本案房屋未辦產權證能否買賣

　　因房地產開發拆遷，開發公司在拆除了舊房后為吳某夫妻安置了一套拆遷安置房。并向吳某夫妻交付了安置房及該房的產權證明單、發票等用于辦理產權證的證件。2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽訂了房屋出售協議，約定由吳某夫妻將開發公司為其安置的房屋出售給李某，價格為80000元，李某預付訂金20000元。協議同時約定，待吳某夫妻的房產證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了“訂金”20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續履行合同，協助其辦理房屋產權過戶手續。吳某夫妻則辨稱，他們的房屋未辦產權證即轉讓，雙方簽訂的房屋買賣協議違反了有關規定，屬于無效合同，應該予以解除。

　　[分歧意見]

　　本案在審理過程中，有兩種不同的意見。一種意見認為，我國《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓 ，原被告簽訂的房屋買賣協議違反了法律的強制性規定，屬于無效合同。另一種意見認為，該房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，不違反法律的規定，應是有效合同。

　　[評析]

　　本案是一起比較典型的房屋買賣糾紛案例，在社會生活中屢見不鮮。筆者同意第二種意見，即該房屋買賣合同是有效的合同。被告應當按照合同履行義務。理由如下：

　　1、從我國合同法的規定看。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干若干問題的解釋（一）》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其物權不能轉移�！边@一規定改變了長期以來我國法律關于登記直接決定合同效力的規定，而認為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權不能發生轉移。而我國現行的法律法規沒有規定房屋買賣合同在登記后才生效。

　　2、對《城市房地產管理法》第三十七條的理解。該條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。法律作出這樣的規定是為了防止權屬不清的房地產進入市場交易，擾亂市場秩序，損害當事人的合法權益。對這里的“不得轉讓”應理解為不發生物權的轉移，但不影響合同的效力。如將未經登記的房地產買賣合同一律認定為無效合同，不利于保護善意一方當事人的合法權益，不利于維護交易秩序的穩定，也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。對于該條中的“權屬證書”的理解。這里的“權屬證書”應理解為產權證書以及其他能證明當事人擁有房屋所有權的證明材料。實際生活中，這些證明材料有拆遷協議、開發公司出具的證明、開發公司開出的發票、房屋管理部門核發的房屋銷售許可證等。本案中，吳某夫妻對房屋擁有產權證明單、發票，能夠證明該房屋的所有權歸其所有，雙方對此亦沒有爭議。綜上，本案中爭議的房屋有權屬證書，房屋的轉讓并不違反《城市房地產管理法》的規定。

　　3、從雙方當事人訂立合同時的情形看。原、被告在訂立買賣合同時，雙方對房屋沒有產權證的事實都是知道的，合同是在雙方自愿的基礎上訂立的，被告現提出悔約有違誠實信用的原則。

　　綜上所述，本案中，原被告的房屋買賣合同合法有效，被告應當按照合同約定履行義務，協助原告辦理產權過戶手續。

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