解除房產(chǎn)合同需支付違約金10萬
律師講壇
□上海市德尚律師事務(wù)所 江民
[問題]
讀者張先生問，我在今年2月初經(jīng)中介介紹與李女士達(dá)成二手房買賣協(xié)議，約定她將本市一套總價(jià)85萬元房屋出售給我，一方違約的需支付違約金2萬元，
解除房產(chǎn)合同需支付違約金10萬
。 4月初因房價(jià)上漲到95萬元左右，李女士電話通知我不想賣房了，并愿意支付我2萬元違約金，我不同意。[分析]
首先，《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 ”李女士擅自解除合同沒有依據(jù)，應(yīng)全面履行買賣合同。
其次，合同的全面履行原則是有例外的。依據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 ”在某些情況下，違約方在比較履行合同所得收益和違約后可得收益的大小后通過支付違約金而解除合同，是講究效率的解決問題的方式，
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《解除房產(chǎn)合同需支付違約金10萬》(http://salifelink.com)。再次，李女士可以提出解除合同，但應(yīng)承擔(dān)10萬元違約金。依據(jù)《合同法》第113條第1款：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”；以及《合同法》第114條2款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加”之規(guī)定，李女士惡意違約造成張先生損失10萬元 （需要多花10萬元購買同類型的房屋），張先生有權(quán)要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)將約定的2萬元違約金增加到10萬元的損失。
最后，本案不符合“情事變更”原則。依據(jù)為今年5月13日施行的`最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
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