期房轉讓法律問題思考

　　一、期房轉讓的概念

　　期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。本文所說的期房轉讓的期間還包括至購房者辦理好房產證（小產證）之前，這一段期間購房者把房屋再次轉讓的行為。

　　二、期房轉讓的合法性分析

　　期房轉讓使得一部分投資商在短期內獲得利益從而帶動了房產市場的發展，但由于一些投資客的投機也擾亂了整個房地產市場秩序，引起了購房市民的恐慌，產生了負面影響。因此一些地方相繼出臺了期房限制轉讓的政策，那么期房轉讓究竟是否合法呢？

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”。我國合同法第五十二條的第五項也規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同是無效的合同，而《中華人民共和國城市房地產管理法》是全國人民代表大會常務委員會通過的，是屬于法的效力等級中的法律。按照邏輯推理期房轉讓也就自然無效。但是按照這樣的邏輯思路就會得出《中華人民共和國城市房地產管理法》是一部自相矛盾法律的結論，因為該法第四十四條規定商品房預售，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┮呀桓度�部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（二）待有建設工程規劃許可證；

　�。ㄈ�）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　　（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　這就是說該法第四十四條的規定是允許在建過程中的房屋（沒有房地產權證）進行交易的，這豈不是自相矛盾嗎？在現實生活中也有同樣的困惑，因為期房能不能買賣不同的地方政策又各不相同，有的地方允許而有的地方又不允許（如南京、上海等）。其實期房轉讓問題在1995年1月1日生效實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》中就已經作出了規定，只不過是一個授權性規定而已。該法第四十五條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的末竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定�！薄５珪r至今日，近十年的時間國務院也沒有出臺這方面的規定，致使至今還沒有一部全國性的行政法規來操作期房買賣問題。這不能不說是我國立法的滯后，但從《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的本意來看是準許期房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權給國務院來具體實施而已。根據法理學的一般原理，只要是法律和行政法規沒有禁止的，公民便可

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