論期房按揭貸款欺詐及其預(yù)防

    摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革與發(fā)展，按揭貸款已成為銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人共同參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種重要的信用方式。然而期房按揭貸款欺詐現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行的利益。本文從銀行如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)法律角度，首先探討了按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點(diǎn)，并深層次分析了欺詐的原因有外部原因和內(nèi)部原因。最后本文認(rèn)為預(yù)防期房按揭貸款欺詐的方法除了原有制度和操作的改進(jìn)外，探討了創(chuàng)新的防范銀行風(fēng)險(xiǎn)方式—房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)，還提出了應(yīng)增設(shè)在國(guó)際上很流行的銀行信用險(xiǎn)。

    關(guān)鍵詞：按揭貸款；欺詐；預(yù)防

    隨著社會(huì)生活的進(jìn)一步提高和生產(chǎn)力水平的發(fā)展，在我國(guó)，商品房按揭首先在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來(lái)，繼而向內(nèi)地推進(jìn)，并成為我國(guó)房地產(chǎn)融資的一條重要渠道。然而，商品房按揭在我國(guó)畢竟是一個(gè)新生產(chǎn)物，剛起步不久，缺乏經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)的法律又沒(méi)有明確的規(guī)定，特別是商品房預(yù)售中的按揭由于牽涉到商品房的預(yù)售從而顯得尤其復(fù)雜，銀行在進(jìn)行商品房預(yù)售按揭的操作中存在著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。由于法律與管理方面的原因，個(gè)人購(gòu)房貸款中出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)象越來(lái)越多，有些貸款糾紛案情還比較復(fù)雜，構(gòu)成了對(duì)商業(yè)銀行貸款的欺詐行為。這些糾紛已經(jīng)嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行的利益，成為新的不良貸款的增長(zhǎng)點(diǎn)。其中，期房按揭貸款具有典型性。期房是處于建設(shè)中的房產(chǎn)，購(gòu)房人在支付房屋價(jià)款之后，并不能像對(duì)成品房那樣取得房屋的所有權(quán)，而只是取得對(duì)房屋所有權(quán)的期待權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。因而期房按揭貸款對(duì)銀行而言具有更大的風(fēng)險(xiǎn)，更容易產(chǎn)生糾紛。本文針對(duì)期房按揭貸款中出現(xiàn)的欺詐現(xiàn)象，從法律的角度，進(jìn)行分析、探討，以供商業(yè)銀行商榷。

    一、按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點(diǎn)

    （一）按揭貸款欺詐的表現(xiàn)

    欺詐銀行按揭貸款形式多種多樣，主要有兩種：一種是“虛擬售房”，即開(kāi)發(fā)商同十幾戶(hù)甚至幾十戶(hù)“購(gòu)房人”簽訂售房合同，并據(jù)此向銀行申請(qǐng)貸款。在取得銀行貸款之后這些購(gòu)房人便同時(shí)不按期歸還銀行貸款本息。還有一種情況是個(gè)人向銀行申請(qǐng)巨額貸款購(gòu)買(mǎi)多處房屋。這些購(gòu)房人多是開(kāi)發(fā)商物色來(lái)取得銀行按揭貸款的。第二種是“虛值售房”，開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)的價(jià)值抬高，并取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。在發(fā)生貸款糾紛時(shí)，商業(yè)銀行貸款不可能因?yàn)檫M(jìn)行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障。

    （二）按揭貸款欺詐的特點(diǎn)

    1、標(biāo)的額巨大。僅就單個(gè)購(gòu)房貸款的金額來(lái)說(shuō)，數(shù)額或許并不是很大，但因?yàn)椴粴w還貸款的人數(shù)眾多，或者所購(gòu)房屋眾多，標(biāo)的總額還是很可觀(guān)的。

    2、貸款時(shí)間相對(duì)集中。多數(shù)的貸款集中發(fā)生在三個(gè)月到半年之間。

    3、 擔(dān)保方式單一。一律為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，不同于房屋抵押貸款。個(gè)人購(gòu)房按揭貸款因?yàn)橘J款人沒(méi)有取得所有權(quán)證書(shū)，實(shí)踐中商業(yè)銀行只能要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為貸款提供擔(dān)保。

    4、 作為保證人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行擔(dān)保責(zé)任。在購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證書(shū)，并與銀行辦理房屋抵押登記之前，按法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人歸還銀行貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在代購(gòu)房人還清欠款之后，可以解除房屋預(yù)售合同。但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)承擔(dān)保證責(zé)任的很少。

    同一開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目下的十幾或幾十個(gè)購(gòu)房人同時(shí)不歸還銀行貸款，可能是巧合，但是實(shí)踐證明在此類(lèi)訴訟中有欺詐銀行貸款的行為

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