淺論重復預售糾紛的處理

　　[內容摘要] 最高人民法院于2003年5月7日發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對重復預售糾紛的處理作了規定，但這些規定并不完善。重復預售糾紛的情形比較復雜，處理此類糾紛的關鍵在于支持哪個買受人履行合同的請求以及肯定哪個買受人產權登記的效力，具體可分為三種類型。

　　[關鍵詞] 重復預售糾紛，預售登記，產權登記，請求，效力

　　所謂重復預售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預售合同之后，作為買賣對象的房屋尚未建成，無法立即進行交付和移轉房屋所有權，這就為出賣人進行嚴重侵害買受人權益的重復預售行為提供了可能。最高人民法院于2003年5月7日發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第8條第2項、第9條第3項、第10條對重復預售糾紛的處理作了規定，但這些規定并不完善，其并未考慮預售登記、產權登記以及當事人主觀過錯等因素對糾紛處理的影響，因此這些規定不能完全解決處理此類糾紛的法律適用問題。重復預售糾紛的情形比較復雜，處理此類糾紛的關鍵在于支持哪個買受人履行合同的請求以及肯定哪個買受人產權登記的效力。其具體可分為以下三種類型：

　　一、兩次預售均未辦理預售登記。

　　因未辦理預售登記，前、后買受人享有的均是一般合同債權。因債權不具有排他性，就同一標的物而設立的多個債權，其效力是平等的，不能以合同訂立的時間先后而使債權具有不同效力，[1]故前、后買受人均有權請求出賣人履行合同。最高人民法院于1995年12月27日出臺的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）第27條前一句式規定應認定后一預售合同無效，則是與債權平等原則相違背的。在前、后買受人均請求出賣人履行合同的情形下，應保障出賣人選擇合同相對人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權歸屬的權利，以利于加速財產流轉和提高其使用價值。[2]

　　一般情況下，法院可根據出賣人的選擇判決支持任一買受人履行合同的請求。如果一律按出賣人的選擇進行判決，則在實踐中會產生判決難以執行，不利于交易的穩定與安全的問題。因此有必要對出賣人的選擇權加以限制，即不按照出賣人對交易對象的選擇進行判決，而是根據預售行為所具有的特殊因素，判決支持該預售行為中的買受人履行合同的請求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費者，且其預售登記手續正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。對這些特殊因素的認定必須符合公平原則的要求。需要強調的是如要支持后買受人履行合同的請求，則必須同時具備后買受人為預購行為時為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權的故意，也不存在與出賣人惡意串通，后買受人對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律后果。

　　如果根據出賣人的選擇或預售行為所具有的特殊因素判決支持前買受人履行合同的請求，此時對后買受人權利的保護則要區別其為預購行為是否善意，《解釋》第9條第3項對此并未具體區分。后買受人如屬善意，則其可依《解釋》第9條第3項的規定以出賣人欺詐為由請求撤銷合同、返還已付購房款及其利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任；如屬惡意，即其明知前一預售合同的存在而仍同出賣人訂立合同，則其僅能請求解除合同、返還已付購房款及其利息、賠償損失，而不能請求出賣人承擔懲罰性賠償責任。如果根據出賣人的選擇或預售行為所具有的特殊因素判決支持后買受人履行合同的請求，前買受人則可根據《解釋》第8條第2 項的規定請求解除合同、返還已付購房款及其利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰

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