2004年注冊資產評估師資產評估學考試大綱

一、總論

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試考生對資產評估基礎知識的掌握情況。重點考察考生對資產評估的基本概念、基本假設和原則，以及資產評估與會計、審計的關系、注冊資產評估師職業法律規范等基礎知識的掌握程度。

(二)考試基本要求

1．掌握資產的基本概念、基本特征和分類；掌握資產評估的概念、基本要素、分類、特點；熟悉資產評估中價值和價格的區別；了解資產評估的功能。

2．掌握資產評估價值類型及其劃分標準，掌握市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)的定義、兩者之間的關系；掌握明確市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)在資產評估中的意義和作用；熟悉市場價值以外的價值(非市場價值)存在的主要價值形式。

3．熟悉資產評估一般目的與特定目的的內插和兩者的關系，熟悉資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用。

4．掌握交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設的內涵和實質，掌握其使用范圍及約束條件；熟悉資產評估中的獨立性、客觀性和公正性等工作原則；掌握資產評估中的預期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻原則、估價日期原則等經濟技術原則及其應用領域。

5．熟悉資產評估與會計的聯系與區別，熟悉資產評估與審計的聯系與區別；了解資產評估在中國的發展。

6．熟悉中國注冊資產評估師職業法律規范。

(三)要點說明

1．資產及其基本特征

所謂資產，是指經濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。資產具有以下基本特征：

(1)資產必須是經濟主體擁有或者控制的。

(2)資產必須能以貨幣計量。

(3)資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現金流人的資源。

2．資產的分類

(1)按資產存在形態分類，可以分為有形資產和無形資產。

(2)按資產是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。

(3)按資產能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產和不可確指的資產。

(4)按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。  ·

3．資產評估及其基本組成要素

(1)資產評估。資產評估是專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行評

定和估算的行為。

(2)資產評估的基本組成要素是由以下內容組成：

①評估主體，即從事資產評估的機構和人員，他們是資產評估工作的主導者；

②評估客體，即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱為評估對象；

③評估依據，也就是資產評估工作所遵循的法律、法規、經濟行為文件、重大合同協議以及取費標準和其他參考依據；

④評估目的，即資產業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產評估的條件，以及價值類型的選擇；

⑤評估原則，即資產評估的行為規范，是調節評估當事人各方關系、處理評估業務的行為準則；

⑥評估程序，即資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序；

⑦評估價值類型，即對評估價值的質的規定，它對資產評估參數的選擇具有約束性；

⑧評估方法，即資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑。以上基本要素構成了資產評估活動的有機整體。

4．資產評估的種類和特點

(1)資產評估的種類。資產種類的多樣化和資產業務的多樣性，以及資產評估委托方及其相關當事人對資產評估內容及其報告需求的多樣性，資產評估也相應出現了多種類型。

①從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方面來看，目前國際上的資產評估主要分為三類，即評估、評估復核和評估咨詢。

②從資產評估面臨的條件、資產評估執業過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產評估又可分為完全資產評估和限制性資產評估。

③從資產評估對象的角度，資產評估還可具體劃分為單項資產評估和整體資產評估。

(2)資產評估的特點。理解和把握資產評估的特點，有利于進一步認識資產評估的實質，對于搞好資產評估工作，提高資產評估質量具有重要意義。一般來說，資產評估具有市場性、公正性、專業性和咨詢性的特點。

5．資產評估中的價格與價值

在資產評估中資產的價格和價值是被如下定義和規定的：在資產評估中，價格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方(或)賣方對商品或服務的交換價值的認可，以及提供或支付的貨幣數額。價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。資產評估中的價值是一個交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，它只是專業人土根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。

6．市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)及其劃分標準

(1)市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)的劃分標準。市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)是以資產評估時所依據的市場條件，以及被評估資產的使用狀態為標準來劃分的資產評估結果的價值類型。

(2)市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)定義。資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合。

(3)市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)在資產評估中的意義和作用。這種分類方法和概念界定有利于評估人員對其評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切涵義。

這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。

7．交易假設

交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

8．公開市場假設

公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設的關鍵在于認識和把握公開市場的實質和內涵。就資產評估而言，公開市場是指充分發達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。事實上現實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。公開市場假設就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣一種公開市場中進行交易。當然公開市場假設也是基于市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎的。

9．持續使用假設

持續使用假設也是對資產擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定性描述或說明。持續使用假設又細分為三種具體情況：  (1)在用續用；  (2)轉用續用；(3)移地續用。在用續用指的是處于使用中的被評估資產在產權發生變動或資產業務發生后，將按其現行正在使用的用途及方式繼續使用下去。轉用續用則是指被評估資產將在產權發生變動后或資產業務發生后，改變資產現時的使用用途，調換新的用途繼續使用下去。移地續用則是說被評估資產將在產權變動發生后或資產業務發生后，改變資產現在的空間位置、轉移到其他空間位置上繼續使用。

10．清算假設

清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。清算假設首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態。

二、資產評估的基本方法

(一)考試目的

評估方法是資產評估的重要基礎。本部分的考試目的是測試考生對資產評估基本方法內涵、使用前提、具體方法運用的掌握情況，從而考察考生對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。

(二)考試基本要求

1．掌握市場法的基本涵義與基本前提；掌握市場法運用的基本步驟；熟悉市場法中可比因素及其內在要求；掌握市場法中的直接比較法和類比調整法，及其功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和市盈率乘數法等具體評估方法的運用及其適用條件和使用要求。

2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實施步驟；掌握收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法；掌握收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。

3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運用要領；掌握成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的涵義、相互關系；掌握重置核算法、價格指數法、功能價值法、規模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；掌握測算實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的各種具體方法的運用及其結果屬性。

4．掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關系和應用關系；掌握每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；掌握選擇和運用各種評估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數。

(三)要點說明

1．市場法的基本涵義與基本前提

(1)市場法的基本涵義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

(2)市場法的基本前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：①要有一個活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

2．市場法運用的基本步驟

(1)選擇參照物；

(2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素；

(3)指標對比、量化差異；

(4)在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；

(5)綜合分析確定評估結果。

3．市場法中的直接比較法

市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括功能價值類比法、價格指數

法、成新率價格調整法、市價折扣法等若干具體評估方法。

4．市場法中的類比分析法

類比調整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調整參照物與評

估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。

5．收益法基本的涵義與基本前提

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及三個基本要素：①被評估資產的預期收益；②折現率或資本化率；③被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：

(1)被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

(2)資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；

(3)被評估資產預期獲利年限可以預測。

6．收益法中收益額

收益額是適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中，資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：

(1)收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；

(2)用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。

7．收益法中的折現率

收益法中的折現率，從本質上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其構成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率一般是指同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。

8．收益法中的收益期限

收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、合同等加以測定。

9．收益法中的主要技術方法

收益法實際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類：

(1)針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；

(2)針對評估對象預期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等等。

10．成本法的基本涵義

成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的

各種評估方法的總稱。

11．成本法中的基本要素

就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。

(1)資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

(2)資產的實體性貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。

(3)資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過

現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。

(4)資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。

12．評估方法之間的關系

(1)資產評估方法之間的聯系。評估方法是實現評估目的的手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現截然不同的結果。可以認為正是評估基本目的決定了評估方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，并做相互驗證提供了理論根據。但需要指出的是，運用不同的評估方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數合理。

(2)資產評估方法之間的區別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內在聯系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估方法又是有區別的。

三、資產評估程序

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試考生對資產評估程序的掌握情況。重點考察考生對資產評估程序的基本概念、資產評估基本程序的主要內容，以及資產評估信息收集與分析等基礎知識的掌握程度。

(二)考試基本要求

1．掌握資產評估程序的基本概念；掌握廣義與狹義資產評估程序的區別。

2．掌握資產評估程序的重要性。

3．掌握資產評估具體程序的主要內容。

4．熟悉執行資產評估程序的基本要求。

5。熟悉資產評估中信息收集與分析方法。

(三)要點說明

1．資產評估程序的定義

資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。

2．廣義與狹義資產評估程序的區別

狹義的資產評估程序開始于資產評估機構和人員接受委托，終止于向委托人或相關當事人提交資產評估報告書。

廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業務前的明確資產評估基本事項環節，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。

3．資產評估基本程序

資產評估基本程序主要包括：

(1)明確資產評估業務基本事項；

(2)簽訂資產評估業務約定書；

(3)編制資產評估計劃；

(4)資產勘查與現場調查；

(5)收集資產評估資料；

(6)評定估算；

(7)編制和提交資產評估報告書；

(8)資產評估工作檔案歸檔。

4．資產評估程序的重要性

資產評估程序的重要性體現在：

(1)資產評估程序是規范資產評估行為、提高資產評估業務質量和資產評估服務公信力的重要保證；

(2)資產評估程序是相關當事方評價資產評估服務的重要依據；

(3)資產評估程序是資產評估機構和人員防范執業風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

5．執行資產評估程序的基本要求

(1)資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內，建立、健全資產評估程序制度。

(2)資產評估機構和人員執行資產評估業務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。

(3)資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序。

(4)如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個基本環節，資產評估機構和人員應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，并在資產評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產評估結論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。

(5)資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告書中予以披露。

四、機器設備評估

(一)考試目的

機器設備評估是資產評估的重要組成部分。通過對機器設備評估內容的考試，測試考生對機器設備評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對機器設備評估有關的基本概念、評估原則以及成本法在機器設備評估中的應用能力，考核考生分析和解決機器設備評估問題的能力。

(二)考試基本要求

1．了解機器設備定義；了解機器設備的分類。

2．掌握成本法在機器設備評估中的技術思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本計算中常用的直接法、物價指數法、成本核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法；掌握設備運雜費、安裝費、基礎費的計算方法；掌握進口設備從屬費用的計算方法；熟悉實體性貶值的基本概念、類型、產生原因；掌握估算實體性貶值常用的觀察法、年限法、修復費用法；熟悉功能性貶值的基本概念、類型、產生原因，掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運營成本形成的功能性貶值的估算方法；熟悉經濟性貶值的基本概念、產生原因，掌握經濟性貶值的估算方法。

3．熟悉運用市場法評估機器設備的技術思路；掌握市場法中機器設備的比較因素；掌握直接匹配法的使用及特點；掌握因素調整法的特點及應用；熟悉成本比率調整法的應用；熟悉市場比較法的使用范圍。

4．熟悉收益法在機器設備評估中的技術思路；掌握收益年金資本化法的應用。

(三)要點說明

1．成本法

(1)重置成本計算。機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發生的資金成本。設備的直接成本一般包括：設備凈價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監理費、保險費等。

(2)進口設備從屬費用。進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行手續費、公司代理手續費、海關監管手續費，對車輛還包括車輛購置附加費等。

(3)實體性貶值。設備的有形磨損分為兩種。設備在使用過程中產生的有形磨損稱為第1種有形磨損；設備在閑置存放過程中產生的磨損稱為第H種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值(Dp)，或物理性貶值。設備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率來反映。

(4)功能性貶值。功能性貶值(DF)是由于無形磨損而引起資產價值的損失稱為機器設備的功能性貶值。與第1種無形磨損、第Ⅱ種無形磨損相對應，設備的功能性貶值主要體現在超額投資成本和超額運營成本兩方面。

(5)經濟性貶值。機器設備的經濟性貶值(DE)是由于外部因素引起的貶值。這些因素包括：由于市場競爭的加劇，產品需求減少，導致設備開工不足，生產能力相對過剩；原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產的產品售價沒有相應提高；國家有關能源、環境保護等限制或削弱產權的法律、法規產品生產成本的提高或者使設備強制報廢，縮短了設備的正常使用壽命等等。

2．市場比較法

市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象不是完全相同，需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響做出調整。

(1)比較因素。可能影響機器設備市場價值的比較因素分為四大類：個別因素、交易因素、時間因素、地域因素。

①個別因素。設備的個別因素一般指反映設備在結構、形狀、尺寸、性能、生產能力、安裝、質量、經濟性等方面差異的因素。不同的設備，差異因素也不同。

②交易因素。設備的交易因素是指交易動機、背景對價格的影響，不同的交易動機和交易背景都會對設備的出售價格產生影響。另外，交易數量也是影響設備售價的一個重要因素。

③時間因素。不同交易時間的市場供求關系、物價水平等都會不同，評估人員應選擇與評估基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調整。

④地域因素。由于不同地區市場供求條件等因素的不同，設備的交易價格也受到影響，評估參照物應盡可能與評估對象在同一地區。如評估對象與參照物存在地區差異，則需要做出調整。

(2)直接匹配法。這種方法是根據與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象的價值。

(3)因素調整法。這種方法是通過比較分析相似的市場參照物與被評估設備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調整，由此確定被評估設備的價值。這種方法是在無法獲得基本相同的市場參照物的情況下，以相似的參照物作為分析調整的基礎。

(4)成本比率調整法。這種方法是通過對大量市場交易數據的統計分析，掌握相似的市場參照物的交易價格與全新設備售價的比率關系，用此比率作為確定被評估機器設備價值的依據。

3．收益法

用收益年金資本化法評估租賃設備的價值。該方法是假設預期的收益或現金流是穩定的，并且資本化率也沒有變化。那么，

P=A／(1+r)l+A／(1+r)2+A／(1+r)3+…+A／(1+r)n

=A×[1—1／(1+r)n]／r

公式中，r／[1—1／(1+r)n]稱為投資回收系數，用rA表示。

因此，上式可以表示為：

P=A／rA

如果收益是永續的，則該公式可以簡化為：

P=A／r

對于租賃設備的評估，資本化率可以通過收益年金除以設備

的市場銷售價格獲得。公式為：

rA=A／P

對于使用壽命為。年的機器設備，該設備的收益年金與市場售價之比為投資回收系數，評估師在計算出投資回收系數rA后，可以使用復利系數表查出所對應的本金化率r。

五、房地產評估

(一)考試目的

房地產評估是資產評估的重要組成部分。通過對房地產評估內容的考核，測試考生對房地產評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對房地產評估中的基本概念、評估原則以及收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決房地產評估問題的能力。

(二)考試基本要求

1．熟悉土地及其經濟供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經濟特性；熟悉我國土地使用權的基本特性；了解地租與地價的基本內涵及地價的特征；熟悉房地產的概念、特性；掌握合法原則和最有效使用原則對房地產評估的影響；熟悉房地產評估程序。

2．熟悉房地產價格的各種類型；掌握影響房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素的具體內容。

3．熟悉收益法評估房地產的技術思路、適用范圍；掌握收益法評估房地產中的純收益、客觀總收益和客觀總費用的含義及其關系；掌握收益法評估房地產中的資本化率的實質及種類；掌握確定房地產資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全利率加風險調整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運用收益法評估房地產的各種計算公式和分析重點。

4．熟悉運用市場法評估房地產的技術思路及適用范圍；掌握運用市場法評估房地產的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點和具體過程；掌握運用市場法評估房地產的綜合分析技術。

5．熟悉房地產評估的成本法的技術思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法的操作步驟、土地價格的基本組成；掌握土地取得費、土地開發費、投資利息和土地增值收益等的內容及計算方法；掌握運用成本法評估新建房地產及舊建筑物的具體要求、估算要點和具體操作步驟。

6．熟悉房地產評估的剩余法的技術思路及適用范圍；掌握剩余法評估房地產的操作步驟、參數計算及計算公式的理解和具體運用。

7．了解基準地價的含義、測算的基本思路、特點及其作用；熟悉基準地價修正系數法的基本思路、適用范圍及其運用的程序和步驟。

8．了解路線價法的含義及理論依據；熟悉路線價法的適用范圍及估價程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路線價法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計算公式及其在地價評估中的運用。

9．了解在建工程的概念與特點；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進度法、成本法和假設開發法的具體要求、估算要點和具體過程。

(三)要點說明

1．地價的特征

(1)地價是地租的資本化。地價不是土地的購買價格，而是地租的資本化。

(2)地價是權益價格。由于地產位置不可移動，因此地產的買賣、抵押等并不能移轉地產的物質實體本身，而是轉移與土地有關的各種權益。地產的權益有多種表現形式，如所有權、使用權、抵押權、租賃權等，因此，發生經濟行為的地產轉移方式不同，形成的地產權益不同，其權益價格也不相同。

(3)土地具有增值性。地價受多種因素影響，由于土地可永續利用，隨著地塊周圍環境因素的變化及經濟的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。

(4)地價與用途相關。同樣一宗土地，在不同的規劃用途下，其使用價值是不一樣的，土地價格與其用途相關性極大o

(5)地價具有個別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進行，因此形成的地產市場是—個不完全競爭市場。

(6)地價具有可比性。人們可以根據地產價格的形成規律，對影響地產價格的因素進行比較，從而能夠比較地產的價格。

2．房地產的主要特性

房地產的主要特性有：位置固定性、供求區域性、長期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風險性、難以變現性、政策限制性。

3．最有效使用原則

最有效使用原則是指，在評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現時的用途和利用方式，而應該結合預期原則考慮在何種情況下房地產能夠達到最佳使用及實現的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產價值。

4．合法原則

合法原則是指房地產評估對象的使用要符合法律法規和城市規劃的規定。

5．樓面地價

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

6．影響房地產價格的因素

影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素是指影響一定區域范圍內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。區域因素是指某一特定的區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的區域特性，對該區域內的各塊土地的價格水平產生影響。這類因素可細分為商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環境因素等。個別因素是指土地和建筑物自身條件對價值的影響。

7．客觀純收益

運用收益法評估房地產價值時，必須對實際純收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市場條件下的房地產用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據。

8．資本化率的種類

資本化率的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率之間具有相互關系。

9．市場法的修正因素

市場法就是通過與近期交易的房地產進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被估房地產在評估期白的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區域因素和個別因素等。

10．市場法評估房地產價值的程序

運用市場法評估房地產價值，一般經過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況、交易日期、區域因素、個別因素、容積率和土地使用年期等進行修正，確定房地產價值。

11．成本法評估地價的程序

用成本法評估地價的程序一般為：計算土地取得費用，計算土地開發費用，計算投資利息，計算投資利潤，確定土地增值收益，測算土地使用權價值。

12．土地取得費

土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：

(1)國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。

(2)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償o

13．新建房地產開發過程中發生的費用

新建房地產開發過程中發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。

14．運用成本法評估舊建筑物的基本思路

運用成本法評估舊建筑物的現時價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。    ‘

15．剩余法的基本思路

剩余法是將被估地產的預期開發價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估地產價值的方法。

16．剩余法估價的程序

剩余法估價的程序為：調查房地產基本情況，確定被估房地產的最佳開發利用方式，預測房地產開發完成后的收益，測算開發總投資，確定開發利潤，估算被估房地產價值。

17．基準地價

基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

18．基準地價修正系數法

基準地價修正系數法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價格的方法。

19．深度百分率的定義

深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

20．深度百分率的表現形式

深度百分率的表現形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現象，累計深度百分率呈遞增現象，平均深度百分率呈遞減現象。

21．在建工程評估中的形象進度法

形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據在建工程建造完成后的市場價格，結合工程形象進度進行評估在建工程價值的方法。

六、資源資產評估

(一)考試目的

資源資產評估是資產評估的有機組成部分。通過對資源資產評估內容的考核，測試考生對資源資產評估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點測試考生對森林資源和礦產資源資產的基本概念、價格影響因素以及主要評估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關資源資產評估基本問題的能力。

(二)考試基本要求

1．熟悉自然資源的分類及其特點；掌握資源資產的概念，資源性資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性，以及資源性資產評估的特點。

2．了解森林資源資產的種類；掌握森林資源資產價格的主要構成要素；熟悉森林資源資產評估的資料收集內容及核查項目；掌握森林資源資產評估的市場法、收益法、成本法和剩余法

的計算公式和適用范圍。

3.熟悉影響礦產資源資產價格的因素；掌握礦產資源資產評估的貼現現金法、可比銷售法、約當投資——貼現現金流量法、重置成本法、地勘加和法、地質要素評序法、聯合風險勘察協議法和粗估法等具體評估方法的適用范圍、使用條件和具體應用。

(三)要點說明

1．自然資源

自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產和生活的物質要素。自然資源是一個動態的概念，信息、技術和相對稀缺性的變化都能把以前沒有價值的物質變成寶貴的資源。

2．自然資源的分類

根據自然資源在開發過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產資源，是經過漫長的地質過程形成的，隨著人類的開發利用，其絕對數量和質量有明顯地減少和下降現象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環境要素構成的，在合理開發利用的限度內，人類可以永續利用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

按照資源的性質，從自然資源與人類的經濟關系，可劃分為環境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等。

3．生物資源

生物資源包括森林資源、牧草資源、動物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動的太陽能和水資源，消耗土壤的養分。在太陽能量一定、生物繁殖能力一定，以及人類合理利用和保護的條件下，生物資源是可以再生的。

4．土地資源

土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個獨立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內陸水域。土地可以劃分為農用地、建設用地和未利用地。農用地主要包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。

5．礦產資源

礦產資源是經過一定的地質過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態、液態或氣態物質，包括各種能源和各種礦物等。礦產資源包括陸地礦產資源和海洋礦產資源，陸地礦產資源包括金屬礦產資源、能源礦產資源和非金屬礦產資源。海洋礦產資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。

6．資源資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性

資源資產具有自然屬性、經濟屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態性和區域性等。經濟屬性包括：自然資源具有使用價值、資源資產能夠以貨幣計量和資源資產具有獲益性等。法律屬性包括資源資產產權在法律上具有獨立性和資源資產的使用權可以依法交易。

7．資源資產價格

資源資產價格是自然資源的使用權價格，資源資產價格一般受資源的區位影響較大，資源資產評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規律。

8．森林資產價格的構成因素

森林資產價格，主要由下列因素構成：營林生產成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產中的損失、地租、地區差價和樹種差價等。

9．林木資產評估的方法

林木資產評估方法要根據不同的林種，選擇適用的評估方法和林分質量調整系數進行評定估算。目前主要的評估方法有市場法、剩余法、收益法和成本法等。林木資產評估中林分質量調整系數須綜合考慮林分的生長狀況、立地質量和經濟質量等來確定。

10．影響礦產資源資產價值的因素

影響礦產資源資產價值的因素主要包括：礦產資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進步、資本化率和社會平均利潤率等。

11．礦產資源資產評估的方法

礦產資源資產評估，根據不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權評估主要采用貼現現金流量法和可比銷售法。探礦權可在不同精度勘查階段轉讓，因此，評估時應針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權評估方法主要包括約當投資——貼現現金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權評估方法主要包括地質要素評序法、聯合風險勘查協議法和粗估法。

七、無形資產評估

(一)考試目的

無形資產評估是資產評估發展最快的業務。通過對無形資產評估內容的考核，測試考生對無形資產評估的基本原理與方法的掌握情況。重點測試考生對無形資產評估有關的基本概念、評估特性以及各種無形資產的具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決無形資產評估問題的能力。

(二)考試基本要求

1．熟悉無形資產的定義、功能特性及分類；熟悉影響無形資產評估價值的因素；熟悉無形資產評估的程序、評估的前提假設及對象。

2．熟悉收益法在無形資產評估中的基本公式；掌握運用收益法評估無形資產時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程；掌握折現率及無形資產收益期限的各種確定方法。

3．了解無形資產成本的不完整性、弱對應性和虛擬性等特點對無形資產評估的影響；掌握估算自創無形資產重置成本的核算法和倍加系數法的基本要求、估算要點和具體應用；掌握估算外購無形資產重置成本的市價類比法和物價指數法的基本要求、估算要點和具體應用；掌握剩余經濟壽命預測法具體要求、測算要點和具體運用。

4.熟悉運用市場法評估無形資產的技術思路，運用時需注意的問題。

5.熟悉專利權的特點、評估目的及評估程序；掌握專利權價值影響因素；掌握專利權使用權限的分類；掌握運用收益法和成本法評估專利權具體要求、測算要點和具體運用；了解非專利技術的特點；掌握影響非專利技術評估值的因素及其評估方法。

6.掌握商標的定義及其分類、商標權及其特點；商標權價值的影響因素；了解商標權的評估程序；熟悉運用收益法和成本法評估商標權的具體要求、測算要點和具體估算過程。

7．了解計算機軟件無形資產的特點；掌握計算機軟件三種評估方法的各自特點；掌握計算機軟件的分類。

8．掌握商譽的本質，掌握商譽評估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽評估中的應用；熟悉商譽評估中需注意的事項。

(三)要點說明

1．無形資產的定義、功能特性及分類

無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態，對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。

無形資產的特性包括：共益性、積累性和替代性。

無形資產的分類見下圖。

2．影響無形資產評估價值的因素

無形資產的取得成本；機會成本；收益因素；市場因素；風險因素；法律因素；使用期限；技術因素；其他因素。

3．無形資產評估的程序

明確評估目的；鑒定無形資產；搜集相關資料；確定評估方法；做出評估結論，整理并撰寫報告。

4．評估的前提假設及評估對象

無形資產評估應在特定的前提下進行；無形資產評估一般應以產權變動為前提；無形資產評估是對其獲利能力的評估。

5.收益法

其基本公式為：

 

6．成本法

(1）自創無形資產重置成本的估算：

無形資產重置成本=成本+期間費用+合理利潤

(2)外購無形資產重置成本的估算：

無形資產重置成本=無形資產賬面成本×評估時物價指數/購置時物價指數

 

7．市場法

運用市場法評估無形資產，應注意以下事項：

(1)具有合理比較基礎的類似的無形資產。

(2)收集類似的無形資產交易的市場信息是為橫向比較提供依據，而收集被評估無形資產以往的交易信息則是為縱向比較提供依據。

(3)作為市場法應用基礎的價格信息應滿足相關、合理、可靠和有效的要求。

(4)無論呈橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估無形

資產會因時間、空間和條件的變化而產生差異，評估人員應對此做出言之有理，持之有據的調整。

8．專利權的資產特點

(1)資產確認復雜；

(2)收益能力有一定的不確定性；

(3)法律特征。

9．專利權的評估程序

(1)證明和鑒定專利權的存在。應由有關專家鑒定該項專利的有效性及其保護范圍。

(2)確定評估方法，搜集相關資料。技術資料、經濟及市場資料、法律法規資料、資產占有方管理方面的資料。

(3)完成評估報告，并加以詳盡說明。

10．收益法在專利權評估中的應用

(1)折現率的確定：

折現率=無風險報酬率+風險報酬率

其中，風險報酬率的確定見下表。

 

 

技術轉化風險

 

技術

技術替代風險

  

 

技術權利風險

技術整合風險

風

 

市場容量風險

 

險

 

市場

 

市場

市場現有競爭風險

 

規模經濟性

報

酬

風險

競爭

風險

市場潛在

競爭風險

投資額及轉換費用

銷售網絡

率

資金

融資風險

 

風險

流動資金風險

 

 

管理

銷售服務風險

 

 

風險

質量管理風險

技術開發風險

 

（2)分成率的確定

①采用綜合評價法確定分成率的步驟；

第一，建立評測體系；

第二，指標權重的確定；

第三，構造綜合評價模型。

②利用評測體系確定待估專利的分成率：

第一，確定待估技術分成率的取值范圍；

第二，分成率的取值范圍是根據國際技術貿易中已被眾多國家認可的技術提成比率范圍確定的；

第三，根據分成率的評測表，確定待估專利技術分成率的調整系數；

第四，確定待估專利技術分成率。

11．商標權的定義及分類

商標是商品或服務的標記，是商品生產者或經營者為了把自己的商品或服務區別于他人的同類商品或服務，在商品上服務中使用的一種特殊標記。這種標記一般是由文字、圖案或兩者組合

而成。

按商標是否具有法律保護的專用權，可以分為注冊商標和未注冊商標。按商標的構成，可以劃分為文字商標、圖形商標、符號商標、文字圖形組合商標、色彩商標、三維標志商標等。按商標的不同作用，可以分為商品商標、服務商標、集體商標和證明商標等。

12．商標權價值的影響因素

(1)商標的法律狀態。

(2)商標的知名度。

(3)商標所依托的商品。

(4)宏觀經濟狀況。

(5)評估目的。

(6)類似商標的交易情況。

(7)商標設計、廣告宣傳。

(8)其他因素。

13．計算機軟件的特點

計算機系統中的程序以及文檔稱為軟件，也即計算機軟件包含的是源程序和文檔兩個部分。

計算機軟件可分為系統軟件和應用軟件兩大類。

計算機軟件無實物形態但以實物為載體，容易被復制，高智力投入而且需長期持續投入。

14．運用參數成本法模型確定計算機軟件價值

其基本公式為：

P=C1+C2

C1=M×W

(1)運用COCOM0Ⅱ模型確定計算計算機軟件開發工作量M。

(2)單位工作量成本W的確定：

W=F÷g

(3)計算機軟件維護成本C2的計算。系統軟件的維護包括：①改正、糾正性維護；②適應性維護；③完美性維護。其中①、②兩類，與計算機軟件的開發過程有著緊密的聯系，應計入計算機軟件成本。

 

計算機軟件成本維護參數見下表。

    中小型軟件

    大型軟件

  復雜度

  成本維護系數

 復雜度

  成本維護系數

    簡單

    0．15

    簡單

    0．30

    一般

   0．20

    一般

    0．35

    復雜

   0．25

    復雜

    O。40

 

15．割差法確定商譽價值

商譽指企業在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。

商譽的評估值=企業整體資產評估值—企業的各單項資產評估值之和(含可確指無形資產)

16．超額收益法確定商譽價值

商譽評估值指的是企業超額收益的本金化價格。把企業超額收益作為評估對象進行商譽評估的方法稱為超額收益法。超額收益法視被評估企業的不同又可分為超額收益本金化價格法和超額

收益折現法兩種具體方法。

(1)超額收益資本化價格法確定商譽價值

 

 (2)超額收益折現法

 

八、長期投資評估

(一)考試目的

通過對長期投資評估內容的考核，測試考生對長期投資的特點及評估方法的掌握情況。重點測試考生對各類長期投資評估有關的基本概念、評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決長期投資評估問題的能力。

(二)考試基本要求

1．熟悉長期投資的概念、長期投資評估的特點、局限性及程序。

2.掌握長期債權投資的特點及評估上市交易債券和非上市交易債券的方法。

3．了解股票投資的特點，股票的票面價格、發行價格、賬面價格、清算價格、內在價格和市場價格的關系；掌握上市交易股票的價值的基本要求和評估方法；掌握非上市普通股評估的技術思路，以及在固定紅利型、紅利增長型和分段型股利分配政策假設前提下的股票價值評估方法；掌握優先股的評估方法。掌握股權投資收益的分配形式和合同規定對長期投資價值評估的影響，掌握非控股型長期投資和控股型長期投資的評估方法。

4．了解其他資產的構成及成為評估對象的條件、標準和評估方法。

(三)要點說明

1．長期投資

所謂長期投資是指不準備隨時變現、持有時間超過1年以上的投資。這種投資的目的是：

(1)為了積累資金；

(2)為了達到控制其他企業或對其他企業施加重大影響；

(3)出于其他的長期戰略考慮等。長期投資按其投資的性質可分為股權投資、債權投資和混合性投資三類。

2．長期債權評估的特點

(1)投資風險較小，安全性較強；

(2)到期還本付息，收益相對穩定；

(3)具有較強的流動性。

3.非上市交易債券的評估方法

對于非上市交易債券不能直接采用市價進行評估，應該采取相應的評估方法進行價值評估。對距評估基準日1年內到期的債券，可以根據本金加上持有期間的利息確定評估值；超過1年到期的債券，可以根據本利和的現值確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券，評估人員應在調查取證的基礎上，通過分析預測，合理確定評估值。

通過本利和的現值確定其評估值的債券，宜采用收益法進行評估。根據債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評估時應采用不同的方法計

算。

4．非上市交易股票的評估

非上市交易的股票，一般應采用收益法評估，即綜合分析股票發行企業的經營狀況及風險、歷史利潤水平和分紅情況、行業收益等因素，合理預測股票投資的未來收益，并選擇合理的折現

率確定評估值。

5．固定紅利型股利政策下股票價值評估

固定紅利型是假設企業經營穩定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平。在這種假設條件下，普通股股票評估應采用年金法。

6.紅利增長型股利政策下股票價值評估

紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業發展潛力大，收益率會逐步提高。該類型的假設條件是發行企業并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴大再生產，因此，紅利呈增長趨勢。在這種假設前提下，普通股股票價值評估應考慮將股票收益的預期增長率包含在資本化率中。

7.分段型股利政策下股票價值評估

分段型股利政策下股票價值評估的原理是：

第一段，指能夠較為客觀預測股票的收益期間或股票發行企業某一經營周期；

第二段，以不易預測收益的時間為起點，以企業持續經營到永續為第二段。

將兩段收益現值相加，得出評估值。實際計算時，第一段以預測收益直接折現；第二段可以采用固定紅利型或紅利增長型，收益額采用趨勢分析法或其他方法確定，先資本化再折現。

8．股權投資收益的分配形式

股權投資收益的分配形式，比較常見的有如下幾種類型：

(1)按投資額占被投資企業實收資本的比例，參與被投資企業凈利潤的分配；

(2)按被投資企業銷售收人或利潤的一定比例提成；

(3)按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬等。

9．非控股型長期投資評估

(1)對于非控股型長期投資評估，可以采用收益法，即根據歷史上收益情況和被投資企業的未來經營情況及風險，預測未來收益，再用適當折現率折算為現值得出評估值。

(2)對于合同、協議明確約定了投資報酬的長期投資，可將按規定應獲得的收益折為現值，作為評估值。

(3)對到期收回資產的實物投資情況，可按約定或預測出的收益折為現值，再加上到期收回資產的現值，計算評估值。

(4)對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權利或其他間接經濟效益的，可通過了解分析，測算相應的經濟效益，折現計值。

(5)對于明顯沒有經濟利益，也不能形成任何經濟權利的投資則按零價值計算。在未來收益難以確定時，可以采用重置價值法進行評估。即通過對被投資企業進行評估，確定凈資產數額，

再根據投資方所占的份額確定評估值。

(6)如果進行該項投資的期限較短，價值變化不大，被投資企業資產賬實相符，則可根據核實后的被投資企業資產負債表上凈資產數額，再根據投資方所占的份額確定評估值。

非控股型長期投資也可以采取成本法評估，即根據被評估企業長期投資的賬面價值，經審核無誤后作為評估值。

不論采用什么方法評估非控股型長期投資，都應考慮少數股權因素對評估值的影響。

10．控股型長期投資評估

對于控股型的長期投資，應對被投資企業進行整體評估后再測算股權投資的價值。整體評估應以收益法為主，特殊情況下，可以單獨采用市場法，對被投資企業整體評估，基準日與投資方

的評估基準日相同。

九、流動資產評估

(一)考試目的

通過對流動資產評估內容的考核，測試考生對流動資產的特點及評估方法的掌握情況。重點測試考生對各類流動資產評估的特點及評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動資產

評估問題的能力。

(二)考試基本要求

1．了解流動資產的內容和特點；熟悉流動資產評估的特點、局限性及評估程序。

2．掌握運用市場法、成本法評估不同類型材料、低值易耗品的技術思路、約束條件和具體方法；掌握運用成本法和市場法評估在產品、產成品及庫存商品價值的技術思路、約束條件和具

體方法。

3．了解貨幣性資產的評估方法；掌握應收賬款評估的基本程序，壞賬損失估計的壞賬比例法和賬齡分析法；了解評估應收賬款的局限性；掌握應收票據貼現值的計算方法，待攤費用和預

付費用的評估方法。

(三)要點說明

1．材料的評估內容

企業中的材料，按其存放地點可分為庫存材料和在用材料。在用材料是在生產過程中已形成產：成品或半成品，已不再作為單獨的材料存在，故材料評估主要是對庫存材料進行評估。

2．材料的評估與步驟

進行實物盤點，使其賬實相符；根據不同評估目的和待估資產的特點，選擇相應的評估方法；在評估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場法；運用存貨管理的ABC分析法，突出重

點。

3．材料評估的方法

近期購進的材料庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現行市價基本接近，可采用成本法，也可以采用市場法；購進批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料的評估對這類材料評估時，可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值；企業庫存的某些材料可能購進的時間早，市場已經脫銷，目前無明確的市價可資參考或使用，對這類材料的評估，可以通過尋找替代晶的價格變動資料來修正材料價格，也可以在分析市場供需的基礎上，確定該項材料的供需關系；并以此修正材料價格，還可以通過市場同類商品的平均物價指數進行評估；呆滯材料是指從企業庫存材料中清理出來，需要進行處理的材料，首先應對其數量和質量進行核實和鑒定，然后區別不同情況進行評估，對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的，應通過分析計算，扣除相應的貶值數額后，確定其評估值。

4.低值易耗晶的評估

在庫低值易耗品的評估，可以根據具體情況，采用與庫存材料評估相同的方法；在用低值易耗晶的評估，可以采用成本法進行評估。

5．在產品的評估

對在產品進行評估時，一般可采用成本法或市場法進行評估。

6．產成品及庫存商品的評估

對產成品及庫存商品應依據其變現能力和市場可接受的價格進行評估，適用的方法有成本法和市場法。

7．應收賬款及預付賬款的評估

在對應收賬款及預付賬款這些資產估算時，一般應從兩方面進行：

(1)清查核實應收賬款數額；

(2)估計可能的壞賬損失。其基本公式為：

應收賬款評估價值=應收賬款賬面余額—已確定的壞賬損失—預計可能發生的壞賬損失

8．應收票據的評估

應收票據的評估可采用下列兩種方法：按票據的本利和計算，即應收票據的評估價值為票據的面值加上應計的利息。按應收票據的貼現值計算，即應收票據的評估價值為按評估基準日到銀行申請貼現的貼現值。

9.待攤費用和預付費用的評估

對于待攤費用的評估，原則上應按其形成的具體資產價值來確定。預付費用的評估依據其未來可產生效益的時間，只有那些在評估日之后仍將發揮作用的預付費用，才是評估的對象。

十、企業價值評估

(一)考試目的

企業價值評估是資產評估的重要組成部分。通過對企業價值評估內容的考核，測試考生對企業價值評估的基本原理與方法的掌握情況。重點測試考生對企業價值的內涵、評估特點及具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決企業價值評估問題的能力。

(二)考試基本要求

1．掌握企業及企業評估價值的涵義，企業價值決定性因素；熟悉企業價值評估的特點。

2．熟悉企業價值評估中一般范圍和具體范圍的劃分標準、界定的意義、途徑，以及正確劃分企業價值評估范圍對企業價值評估的影響。

3．了解新興市場中資產評估面臨的問題；了解產權的定義及我國的產權模糊現象；熟悉我國經濟轉型時期影響企業價值評估的主要因素。

4．掌握運用收益法評估企業價值的核心問題和技術思路；掌握年金法和分段法的使用條件、評估步驟和計算公式的正確運用；掌握企業收益的界定及不同收益口徑的確定依據和方法；掌握企業收益預測的要求、步驟和方法；掌握折現率選擇的基本原則；掌握保證折現率與收益額之間口徑一致的要求和技術處理方法；掌握測算風險報酬率的累加法和p系數法等具體方法。

5．熟悉安全利率的本質和選取渠道和標準。

6．掌握企業價值評估市場法、成本法的運用。

7。掌握企業價值評估中收益法、市場法、成本法之間的關系，掌握各種評估方法評估結果之間相互驗證時的要求和技術處理。

(三)要點說明

1．企業及企業評估價值

企業是以盈利為目的，按照法律程序建立的經濟實體，形式上體現為由各種要素資產組成并具有持續經營能力的自負盈虧的法人實體。進一步說，企業是由各個要素資產圍繞著一個系統目標，發揮各自特定功能，共同構成一個有機的生產經營能力和獲利能力的載體。

企業的評估價值是企業的公允價值。這不僅是由企業作為資產評估的對象所決定的，而且是由對企業進行價值評估的目的所決定的。企業價值評估的主要目的是為企業產權交易提供服務，便交易雙方對擬交易企業的價值有一個較為清晰的認識，所以企業價值評估應建立在有效市場假設之上，其揭示的是企業的公允價值。

企業評估價值基于企業的盈利能力。企業之所以能夠存在價值并且能夠進行交易是由于它們所具有的產生利潤（現金流）的能力。

資產評估中的企業價值有別于賬面價值、公司市值和清算價值。企業的賬面價值是一個以歷史成本為基礎進行計量的會計概念，可以通過企業的資產負債表獲得。由于沒有考慮通貨膨脹、資產的功能性貶值和經濟性貶值等重要因素的影響，所以企業資產的賬面價值明顯區別于上述企業價值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市場價格(市場價值之和)。在發達的資本市場上，由于信息相對充分，市場機制相對完善，公司市值與企業價值具有一致性。中國尚處在經濟轉型中，證券市場既不規范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜將公司流通股市值直接作為企業價值評估的依據。清算價值是指企業停止經營，變賣所有的企業資產減去所有負債后的現金余額。這時企業資產價值應是可變現價值，其不滿足整體持續經營假設。破產清算企業的價值評估，不是對企業一般意義上價值的揭示，該類企業作為生產要素整體已經喪失了盈利能力，因而也就不具有通常意義上的企業所具有的價值。對破產清算企業進行價值評估，實際上是對該企業的單項資產的公允價值之和進行判斷。

2．收益法評估企業價值的核心問題

運用收益法對企業進行價值評估，關鍵在于對以下三個問題的解決：

(1)要對企業的收益予以界定。企業的收益能以多種形式出現，包括凈利潤、凈現金流、息前凈利潤和息前凈現金流。選擇以何種形式的收益作為收益法中的企業收益，直接影響對企業價

值的最終判斷。

(2)要對企業的收益進行合理的預測。要求評估人員對企業的將來收益進行精確預測，是不可能的。但是，由于企業收益的預測直接影響對企業盈利能力的判斷，是決定企業最終評估值的關鍵因素。所以，在評估中應全面考慮影響企業盈利能力的因素，客觀、公正地對企業的收益做出合理的預測。

(3)在對企業的收益做出合理的預測后，要選擇合適的折現率。合適的折現率的選擇直接關系到對企業未來收益風險的判斷。由于不確定性的客觀存在，對企業未來收益的風險進行判斷至關重要。能否對企業未來收益的風險做出恰當的判斷，從而選擇合適的折現率，對企業的最終評估值具有較大影響。

3．年金法的計算公式和使用條件

年金法的公式為：

P=A／r

用于企業價值評估的年金法，是將已處于均衡狀態，其未來收益具有充分的穩定性和可預測性的企業的收益進行年金化處理，然后再把已年金化的企業預期收益進行收益還原，估測企業

的價值。因此，公式又可以寫成：

 

4．分段法的計算公式和使用條件

分段法是將持續經營的企業的收益預測分為前后段。將企業的收益預測分為前后兩段的理由在于：在企業發展的前一個期間，企業處于不穩定狀態，因此企業的收益是不穩定的；而在該期間之后，企業處于均衡狀態，其收益是穩定的或按某種規律進行變化。對于前段企業的預期收益采取逐年預測，并折現累加的方法。而對于后段的企業收益，則針對企業具體情況并按企業的收益變化規律，對企業后段的預期收益進行折現和還原處理。將企業前后兩段收益現值加在一起便構成企業的收益現值。

假設以前段最后一年的收益作為后段各年的年金收益，分段法的公式可寫成：

 

假設從(n+1)年起的后段，企業預期年收益將按一固定比率(g)增長，則分段法的公式可寫成：

 

 

5．企業收益的界定

在對企業收益進行具體界定時，應首先注意以下兩個方面：

(1)企業創造的不歸企業權益主體所有的收入，不能作為企業價值評估中的企業收益。如稅收，不論是會計         

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