解決物業收費難問題

如何解決物業收費難問題物業收費難，是目前多數物業公司所面臨的窘境，也是全國很普遍的現象。物業管理費收繳率低，使許多物管企業入不敷出。據統計一般小區的物業收費率能達到75%，在北京地區就屬于較好的。很多物業管理企業僅能達到50%左右，基本上處于虧損狀態。不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。一般來說，物業費收繳率低于80%，物業公司就難以維持正常的經營管理活動。最新抽樣調查結果顯示:北京市商品房小區平均物業收費率僅為約65%。目前本市約有一半的商品房小區物業管理舉步維艱。市消費者協會介紹，今年法院接到開發商、物業公司起訴業主侵犯人權和物權的案例越來越多。目前，由物管收費而引發的投訴占物管投訴總件數的80%左右。甚至出現了月桂莊園(論壇)物業經理身背催費牌辦公，脖子上掛著寫了“依約交費，提高服務”的牌子，親自到拖欠物業費的業主家門口，討要物業費的現象。引發爭議。與此同時，業主狀告物業公司的訴訟官司也越來越多，物管企業疲于奔命。甚至出現了多起業主與物業公司互相斗毆的案例。有的是業主打了物業公司工作人員，也有的是物業公司工作人員打了業主。當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業經理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。物業收費難，難在哪里？從行業發展的角度講，物業費難收其中有幾大原因:一是我國整個社會對物業管理的認識還處在一個較低水平，人們普遍對這個新興的行業不很了解，不少業主尚未樹立物業服務有償消費觀念。在“分房修房靠單位”傳統觀念的影響下，人們還沒有形成要花錢買物業管理消費的觀念和習慣——既希望享受服務，又不愿意交納相應的費用；在一些舊的公房和房改房小區，很多人住了一輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業費的情況。三是我國現有的物業管理企業自身還處在一個較低水平，提供的服務不到位。不少小區的業主認為物業公司的收費不透明，不合理，亂收費，高收費，服務與收費價值不符，認為物業公司未盡到職責，因而拒絕交費。有關業內人士分析認為，目前物業管理中各類矛盾和糾紛的產生，大多與相關信息不公開不透明有關。根據《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》的規定，物業收費標準應由業主大會，即全體業主決定。但實際上在首次業主大會召開之前，物業公司通常由開發商指定，物業費收費標準也由其單方面制訂，業主根本沒有“討價還價”的余地。這樣就形成了種種信息不對稱。截止到2005年4月底，北京市有物業管理企業2003家，從業人員超過20萬人。實現物業管理的項目4204個，面積29647.56萬平方米，已成立業主委員會的僅241個。但是在這兩千多家物業公司中，有的物業費每平方米只要幾毛錢，有的要十幾元，相差如此之多，不禁讓老百姓質疑，物業費標準到底應該是多少？究竟是怎么來的？有些不合理的收費可能是在前期物管過程中，開發商和物管公司制定的一些收費標準不合理，并隨同業主的購房合同而延續，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業主對物管收費標準知識欠缺，很多公用設施產權界定不清，物管公司有機可乘，擅自提高或者改變收費標準和內容。當業主與物管公司發生糾紛時，多數業主便以拒絕交納物業費應對，使矛盾惡化。四是開發商遺留問題多，物管公司代為受過。一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下來的諸如工程質量低劣、配套設施不完善；如一些居民小區設計時未考慮停車問題，導致小區停車過于擁擠，影響居民生活；開發商的虛假承諾以及更改原設計方案等問題；甚至征地拆遷時的遺留問題，均轉嫁于物業管理企業。很明顯這些都是物業公司代開發商受過。不少業主因為開發商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發商銷售時的承諾沒有兌現，業主得不到滿意答復，便以拒交物業費來對抗，物業便很可能受到牽連。一段時期以來，由此引發的糾紛，使物業管理企業承擔了許多無端的指責，甚至成為眾矢之的'。一些物業管理公司老總無不對此憂心忡忡:房地產商“違約”憑啥要物管公司“買單”？“建管分業”已成為房地產業發展的必然趨勢，物業公司作為房地產項目的后期管理者，不應該承擔由于房地產商“違約”而產生的連帶責任，這一點不僅要業主充分認識，而且應該得到政府法律上的支持。對解決物業收費難問題的建議對業主認識水平低，不少業主尚未樹立物業服務有償消費觀念，不愿意花錢買物業管理消費的問題，主要還是要加強輿論宣傳，通過教育提高絕大多數人的認識，形成氛圍。相信這個問題隨著時代發展，人們會轉變觀念。少數人轉變觀念難，在大多數人的輿論監督下，在國家法律法規不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業費了。同時，業主也要規范自己的行為，敢于和無理欠費，損害大家共同利益的現像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業管理條例》的規定，對逾期不繳納物業費用的，業主委員會應當督促其限期繳納，否則物業公司可向法院起訴。而如果物業公司沒有盡職盡責，業主委員會可以對違約物業公司進行制約甚至提出訴訟。物業公司要提高管理水平，降低收費，對不同的住宅區根據居民的不同情況，制訂合理的物業費標準，與業主協商確定，明碼標價，讓業主都能接受。同時，國家對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，使交不起物業費的貧困戶的物業費也能一個合理解決途徑。解決物業收費難，完善落實法規是關鍵。2006年1月1日《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》和《北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準》正式實施。物業管理收費將由原來的“合理公開、與產權使用人的承受能力相適應”，改變為“合理公開、收費與服務水平相適應”，物業管理收費要與業主協商確定，這將更符合市場經濟原則，更符合質價相符原則。加強對開發商的監管力度。除了前面提到的開發商按建安造價的2%應交納的公共維修基金、空房的物業管理費和供暖費必須足額交納，堅持征收，對開發商也要制定售后服務制度以外，還要加強對開發商建房工程質量和環境質量的監管，防止開發商偷工減料，降低公共配套設施和環境質量的行為，以免給入住后的居民留下隱患。另外，各居住區中都有很多產權難以界定的公共設施，包括道路、停車場、綠地、地下室、配套商業用房等等，這些公共設施其實開發商都已打入了房價，應該都屬于業主。但公共產權又難以分割，很多就都被開發商算在了自己名下。這些公共設施產權應該明確界定到業主名下，委托物業公司出租經營。開發商的一些空置房也可以交給物業公司出租經營。所得充抵一部分物業管理費，以降低收費標準，減輕居民負擔。據說有的小區甚至可以達到零收費。解決物業收費難問題責任編輯：飛雪

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