關于海域使用權價格評估方法

　　海域價格評估的主要方法有收益法、成本法、假設開發法、市場比較法和基準價格系數修正法，各方法的適用條件及注意事項如下：

　　1、收益法

　　對于能夠計算現實收益或潛在收益的海域，可采用收益法評估海域價格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預期收益折算至評估基準日，以折算后的純收益總和作為海域價格。

　　采用收益法時，應以客觀、持續、穩定的收益為基礎計算海域 的年總收入，按不重不漏原則計算年總費用，合理測算海域純收益。

　　2、成本法

　　對于新開發的海域，或在海域市場欠發達、海域交易實例少的地區，可采用成本法評估海域價格，即以開發和利用海域所耗費的各項費用之和為基礎，加上正常的利潤、利息和稅費等來確定海域價格。

　　采用成本法時，海域取得費和海域開發費應是評估基準日的重置費用，各項費用的取費標準應有明確、充分的依據。

　　3、假設開發法

　　對于待開發和再開發的海域，可采用假設開發法評估海域價格，即在測算出海域開發完成后的總價值基礎上，扣除預計的正常開發成本和利潤來確定海域價格。

　　采用假設開發法時，應根據最有效利用原則確定海域用途，再結合海域的規模、開發難易程度等情況合理估算開發建設周期，并假設在開發周期內各項成本均勻投入或分階段均勻投入。

　　4、市場比較法

　　在海域市場較發達、海域交易實例充足的地區，可采用市場比較法評估海域價格，即根據市場替代原理，將評估對象與具有替代性且在近期市場上已發生交易的實例做比較，根據兩者之間的價格影響因素差異，在交易實例成交價格的基礎上做適當修正，以此來確定海域價格。

　　采用市場比較法時，比較實例應與評估對象的用海類型相同，且位于相鄰區域或類似區域，交易時間應相近，數量不少于3個;應選擇差異顯著的比較因素進行價格修正，因素條件應盡量量化，無法量化時應定性描述指標的大小。

　　5、基準價格系數修正法

　　在已有海域基準價格的地區，可用基準價格系數修正法評估海域價格，即針對評估對象價格影響因素的特殊性，利用海域價格修正系數，在同一地區同類用海的海域基準價格基礎上做適當修正，以此確定海域價格。

　　采用基準價格系數修正法時，應準確把握本區域海域基準價格的內涵及其修正體系的構成，根據海域價格影響因素實際情況確定修正系數。

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