2007注冊資產評估師考試資產評估模擬試題一

一、單項選擇題。

1.某企業對其應收賬款進行評估，評估基準日應收賬款余額為36萬元，根據前5年的有關數據可知，前5年應收賬款總額為50萬元，壞賬發生總額為2.5萬元，并預計企業應收賬款的變現成本為0.3萬元，則企業應收賬款評估值為( )。

A.180 000元

B.352 800元

C.342 000元

D.339 000元

【正確答案】 D

【答案解析】

360000×［1-（2.5/50）］-3000=339 000元

2.某企業應收賬款在評估基準日的賬面余額為200萬元，經評估人員核實，實有額為230萬元，該企業前5年已處理的壞賬額占應收賬款的比例為5％，如果企業加強應收賬款的管理，該比例會下降，預計能降低到4％，該企業應收賬款的評估值為（　）

A.220.8萬元

B.192萬元

C.190萬元

D.218.5萬元

【正確答案】 A

【答案解析】 230×（1-4％）=220.8萬元

3.某商人在1999年1月租賃一臨街商鋪，租期4年，一次性支付租金8萬元，2001年1月向保險公司支付全年火災保險費240元，在2001年4月1日他欲將該商鋪轉租，其賬簿上房租已攤銷6萬元。他若轉租于你，你應支付的客觀租金約為（ ）

A、35180元

B、20000元

C、20240元

D、35240元

【正確答案】 A

【答案解析】 租金價值：80000×［21／（4×12）］=35000元

保險費：240×（9／12）=180元

合計：35000+180=35180（元）。

4.某被評估建筑物與參照建筑物立興大廈相比，后者的施工質量比前者的施工質量高出10%，該個別因素修正系數為（ ）

A．90/100

B．100 /110

C．110/100

D．100/90

【正確答案】 B

【答案解析】 建筑物評估使用市場法時，修正系數除了時間等幾個因素外，基本上是以分子即被估價對象為

100，調整分母即參照物的值[（100×（1+10%）]）來計算修正系數的。

5.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數為（ ）。

A.0.92

B.1.07

C.1.09

D.0.94

【正確答案】 B

【答案解析】 〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。

6.現將環境優劣度分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重等五個級別。以待評估土地為100，污染程度每上升一個等級，地價下降0.5%。.待評估土地和可比較土地交易實例的污染程度分別為污染小、污染嚴重。進行待評估土地的價值估算時，環境因素的修正系數為（ ）。

A.101.5/100

B.100/101.5

C.98.5/100

D.100/98.5

【正確答案】 D

【答案解析】 被估價資產的價值/參照物的價值=100/100×（1-3×0.5%）=100/98.5

7.某企業兩年前引進一項專有技術，重置成本為100萬元，預計尚可使用5年，該技術產品設計生產能力為1000件，現準備將40%的生產能力轉讓出去，由于競爭對手的增加，使該企業減少收益的現值為30萬元。該項技術轉讓的最低收費額為（ ）。

A、70萬元

B、58.57萬元

C、30萬元

D、101.43萬元　

【正確答案】 A

【答案解析】 100×40%+30=70（萬元）。

8.某企業計劃擁有甲企業發行的面值100萬元非上市普通股票，預期甲企業每年發放相當于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增長，在折現率為9%的前提下，該100萬元股票的價值最接近（ ）。

A、190萬元

B、200萬元

C、100萬元

D、120萬元

【正確答案】 A

【答案解析】 100×10%÷（9%-3.75%）=190.48（萬元）。

9.被評估債券為5年期一次性還本付息債券，票面額10000元，年利息率為3%，不計復利，評估時該債券購入時間已滿3年，設定折現率為8%，該被評估債券的評估值最有可能是（ ）。

A.10648.15元

B.9938.90元

C.9859.40元

D.10734.20元

【正確答案】 C

【答案解析】 到期本息總和=10000×（1+5×3%）=11500（元）。

該被評估債券的評估值=11500× (1+8%)-(5-3)= 11500×0.8573=9858.95（元）。

10.被評估債券為1996年12月31日A公司發行的5年期可流通債券，每張面值為100元，票面年利率為10％，被評估企業共持有1000張這種債券，2001年5月份評估時，債券每張市場交易價為145元，則該債券在評估基準日的評估值為（　）。

A.14萬元

B.13.3萬元

C.15萬元

D.14.5萬元

【正確答案】 D

【答案解析】 145×1000=14.5（萬元）。

11.某企業融資總額為1200萬元，其中長期負債占30％，借貸利率為6％，權益資本占70％，無風險收益率為4％，社會平均收益率為12％，經估測，該企業所在行業的β系數為1.5，企業所得稅率為33％，用加權平均資本成本模型計算的折現率指標為（　）

A.10.2%

B.16%

C.12.41%

D.13%

【正確答案】 C

【答案解析】 借款資金的成本率=6％×（1-33％）=4.02％

權益資金的成本率=4％+1.5×（12％-4％）=16%

加權平均資本成本=4.02％×30％＋16%×70％=12.406%。

12.某企業的預期年凈收益為15萬元，本金化率為10%，該企業所有各項資產價值之和為134萬元，該企業的商譽價值為（ ）

A、20萬元

B、15萬元

C、14萬元

D、16萬元

【正確答案】 D

【答案解析】 企業的整體評估價值為：15÷10%=150萬元，該企業所有各項資產價值之和為134萬元，所以企業的商譽的價值為：150-134=16（萬元）。

13.某磚混結構房屋經評估人員現場勘察，對結構部分、裝修部分、設備部分的打分分別為70、50、30，這三部分的評分修正系數分別為0.55、0.15、0.3，則該房屋的成新率為（ ）

A、65%

B、70%

C、50%

D、55%

【正確答案】 D

【答案解析】 （0.55×70＋0.15×50＋0.3×30）÷100×100%＝55%。

14.被評估設備為1995年從美國引進的設備，進口合同中的CIF價為41萬美元。2000年評估時美國生產廠家仍在生產銷售該種設備，其CIF的報價為50萬美元，一般情況設備的實際成本價應為報價的70%~90%.%。國內某企業2000年從美國進口該設備的CIF價為44萬美元，你認為該進口設備的現行購置成本為（ ）

A.40萬美元

B.50萬美元

C.44萬美元

D.45萬美元

【正確答案】 C

15.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近（　）。

A.400 萬元

B.392萬元

C.402萬元

D.390萬元

【正確答案】 C

【答案解析】 500－10×[500×(1-2%)/50]＝402（萬元）。

16.評估某企業5年前購建的家用電器生產線，其年產量為20萬臺，目前市場上同類新型生產線價格為300萬元，其設計生產能力為25萬臺/年，規模經濟效益指數為0.8，該生產線的重置成本為（ ）

A.240萬元

B.250.95萬元

C.260萬元

D.245萬元

 

【正確答案】 C

【答案解析】 重置成本＝300×(20/25)0.8≈250.95(萬元)。

17.某資產于1998年10月購進，現要評估其在2001年10月的價值。會計折舊總年限預計是10年。根據該資產的技術指標，每天的正常工作運營時間為8小時，該資產實際每天工作運營12小時。該資產的實際已使用年限為（ ）

A.3年

B.4.5年

C.2年

D.3.5年

【正確答案】 B

【答案解析】 資產利用率＝12/8＝150%，實際已使用年限＝3×150%＝4.5（年）。

18.無形資產沒有（ ）

A.經濟性損耗

B.功能性損耗

C.無形損耗

D.有形損耗

【正確答案】 D

19.判斷一項無形資產是否存在，關鍵是看其是否存在（ ）

A.預期收益

B.超額收益

C.歷史收益

D.客觀收益

【正確答案】 B

20.某一宗土地用于住宅開發時的價值為300萬元，用于商業大樓開發時的價值為500萬元，用于工業廠房開發時的價值為280萬元。城市規劃確認該土地可用于住宅或工業。該宗土地的價值應評估為（ ）

A.500萬元

B.300萬元

C.280萬元

D.360萬元

【正確答案】 A

【答案解析】 最佳適用原則的運用

21.某項資產賬面原價為300萬元，賬面凈值為200萬元，評估結果為250萬元，該評估增值率為（ ）

A.20%

B. 25%

C. -10%

D. 18%

【正確答案】 B

【答案解析】 （250-200）/200×100%= 25%，“增加率”是增加值與賬面凈值(或調整后凈值)的比率，用于說明評估值變化的相對比例。

22.開達資產評估事務所于2000年8月6日至2000年8月25日，對洪利制衣廠的企業整體資產在2000年6月30日的市場價值進行了評估，評估報告于2000年8月30日提交給了委托人。該評估結果的有效時間截止到（ ）

A、2001年8月5日

B、2001年8月24日

C、2001年8月29日

D、2001年6月29日

【正確答案】 C

【答案解析】 按現行規定．有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實現時，要以評估結果作為底價或作價依據(還需結合評估基準日的期后事項的調整)。超過一年，需重新進行資產評估。

23.運用市場法評估，需要調整參照物差異，不屬于主要調整因素的是：（ ）

Ａ．時間因素

Ｂ．地域因素　

Ｃ．功能因素

Ｄ．個別因素

【正確答案】 D

24.關于資產評估中的資產分類，正確的是：（ ）

Ａ．可以按資產的形態分類，分為有形資產和商譽

Ｂ．按資產是否具有綜合獲利能力，分為單項資產和整體資產　

Ｃ．對于整體資產，其評估價值等于各單項可確指資產的價值之和　

Ｄ．按資產能否獨立存在分類，分為可確指資產和不可確指資產，不可確指資產即無形資產

【正確答案】 B

【答案解析】 不可確指資產是指商譽,可確指資產是指能獨立存在的資產,前面所列示的有形資產和無形資產除商譽外都是可確指的資產.

25.關于資產評估中的資產,下面的說法不正確的是：（ ）

Ａ．資產是企業擁有和控制,能以貨幣計量的經濟資源

Ｂ．資產是一種權力

Ｃ．資產必須為某一主體所擁有和支配

Ｄ．資產是一種獲利能力

【正確答案】 A

26.下列機器設備不屬于按在再生產中的作用分類是：（ ）

A．生產工藝類設備　

B．輔助生產設備

C．服務設備

D．自動化設備

【正確答案】 D

【答案解析】 按機器設備的自動化程度分類，可以分為自動化設備、半自動化設備、其他設備。

27.評估報告的正文不包括（ ）

A.評估基準日

B. 評估結論

C. 被評估單位提供的原始設備清單

D. 評估原則

【正確答案】 C

28.不屬于企業整體資產評估應該考慮的主要因素是（ ）

A.企業全部資產價值

B.企業的外部環境

C.分析確定企業的獲利能力，應廣泛地研究①企業所屬行業的收益②市場競爭因素③企業的資產結構和負債比例④企業的經營管理水平四個方面

D.企業所處的地理位置、資源供應等也是影響企業未來獲利能力的重要因素。

【正確答案】 D

【答案解析】 D不屬于主要因素

29.不屬于折現率的估算方法有（ ）

A. β系數法

B. 風險累加法

C. 經驗估計法

D. 加權平均資本成本模型估測

【正確答案】 C

30.下列關于無形資產收益額的確定說法不正確的是（ ）

A. 在評估中則應以評估利潤分成率為基礎，至于換算成銷售收入分成率，只需要掌握銷售利潤率及各年度利潤的變化情況就行了

B. 銷售收入分成率=銷售利潤分成率÷銷售利潤率。

C. 利潤分成率的確定以無形資產帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為基礎確定

D. 利潤分成率的計算方法主要有：邊際分析法和約當投資分成法

【正確答案】 B

二、多項選擇題。

1.資產的價值取決于資產的成本，資產的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化，影響資產價值量變化的因素有：（ ）

A.市場價格

B.實體性貶值

C.功能性貶值

D.經濟性貶值

【正確答案】 ABCD

2.成本法運用的前提條件是（ ）

A、應當具備可利用的歷史資料

B、形成資產的耗費包含包括有效耗費和無效耗費，既然適用成本法，就應該反映資產的歷史成本情況，評估的成本包含所有的有效耗費和無效耗費，無需去掉無效耗費

C、形成資產價值的耗費是必須的

D、運用成本法必須充分考慮資產的各種損耗

【正確答案】 AC

3.關于更新重置成本和復原重置成本說法正確的是：（ ）

Ａ．在同時可獲得者兩種成本的前提下，應該選用更新重置成本

Ｂ．一般而言，更新重置成本小于復原重置成本

Ｃ．按現行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，求得的成本是復原重置成本

Ｄ．物價指數法計算出的是復原重置成本，而重置核算法能可估算更新重置成本和復原重置成本

Ｅ．無論計算更新重置成本和復原重置成本，都要求資產本身的功能不能改變

Ｆ．一項技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的成本往往偏高

【正確答案】 ABCDEF

4.有關收益法中的收益額的說法正確的有：（ ）

A． 收益額必須是被評估資產的未來收益

B． 收益額必須是被評估資產直接形成的

C．收益額有三種，稅后收益，利潤總額、現金流量

D．折現率要和收益額保持一致

【正確答案】 ABCD

5.上市債券的評估方法說法正確的有( )

A.如果該種債券可以在市場上流通買賣，并且市場上有該種債券的現行市價，則在正常情況下，上市債券的現行市場價格可以作為它的評估值。

B.當證券市場投機嚴重、債券價格嚴重扭曲、債券價格與其收益現值嚴重背離時，對上市債券的評估，可參照非上市債券的評估方法。

C.上市交易的債券的現行價格，一般是以評估基準日的收盤價確定評估值；

D.評估人員應在評估報告中說明所用評估方法和結論，并申明該評估結果應隨市場價格變動而予以調整。

E.應當強調指出，不論按什么方法評估，已上市債券的評估值一般不應高于證券交易所公布的同種債券的賣出價。

【正確答案】 ABCDE

6.股權投資中直接投資評估的說法正確的有（ ）

A. 該項直接投資明顯沒有經濟利益，也不能形成任何經濟權利的，按零值計算。

B. 直接投資由于投資比重不同，可以分為全資投資、控股投資和非控股投資。

C. 對于直接投資的全資企業,應對被投資企業進行整體評估，評估全資企業的凈資產額的價值，全資企業的凈資產額，即為對該企業直接投資的評估值。

D. 控股企業應按企業股權比例計算應分得的凈資產額，即為對該企業投資的評估值。

E. 對于全資投資和控股投資，如果被投資企業經過評估，凈資產額為零，或為負值時，對該企業的直接投資的評估值為零值。

F. 對非控股的直接投資, 一般應采用收益法進行評估;對投資份額很小，或直接投資發生時間不長，被投資企業資產賬實基本相符的，則可根據核實后的被評估企業經過注冊會計師審計的資產負債表上的凈資產數額，再根據投資方應占的份額確定評估值。

【正確答案】 ABCDEF

7.下列關于資產評估報告中 “評估基準日后的調整事項”有關說法正確的有（ ）。

A.寫明評估基準日后、有效期以內資產數量及作價標準發生變化時的處理原則。

B.資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。

C.若資產價值類型發生變化，并對資產評估值產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值。

D.如果評估工作結束前資產價格已經發生了顯著變化，無法改變評估基準日，但資產價格的調整方法簡單、易于掌握時，應予以說明，提醒委托方在資產實際作價時，進行相應調整。

【正確答案】 ABCD

8.按存在形態的不同而分類的四種類型流動資產的評估方法選擇說法正確的是（ ）

A.對于實物類流動資產，可以采用市場法和成本法

B.對于貨幣類流動資產，其清查核實后的賬面價值本身就是現值，不需采用特殊方法進行評估，只是應對外幣存款按評估基準日的國家外匯牌價進行折算

C.對于債權類流動資產評估只適用于按可變現值進行評估

D.在特定情況下，也可以采用歷史成本作為評估值。

E.用成本法評估流動資產時，無需考慮資產的功能性貶值因素，而資產的有形損耗(實體性損耗)的計算也只適用于低值易耗品以及呆滯、積壓流動資產的評估

【正確答案】 ABCDE

9.關于設備核查說法正確的有：（ ）

A. 設備核查方式有兩種：逐項清查和抽樣核查

B. 逐項清查風險小，但工作量大

C. 抽樣核查可提高工作效率，但是有抽樣風險

D. 隨機抽樣是抽樣核查原理

【正確答案】 ABCD

10. 建筑物功能性貶值的原因有：（ ）

A. 建筑物用途與強度不合理（相對于所占土地的最佳使用而言的）

B. 建筑物的設計和結構不合理

C. 建筑物的裝修與總體功能不協調

D. 建筑物的設備配備與總體不協調

【正確答案】 ABCD

三、簡答題。

1.簡述資產評估的特點

【正確答案】

一般來說,資產評估具有以下特點:

1、現實性；現實性是指以評估基準期為時間參照，按這一野戰的資產實際狀況對資產進行的評定估算。交稅評估的現實性表現在以下三個方面：

①資產評估直接以現實存在的資產作為估價的依據，只要求說明當前資產狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況。

②以現實狀況為基礎反映未來。

③現實性強調客觀存在。形式上存在而實際上已消失者，或形式上不存在而事實上存在者，都要以實際上的客觀存在為依據進行校正。

2、市場性；

資產評估是服務于市場的流動，在市場交易活動發生的條件下，資產評估通過模擬市場條件對交稅價值作出評定估算的報告，并且，這一估算和報告結果必須接受市場檢驗。

3、預測性；

資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現實。現實的評估價值必須反映資產的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產，現實評估價值是不存在的。

4、公正性；

公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業務的需要，而不是服務于資產業務當事人的任何一方的需要。

5、咨詢性。

咨詢性是指資產評估結論是為資產精力提供專業化估價意見，這個意見本身并無強制執行的效力，評估者只對結論本身合乎職業規范要求負責，而不對資產業務定價決策負責。

考生應該依據教材中的內容進行相應的展開。

2.簡述資產評估方法之間的關系（資產評估方法之間的聯系以及市場法與成本法的區別）

【正確答案】 資產評估方法很多，各種方法都有其各自的特點。同時，這些方法之間又是相互關聯的。研究資產評估方法的特點，并分析比較各種方法之間的聯系和區別，對于選擇資產評估方法具有重要意義。

（一）資產評估方法之間的聯系

從整體上來說，評估方法是由互相關聯的、內在相關的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標就是猁令人信服的可靠的評估價值。成本的市場銷售數據的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分；同樣的，折現的本金化的運用也時常運用于市場法和成本法中。例如，市場法呻分析和調整參照物價格與被評估資產價格的差異因素，會用到折現的本金化的技巧；在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現的本金化的方法。一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現行市價基礎之上的，只是它們的運用不像市場法運用表現的那么直接而已

（二）市場法與成本法的區別

資產評估過程中，市場法和成本法往往容易混淆。區別市場法的成本法具有重要的理論的實踐意義。兩種方法的區別表現如下。

1、成本法是按現行市場價格確定重新購買該項資產產的價值，而市場法則是按市場上該項資產的交易價格確定的。前者主要買者角度，即以購建某項資產的耗費來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價值來確定。

2、市場法中的現行市價指的是資產的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產的自身價格（購建價格），還包括該項資產的運雜費、安裝調試費等。

3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯系，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產的原始成本的原始資料。

4、成本法是按全新資產的購建成本扣除被評估資產的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產與參照物的各項差異因素并進行調整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標確定有著不同的思路。

3.如何企業整體資產評估的范圍（一般范圍和具體范圍）

【正確答案】 (1)企業整體資產評估的范圍界定至少包括以下兩個層次：

①是企業資產范圍的界定；（企業整體評估的一般范圍）

②是企業有效資產的界定。（企業整體評估的具體范圍）

(2)企業整體資產評估的一般范圍

①這是從法的角度，從產權的方面來界定企業評估的資產范圍。

②從產權的角度，企業評估的范圍應該是企業的全部資產。

包括企業產權主體自身占用及經營的部分，企業產權權力所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股子公司中的投資部分。

③在具體界定企業評估的資產范圍時應根據以下有關資料進行：

Ⅰ企業提出資產評估申請時的申請報告及上級主管部門的批復文件所規定的評估范圍。

Ⅱ企業有關產權轉讓或產權變動的協議、合同、章程中規定的企業資產變動的范圍。

Ⅲ涉及國有資產的企業評估，可參照其評估立項書中劃定的范圍。

⑶企業整體資產評估的具體范圍時。應注意以下兩點：

①對于在評估時點一時難以界定的產權或因產權糾紛暫時難以得出結論的資產，應劃為“待定產權”，暫不列入企業評估的資產范圍。（待定產權）

②在產權界定范圍內，若企業中明顯地存在著生產能力閑置或浪費，以及某些局部資產的功能與整個企業的總體功能不一致，并且可以分離，按照效用原則應提醒委托方進行企業資產重組，重新界定企業評估的具體范圍，以避免造成委托人的權益損失（企業資產重組）。

企業的資產重組主要有兩種形式：

Ⅰ、是“資產剝離”

即將企業中的閑置資產、無效資產在進行企業評估之前剝離出去，不列入企業評估的范圍內

Ⅱ、是對企業生產經營能力的“填平補齊”

即針對企業生產經營中，主要是生產工藝中影響企業生產經營能力的薄弱環節，進行必要的改進以保證企業整個生產工藝的協調和平衡，使企業形成一個完整的生產能力及獲利能力的載體。不論是“‘‘資產剝離”，還是“填平補齊”，都應以企業正常的設計生產經營能力為限，不可以人為地縮小或擴大企業的生產經營能力和獲利能力。

【答案解析】 參見教材269-270

4.簡述資產評估報告的編制的基本要求和步驟。

【正確答案】 編寫資產評估報告需要清楚表達評估結果，并輔之以充分的依據說明，目的是明確資產評估機構的義務和責任，規避評估風險。根據上述內容，編寫資產評估報告時應遵循如下基本要求：

1、實事求是；

2、內容全面、準確而簡練；

3、報告要及時。

為達到這些要求，評估人員還應按下列步驟進行評估報告的編制：

1、評估資料的分類整理；

2、評估資料的分析討論；

3、評估資料的匯總的評估報告的編排；

4、評估報告先由項目經理（或負責人）審核，再報評估機構經理（負責人）審核簽發，必要時組織有關專家會審。注：考生應相應的展開。

5.資產評估的工作原則有哪些？做簡單的介紹

【正確答案】 資產評估的原則上調節資產評估委托者、評估業務承擔者以及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規范評估行為和業務的準則。它包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。

資產評估的工作原則：

（一）獨立性原則，獨立性原則要求在交稅評估過程中擺脫資產業務當事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場。

（二）客觀性原則，客觀性原則是指評估結果應以充分的事實為依據。

（三）科學性原則，科學性原則是指在資產評估過程中，必須根據評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，特定科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合理。

（四）專業性原則，專業性原則要求資產評估機構必須是提供資產評估服務的專業技術機構。

【答案解析】 KP16-18

四、計算題。

1.1、某企業將某資產與國外企業合資，要求對該資產進行評估。具體資料如下：

該資產賬面原值270萬元，凈值108萬，按財務制度規定，該資產折舊年限為30年，已計折舊20年。經調查分析確定：按市場現在材料價格和工資費用水平，新購建相同結構的資產的全部費用支出為480萬元。經調查原始材料和企業記錄，該資產截止評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間是50400小時。經專業人員勘查計算，該資產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現在同類資產相比，每年多支出運營成本3萬元（該企業所得稅率33%，假定折現率為10%）

根據以上資料，采用成本法對該資產進行評估。

【正確答案】 ：（1）計算資產利用率：

資產利用率=50400/57600×100%=87.5%

(2) 確定成新率

成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%

(3) 確定功能性貶值

功能性貶值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=2.01×5.3349=10.72（萬元）

(4) 由此可計算評估值

評估值=480×31.37%-10.72=139.856（萬元）

2.待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％，建筑物還原利率為8％，評估時建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費用為7600元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格每平方米1000元，試用建筑物估價殘余法估測建筑物的價值。

【正確答案】 根據題意：

(1)計算房地合一狀態下的總收入：

總收入=3000×12=36000(元)

(2)總費用=7600(元)

注意：如果題目分項告訴各項費用，計算的時候要注意這里并不包含折舊費用

(3)計算總收益：

總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計算土地收益：

土地收益=1000×300×7％=21000(元)

(5)計算建筑物收益：

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1／25×100％=4％

注意：折舊年限是建筑物的剩余使用年限

(7)建筑物價格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋+12％)25]}=61667×0.9412=58041(元)

【答案解析】 注意：這里折現值用的折現率是還原率加上折舊率。

3.某市某區有三層磚混結構的辦公樓一幢，土地總面積為360平方米。房屋建筑面積為510平方米，月租金收入為2.7萬元(整幢出租)，訂約日期為1995年1月，建筑物已經使用10年，假設建筑物的還原利率為10％，耐用年限為60年，土地還原利率為8％。試評估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地價格，及有限期為50年的土地價格。

相關已知條件如下：該被評估房地產的年租金應為780元／平方米；房產稅按租金收入的12％計算，管理費以年租金的3％計算；修繕費以房屋現值的1.5％計算；該房屋為磚混結構一等，重置價格為800元／平方米，年折舊率為2％，已經過年數為10年；保險費以房屋現值的3‰計算；租金損失準備金以半月租金收入；土地使用稅以每年每平方米2元計算。

【正確答案】 (1)計算總收入年租金總收入=780×510=397800(元)

(2)計算年總費用

①房產稅按租金收入的12％計算，故應納房產稅為：397800×12％=47736(元)

②管理費以年租金的3％計算：397800×3％=11934(元)

③修繕費以房屋現值的1.5％計算。根據實地勘察，該房屋為磚混結構一等，重置價格為800元／平方米，年折舊率為2％，已經過年數為10年。

房屋現值為：800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元)

修繕費為：326400×1.50％=4896(元)

④保險費以房屋現值的3‰計算：326400×3‰=979.2(元)

⑤房屋折舊費：800×510×2％=8160(元)

⑥租金損失準備金以半月租金收入計為：397800／24=16575(元)

⑦土地使用稅以每年每平方米2元計為：2×360=720(元)

⑧年總費用=47736+11934+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元)

(3)計算總收益。

本例房地產的總收益為：397800-91000.2=306799.8(元)

(4)求取土地純收益。

①房屋純收益為：326400×10％=32640(元)

②土地純收益＝總收益一房屋純收益=306799.8-32640 =274159.8(元)

(5)求取非有限期土地價格。

土地總價=274159.8÷8％=3426997.5(元)

每平方米地價=3426997.5÷360=9519.44(元)

(6)求取50年使用權土地價格。

土地總價=274159.8×〔1-(1＋8%)-30〕/8%=3426997.5×(1-0.0213)=3426997.5×0.9787=3354002.45(元)

土地單價=3345002.45÷360=9316.67(元)。

五、綜合題。

1.待評地塊為一商業用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的公平市場交易價格。評估人員通過搜集有關數據資料(過程略)，選出3個交易實例作為比較參照，交易實例有關情況見下表

項目

A

B

C

待估對象

坐落

略

略

略

略

所處地區

繁華區

非繁華區

非繁華區

繁華區

地用性質

商業

商業

商業

商業

土地類型

空地

空地

空地

空地

項目

A

B

C

待估對象

價

格

總價

25.2萬元

49萬元

43.5萬元

　

單價

1500元／m2 

1400元／m2 

1450元／m2 

　

交易日期

1996.10

1996.12

1997.1

1997.5

面積

168 m2 

350 m2 

300 m2 

600 m2 

形狀

長方形

長方形

長方形

長方形

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質

普通

普通

普通

普通

基礎設施

完備

較好

較好

較好

交通通訊狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限

35年

30年

35年

30年

已知以下條件：

(1)交易情況正常；

(2)1996年10月以來，土地價格平均每月上漲1％；

(3)交易實例A與待估對象處于同一地區，B、C的區域因素修正系數情況可參照下表進行判斷(見下表)；

項目

B

分值

C

分值

自然條件

相同

10

相同

10

社會環境

相同

10

相同

10

街道條件

稍差

8

相同

10

繁華程度

稍差

7

稍差

7

交通便捷度

稍差

8

稍差

8

規劃限制

相同

10

相同

10

交通管制

相同

10

相同

10

離公交車站

稍遠

7

相同

10

交通流量

稍少

8

稍少

8

周圍環境

較差

8

相同

10

注：比較標準以待估地塊的各區域因素為標準，即待估地塊的區域因素分值為100。 (4)待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3％；(5)折現率為8％。

【正確答案】 (1)進行交易情況修正。從評估人員的調查中未發現交易實例的交易有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。

(2)進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數=107／100=1.07

交易實例B交易時間修正系數=105／100=1.05

交易實例C交易時間修正系數=104／100=1.04

(3)進行區域因素修正。

交易實例A與待估對象處于同一地區，無需作區域因素調整。

交易實例B區域因素修正系數=100／86=1.163

交易實例C區域因素修正系數：100／93=1.075

①關于面積因素修正。

由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業用地而言，面積較大便于充

分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3％。

②土地使用權年限因素修正。

除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正．修正系數計算如下(假定折現率為8％)．

交易實例A及C使用年限修正系數：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-35〕=0.9659

③個別因素修正系數

交易實例A的個別修正系數=1.03×0.9659＝0.995

交易實例B的個別修正系數=1.03

交易實例C的個別修正系數=1.03×0.9659＝0.995

(5)計算待估土地初步價格。

A：1500×1×1.07×1×0.995=1597(元／平方米)

B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元／平方米)

C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613(元／平方米)

(6)采用算術平均法求得評估結果。

待估地塊單位面積價格評估值=(1597+1761+1613)／3=1657(元／平方米)

待估地塊總價評估值=1657×600=994200元。

因此，這一地塊的評估值為994200元

會計         

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