房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學學科定位
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟學的一個分支學科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個獨立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟學的基本學科定位應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學范疇，歸屬于部門經(jīng)濟學。
然而房地產(chǎn)經(jīng)濟學又是多學科的交匯，具有交叉學科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：（1)房地產(chǎn)經(jīng)濟（學）與城市經(jīng)濟（學）的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟（學）有交叉重疊；（2)與資源經(jīng)濟學的交叉重疊。資源經(jīng)濟學主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究重點；（3)與生態(tài)經(jīng)濟學的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟學的生態(tài)平衡理論的一致性；（4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟學與金融學緊密聯(lián)系起來；（5)房地產(chǎn)經(jīng)濟學與理論經(jīng)濟學的關(guān)系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟學要受理論經(jīng)濟學的指導，同時還表現(xiàn)在土地制度、價值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟學和房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的永恒主題等等。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的理論框架
正由于房地產(chǎn)經(jīng)濟學是多學科的交匯，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理論不僅多且復雜。大體可分為相互關(guān)聯(lián)相互依從的三個層面：一是核心理論層如土地產(chǎn)權(quán)理論、地租地價理論、區(qū)位理論等；二是直接支配房地產(chǎn)運行的一般理論或內(nèi)層理論，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)周期等理論；三是間接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經(jīng)濟周期理論、泡沫經(jīng)濟理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學理論、制度經(jīng)濟學理論等。這種分類不一定嚴密科學合理，其目的在于凸顯不同理論在支配和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的特點和規(guī)律時也會有差異。這里只就產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)問題提出幾點：
其一，產(chǎn)權(quán)是制度的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟學的前提條件，土地產(chǎn)權(quán)作為整個產(chǎn)權(quán)理論的重要組成部分，勢必要成為房地產(chǎn)經(jīng)濟學的核心理論。
其二，關(guān)于“權(quán)利束”問題。在學界不論是討論一般產(chǎn)權(quán)問題，還是討論土地產(chǎn)權(quán)問題，一般都論及所有權(quán)內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)和“權(quán)利束”問題，通常都認為這個“權(quán)利束”除了所有權(quán)外，還包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分（置）權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)等等。在論及土地產(chǎn)權(quán)“權(quán)利束”時，除了包括上述權(quán)能外，一般還包括地上權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)等等。“權(quán)利束”越來越大，權(quán)能越來越多，似乎沒有邊界，并且強調(diào)每個權(quán)能都很重要，主次不分。對此，可概括為“多權(quán)平行權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡稱“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”。在市場經(jīng)濟條件下，強調(diào)產(chǎn)權(quán)“明晰”，權(quán)能“細分”是正確的，但產(chǎn)權(quán)“明晰”和權(quán)能“細分”的最終目的是產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。因此，我們認為從經(jīng)濟學的角度來看，所有權(quán)，特別是包括土地在內(nèi)的生產(chǎn)資料所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)，或“權(quán)利束”中，最主要最本質(zhì)的權(quán)能只有所有權(quán)和使用（經(jīng)營）權(quán)，其他諸如占有權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)等，不是所有權(quán)的占有、支配、收益，就是使用（經(jīng)營）權(quán)的占有、支配、收益。都是后者從屬于前者，即占有、支配、收益等權(quán)從屬于所有權(quán)或使用權(quán)。對此，可稱之為“多權(quán)主從權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡稱“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”。總之，我們認為“權(quán)利束”不是“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”，而是“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”。所以，不論是產(chǎn)權(quán)“明晰”還是權(quán)能“細分”，最終都是為了保證所有權(quán)和使用權(quán)的落實，不是為了“明晰”而“明晰”、“細分”而“細分”。其實有些從屬權(quán)能就是所有權(quán)或使用權(quán)的延伸，或它們的實現(xiàn)形式。
其三，土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的特殊經(jīng)濟意義。這主要是由于土地的自然特性及其所衍生的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟特性，通過房和地的物態(tài)耦合與產(chǎn)權(quán)耦合在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中的特有表現(xiàn)。土地的自然特性及其所衍生的權(quán)利的基本經(jīng)濟特征是壟斷，主要表現(xiàn)在：土地的稀缺性使土地所有權(quán)的壟斷成為可能，從而形成絕對收益權(quán)；土地的區(qū)位差及其固定性，相應(yīng)形成級差收益的壟斷性；土地的永續(xù)利用和自然增值性，從而產(chǎn)生自然增溢的獨占性；土地產(chǎn)權(quán)的壟斷性，勢必導致產(chǎn)權(quán)交易的價格壟斷性等。土地的這些產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟特征，將隨同房和地的物態(tài)耦合，參與房和地的產(chǎn)權(quán)耦合，使房、地、產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）三者融為一體，形成房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的這種耦合性產(chǎn)權(quán)，除了具有一般產(chǎn)權(quán)的基本特性外，由于土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟特征的融入還會給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來一系列特有的經(jīng)濟現(xiàn)象，這就是：（1)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，業(yè)主有權(quán)利用土地參與社會剩余價值的分配，以地租的形式通過房屋造價得到實現(xiàn)；（2)利用土地區(qū)位差的壟斷，形成房地增溢互動機制，即利用優(yōu)越的土地區(qū)位，帶來房屋建筑的增溢，反過來房屋的精良設(shè)計建造，物業(yè)管理周到規(guī)范，小區(qū)組團布局合理’形成集聚效應(yīng)’又會提升土地的區(qū)位優(yōu)勢，增加區(qū)位差收益；（3)土地永續(xù)利用和自然增值的權(quán)能特性，適應(yīng)廣大投資者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投資者（包括家庭投資）投資房地產(chǎn)市場，這是無需廣告的促銷，施惠于房地產(chǎn)業(yè)主；（4)房地產(chǎn)保值增值的權(quán)能特性，使房地產(chǎn)成為金融活動，特別是房地產(chǎn)金融活動中最理想的抵押物，從而會使房地產(chǎn)業(yè)獲得最有力的金融支持等等。這些就是土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的特殊經(jīng)濟意義。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研宄對象和方法
關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象學界論述不少，主要觀點有：1.“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動及所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系”。2.“房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象就是整個社會房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的客觀規(guī)律”。3.認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學“主要研究社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的實踐活動及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系”。4.認為“房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門研究房地產(chǎn)運動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學”。
前三種觀點的表述基本是從我國傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學的研究對象移植過來的。長期以來在學術(shù)界有一種占統(tǒng)治地位的觀點，認為馬克思主義政治經(jīng)濟學的研究對象是生產(chǎn)關(guān)系或經(jīng)濟關(guān)系及其運動規(guī)律；西方經(jīng)濟學的研究對象是資源配置，并且把二者完全對立起來。其根據(jù)之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟學，從最廣的意義上說，是研究人類社會中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學”;“經(jīng)濟學所研究的不是物，而是人與人之間的關(guān)系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學者對經(jīng)濟學的定義，即“經(jīng)濟學是研究人和社會如何進行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)戆焉唐贩峙浣o社會的各個成員或集團以供消費之用”。還有的西方學者說，經(jīng)濟學是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學”。其實只要我們不完全停留在馬克思對政治經(jīng)濟學研究對象的表述上，而看他實際研究的內(nèi)容，就會發(fā)現(xiàn)他對資源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的`兩部類再生產(chǎn)理論模型，第二種含義的社會必要勞動理論和勞動資源配置理論等。他曾說“要想得到和各種不同的需要量相適應(yīng)的產(chǎn)品量，就要付出各種不同的和一定數(shù)量的社會總勞動量。這種按一定比例分配社會勞動的必要性，決不能被社會生產(chǎn)的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現(xiàn)形式。”同樣對西方經(jīng)濟學不只是看它的某一流派，而是著眼于整個西方經(jīng)濟學，其中有的流派也研究資本主義經(jīng)濟關(guān)系，如制度經(jīng)濟學。至于他們的研究出發(fā)點和方法有何不同，那是另一個問題。
所以，我們基本同意上述第四種觀點，房地產(chǎn)經(jīng)濟學既研究經(jīng)濟關(guān)系，也研究資源配置。但是，有兩點值得一提：一是關(guān)于資源配置與經(jīng)濟關(guān)系研究以誰為基礎(chǔ)的問題，我們認為應(yīng)通過資源配置研究來揭示和反映經(jīng)濟關(guān)系和經(jīng)濟規(guī)律；二是相對于政治經(jīng)濟學等理論經(jīng)濟學來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟學等部門經(jīng)濟學更側(cè)重資源配置的研究，包括行業(yè)內(nèi)外資源配置。外部資源配置主要是講產(chǎn)業(yè)地位及其與國民經(jīng)濟的關(guān)系；內(nèi)部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產(chǎn)與非住宅房地產(chǎn)之間的比例，其二是非住宅房地產(chǎn)所涉及的不同行業(yè)資源的配置，其三是同一房地產(chǎn)中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例。
總結(jié)前面的分析，我們認為，房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象是行業(yè)內(nèi)外資源配置及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系和運行規(guī)律。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究方法除了常規(guī)定性與定量分析、規(guī)范分析與實證分析以及比較分析等方法外，還可運用經(jīng)濟學前沿分析方法“博弈論”.
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的應(yīng)用參考價值
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學用，供理論研究工作者參考，同時對實際工作者，尤其是主管領(lǐng)導者和決策者有重要的學習應(yīng)用參考價值。這主要有以下幾方面：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一個多層次的理論結(jié)構(gòu)體系，并且是多學科交叉，學習應(yīng)用時要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟運行實際’規(guī)避風險，作出科學合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學除了具有經(jīng)濟學的一般原理特征外，還有自己明顯的特點。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟起飛國家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)，隨著國際經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國民經(jīng)濟發(fā)展同速，甚至低于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，其發(fā)展運行軌跡呈倒US。又如住宅市場發(fā)展三個階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段。還有房和地產(chǎn)權(quán)耦合的特點等。掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟學是以房地產(chǎn)市場體系（如上圖）為依托，因此，學習和運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學要有全局觀點’總觀整個房地產(chǎn)市場體系’分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應(yīng)的對策。對主管部門來說，有利于合理配置資源，促進房地產(chǎn)市場的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展；對開發(fā)經(jīng)營者來說，有利于投資活動的順利推進，提高投資的周轉(zhuǎn)速度和回報率。
(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)政策和法律環(huán)境有較充分的論述，可供管理決策層學習應(yīng)用，對提高他們的政策法律水平、規(guī)范管理有很大的幫助’有利于樹立企業(yè)誠信形象，從而推動整個房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學中有相當多的國際比較研究和國際經(jīng)驗介紹。通過對這方面理論知識的學習，對借鑒國外經(jīng)驗，提高中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理水平和發(fā)展涉外房地產(chǎn)都有重要的作用。
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