城市房屋拆遷的土地使用權補償

    在城市房屋拆遷糾紛案例中，對于公民依法所享有的土地使用權是否應當給予適當的補償，實踐中有不同的認識，對此主要有兩種觀點：一種認為城市房屋拆遷管理條例中沒有規定對土地使用權給予補償，所以不應補償。另一種認為土地使用權同樣屬于公民的私有財產權，具有相當的經濟價值，應當給予適當的補償。

    筆者同意第二種觀點。試分析如下：

    一、學理基礎

    我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的。土地使用與土地占有存在著密切的聯系，占有是前提，使用或收益是目的，土地占有權是對土地的實際控制權，它是行使土地所有權和使用權的基礎。另外，有權利就應有救濟，有損失就應有補償，這是一條最基本的法律原則，既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就應該對該權利的行使提供保障和救濟，土地使用權受到侵害，應給予補償。

    二、立法依據

    （一）憲法層面

    2004年3月14日全國人大通過了新的憲法修正案，明確規定了“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用，并給予補償。”從而為實踐中大量的征收（用）、拆遷、補償等糾紛的解決在憲法層面上提供了切實的制度保障。

    （二）法律層面

    土地管理法第五十八條規定：“由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第（一）、（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”可以說，土地管理法從法律上為房屋拆遷中的土地使用權人設定了享有補償的權利，拆遷人在拆遷中應當按照法律的規定對被拆遷人的土地使用權予以補償。

    （三）法規層面

    城市房屋拆遷管理條例第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”要正確解讀這一條，關鍵是要弄清“等因素”所包含的內容，既然貨幣補償的金額以“房地產市場評估價”來確定，則能夠影響被拆遷房屋的市場價的因素均應被列入。那么，在房地產評估時，不但要考慮房屋本身，還要考慮房屋占用的土地和被拆遷人擁有的其他土地使用權及相應的附屬設施。因此，“等因素”也應當包括對被拆遷房屋的價值產生重要影響的土地使用權。

    此外，城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十二條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。”有些地方立法對此也有明確的規定，如《陜西省城市房屋拆遷補償

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