商業房地產開發項目的主要特征研究論文

　　伴隨著我國社會經濟的迅速發展，商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發，以期獲得相對較高的投資收益，商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點，在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。

　　一、房地產開發項目的一般特點

　　房地產開發是現代市場發展中的經濟活動，它直接從事土地與建筑產品的生產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設，以及土地的開發，為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象，房地產開發項目的一般特點概括如下：

　　1、地理位置的固定性

　　土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，考慮到就地開發土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

　　2、建設投資大

　　房地產業屬資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。

　　3、開發周期長

　　土地及建筑物作為項目開發的內容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續繁雜，也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

　　4、受國家法規政策嚴格約束和調控

　　房地產開發作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發展規劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產售價受國家有關法規政策調控等。

　　5、建設環節多

　　這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看，參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環節多，而且各環節不可或缺。

　　6、多源資金籌措

　　由于房地產開發項目投資大，開發周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。

　　7、資金周轉慢

　　從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。

　　8、項目投資即為項目成本費用

　　房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別，即一般工業項目是先投資，再生產產品，而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

　　9、人員要求高

　　一個房地產項目的開發和建設，往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

　　10、風險較大

　　由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

　　11、開發項目的差異性

　　房地產開發項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

　　12、項目決策的多專業協同

　　正因為房地產項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰，實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提供產品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

　　二、商業房地產開發項目主要特征

　　目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業房地產項目主要指零售批發商業，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中，人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發商業房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義（指所有以營利為目的的事業）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業）之分，本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者，即以狹義商業為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

　　1、顧客構成的雙重性

　　商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發商的直接顧客；第二層次是前來商業區購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩定的回報，或者見機拋售，獲取收益。

　　這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說，第一層次的經營商戶（業務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶，但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為，進而影響項目收益。此外，開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。

　　2、選址分析的漸進性

　　所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。

　　商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據，在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發展影響巨大。

　　一個城市或地區選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購買物業，也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

　　3、定位規劃的多方需求與整體性

　　對于商業房地產項目來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業的需求呈個性化。同時，商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶（如果有，項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

　　另外，在已基本設定市場目標前提下，商業房地產項目的規劃更加追求整體性，體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售，否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

　　考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點，在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務作用，確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

　　4、經營方式的多樣性

　　不同于住宅等主要采用開發銷售的模式，商業房地產項目采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業房地產項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發商投資建設，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。

　　經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

　　5、資產經營的長效性

　　商業房地產項目建成后，不再僅有物業管理，更多的是一種資產的經營。對于開發商來說，住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值（銷售完畢就意味著開發結束），而商業房地產項目具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現資產增值。

　　商業物業的經營管理搞好了，可以滿足企業在多方面的發展需求，如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎，形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還體現在所定位商業的運營成功。

　　6、高風險性

　　總體而言，商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是，商業房地產項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略，還取決于區域社會經濟發展狀況，城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平�；�于商業本身競爭的激烈性，商業房地產項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。

　　7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益

　　城區形成和再發展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業網點在內的服務因素等諸多條件支撐。一定規模的商業網點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區的建成。成功的商業房地產項目對所在地域區段的城市功能、結構能產生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。

　　此外，商業房地產項目可以產生良好的社會效益。商業本身具有對勞動力較強的吸納能力，商業房地產項目建成運營后，能為當地提供大量的就業機會，促進所在地區充分就業。商業項目的正常運營，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經濟增長、財政收入等做出貢獻。

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