目前在實(shí)際操作中存在的主要問(wèn)題和應(yīng)該包涵的基本原則、內(nèi)容和制度作分析、比較、總結(jié)，以進(jìn)行完善業(yè)主公約立法的研究，從而提供給物業(yè)管理立法部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)及業(yè)內(nèi)有興趣人士參考。
一、目前實(shí)際操作中存在的業(yè)主公約方面的主要問(wèn)題：
業(yè)主公約在目前物業(yè)管理實(shí)際操作中運(yùn)用非常廣泛，大多數(shù)物業(yè)都簽訂有業(yè)主公約，并且一般都采用建設(shè)部《業(yè)主公約》示范文本（1997年8月29日建房[1997]219號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》附件），但業(yè)主公約在實(shí)踐中存在著很多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：
1、業(yè)主公約的性質(zhì)和法律地位不明確。《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》對(duì)業(yè)主公約的規(guī)定沒(méi)有體現(xiàn)出業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重要地位，表現(xiàn)在內(nèi)容不具體、生效要件、制訂和修改程序和法律責(zé)任不完善等方面。在地方法規(guī)中，如《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有明確規(guī)定，但許多地方法規(guī)中沒(méi)有準(zhǔn)確表述和詳細(xì)規(guī)定。究其原因，是沒(méi)有將物業(yè)管理權(quán)利定性為業(yè)主物權(quán)的派生權(quán)利所致。物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)利，是建筑物區(qū)分所有權(quán)直接產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主公約作為全體業(yè)主意志的集中體現(xiàn)，應(yīng)該全面貫徹私權(quán)神圣、意思自治、地位平等、權(quán)利本位等民法基本原則和精神，也就是要充分體現(xiàn)物業(yè)管理中的業(yè)主物權(quán)至上、業(yè)主自決自律原則、權(quán)利義務(wù)一致以及維護(hù)公序良俗原則。
2、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位和建設(shè)單位都不重視業(yè)主公約的簽訂與修訂，造成有的物業(yè)沒(méi)有業(yè)主公約或部分業(yè)主沒(méi)簽字。
3、業(yè)主公約使用的名稱(chēng)不統(tǒng)一，內(nèi)容不規(guī)范。建設(shè)部頒布示范文本后，各地結(jié)合實(shí)際情況作了調(diào)整，在名稱(chēng)和內(nèi)容上差異較大，重慶和深圳等地使用《業(yè)主公約》，規(guī)定業(yè)主權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和違約責(zé)任；北京現(xiàn)行采用《房屋使用、管理、維修公約》，業(yè)主以《業(yè)主承諾書(shū)》確認(rèn)，將開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)包涵在內(nèi)；天津使用《產(chǎn)權(quán)人和使用人公約》；上海在前期物業(yè)管理階段使用《住宅
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