住房制度改革新階段中的金融問題研究

    今年7月21日，國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設》的通知，再一次明確了我國城鎮住房制度改革的指導思想，即穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。通知還指出，我國城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房市場。在改革中應當堅持的基本原則是：堅持在國家統一政策目標下，地方分別決策，因地制宜，量力而行，堅持國家、單位和個人合理負擔，堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套。這標志著我國城鎮住房制度改革又進入了一個新的階段。

    筆者認為，在市場經濟條件下，住房金融是左右住宅業興衰的關鍵，我國城鎮住房制度改革目標能否實現，也關鍵在于能否適時建立起適應市場經濟發展要求的新型住房金融體系。因此，認真分析我國住宅業發展現狀，研究目前我國住宅生產、消費、流通等環節的資金融通問題，探討建立與我國住宅業發展相適應的穩定的長期融資方式，已成為當前住房制度改革中的迫切需要。正是在這一思想的指導下，本文將在已有的研究成果和改革實踐的基礎上，重點研究我國城鎮住房制度改革新階段中的金融問題。

    一、住房金融問題的綜合分析

    住房金融是以住房為信用基礎，借助各種金融工具、金融市場和金融中介，為住房的開發與建設、分配與消費、流通與交易等進行資金融通的所有經營活動的總稱。根據這一定義，為全面反映當前我國住房金融中存在的問題，我們將從以下三個方面展開。

    （一）住房開發與建設中的融資問題

    經過20年的改革開放， 我國現行的住房投資體制已經發生了重大變化，國家統一的計劃劃撥體制逐漸被市場化、多元化住房投資體制所取代。中央和地方財政撥款占住房投資的比重，從過去的90%下降為20%左右；各企事業單位則成為住房開發投資的主力，占總投資的60—70%；城鎮居民個人住房投資亦大幅度上漲，占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左右。 1979-1995年，全國城鎮住宅投資總額超過1萬億元，住房竣工面積達25.5億平方米。投資額和竣工面積分別為前30年的14倍和4倍。

    與此同時，隨著我國金融體制改革的不斷深化，金融在住房開發與建設中的作用也不斷增強，1995年我國房地產開發資金來源中，商業銀行的貸款約占開發資金總額的21.6%，開發企業發行債券和股票募集資金占1.4%，金融業在房地產開發中的貢獻已達22.4%. 但是但是 但是，與國外金融業在房地產開發建設中的貢獻60—80%相比，我國城鎮住房開發與建設中的金融參與度還是比較低的。這主要由于我國正處于住房開發與建設融資的轉型期，即由以國家信貸為主的傳統計劃融資機制，轉入以商業銀行信貸為主的新的市場融資機制，在住房開發與建設的融資中還存在如下突出問題：

    1、資金融通渠道單一，開發企業融資成本過高

    我國正處于有計劃經濟體制向市場經濟體制的轉軌過程中，資本市場還處于試點階段，發育程度還很低，這大大限制了房地產開發企業的融資渠道。目前，我國房地產開發企業的資金來源中，房屋預售款占50%以上，商業銀行信貸僅占10—30%. 由此可見我國開發企業財務杠桿比率很低。而發達市場經濟國家常用的發行債券、股票等直接融資方式，在我國，由于資本市場的落后而受到了極大的限制。這不僅影響到我國住房建設的發展，而且大大提高了開發企業的籌資成本，進而抬高了商品房銷售價格。

    2、商業銀行信貸資金供給不足，總量上難以滿足住房開發建設的資金需求

    目前，我國住房開發建設信貸資金的主要來源是：城市政府、企事業和職工個人的三級住房基金；個人住房儲蓄；房地產開發企業的經營資金；金融機構的自有資金及國外資金等。這種

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