完善業主公約立法初探論文

業主公約是由業主制定和確認，對全體業主、使用人、業主（代表）大會和業主委員會具有普遍約束力的行為規范。它體現全體業主的共同意志，是物業管理活動的支持性文件。2002年10月21日國務院辦公室向社會大眾公布《中華人民共和國物業管理條例（草案）》征求意見稿，本人認為該草案對業主公約的規定過于原則，沒對業主公約做出準確、清晰的界定，更沒對業主公約的法律地位、性質、原則、簽訂、主要內容、修改補充變更的特別程序、生效要件、備案和公示制度和法律責任進行詳細規定。因此，本人提出了書面建議，認為應該將“業主公約”單列為第三章。本人愿意在此對該草案，結合各地頒布實施的地方法規規章，參考國外、香港和臺灣地區有關規定，就業主公約目前在實際操作中存在的主要問題和應該包涵的基本原則、內容和制度作分析、比較、總結，以進行完善業主公約立法的研究，從而提供給物業管理立法部門、物業管理行政主管部門及業內有興趣人士參考。

一、目前實際操作中存在的業主公約方面的主要問題：

業主公約在目前物業管理實際操作中運用非常廣泛，大多數物業都簽訂有業主公約，并且一般都采用建設部《業主公約》示范文本（1997年8月29日建房[1997]219號《關于加強商品房銷售、房改售房與物業管理銜接工作的通知》附件），但業主公約在實踐中存在著很多問題，主要表現在：

1、業主公約的性質和法律地位不明確。《中華人民共和國物業管理條例（草案）》對業主公約的規定沒有體現出業主公約在物業管理區域內的重要地位，表現在內容不具體、生效要件、制訂和修改程序和法律責任不完善等方面。在地方法規中，如《重慶市物業管理條例》《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有明確規定，但許多地方法規中沒有準確表述和詳細規定。究其原因，是沒有將物業管理權利定性為業主物權的派生權利所致。物業管理權是業主的一項基本權利，是建筑物區分所有權直接產生的一項權利。業主公約作為全體業主意志的集中體現，應該全面貫徹私權神圣、意思自治、地位平等、權利本位等民法基本原則和精神，也就是要充分體現物業管理中的業主物權至上、業主自決自律原則、權利義務一致以及維護公序良俗原則。

2、業主、業主委員會、物業管理單位和建設單位都不重視業主公約的簽訂與修訂，造成有的物業沒有業主公約或部分業主沒簽字。

3、業主公約使用的名稱不統一，內容不規范。建設部頒布示范文本后，各地結合實際情況作了調整，在名稱和內容上差異較大，重慶和深圳等地使用《業主公約》，規定業主權利義務、業主大會、業主委員會和違約責任；北京現行采用《房屋使用、管理、維修公約》，業主以《業主承諾書》確認，將開發企業和物業管理企業的權利義務包涵在內；天津使用《產權人和使用人公約》；上海在前期物業管理階段使用《住宅

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