軍隊房屋產權的風險

摘要：產房是指軍隊享有房屋所有權(即產權)的房屋。依據中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。

軍隊產權的風險

產房是指軍隊享有房屋所有權(即產權)的房屋。依據中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。在物欲橫流,商品房價格水漲船高,如日中天的當今,軍產房,卻似乎一直隱藏在一個黑暗的角落,不僅幾乎從不在主流媒體上出現,甚至連中介都少有提及,只在一個很小的圈子中緩慢的流通.市場上,哪個樓盤是軍產房,往往只能通過向熟人打聽才能得知.軍產房的價格一般為同地段商品房價格的一半,但是市場上充裕的資本卻多少年來對其視而不見，究竟軍產房的秘密何在?就讓筆者來為您揭開其中的奧秘。

一、產權問題。軍產房，其本質是作為部隊的營房存在，其產權屬于軍委所有，這是軍產房的性質所決定的。也就是說，軍產房的性質決定了他不可能讓產權歸于個人名下，無論部隊發給你何種產權證明，無論如何說明房屋的產權歸屬你個人所有，這都是沒有法律所支持的。這個道理想通了很簡單，部隊的資產，怎么可能轉移到你個人的名下。部隊的軍艦，跟你簽個合同就是你的了嗎?

二、使用權問題。既然軍產房本質上是作為部隊的營盤存在，那么這個營盤分配或出售給誰，誰就擁有這個營盤的使用權而不是所有權，也就是說，擁有軍產房的人，其本質上是屬于租住的。將來部隊說不分給你，改分給別人了，也是一個文件的事。和商品房不同，軍產房是沒有土地使用證的，也就是說你只有房屋的使用權，而沒有土地的使用權。軍產房的土地一旦改做訓練場或者基地，請問，你的房屋還有嗎?

三、交易問題。相信大多數朋友都知道，軍產房無法按揭，只能一次性付清房款，卻很少有人去思索為什么軍產房無法按揭。其本質原因在于，因為軍產房在法律上不屬于個人產權，所以銀行根本不會承認其“房產證”的抵押，任何擔保機構也不會對其進行抵押擔保。因此，軍產房對炒房者來說幾乎被有交易價值，不僅升值慢、投入大，而且脫手困難風險大。全款支付一百萬的房款，按揭商品房的話，可以購買價值300萬的房產。相當于把資金放大了3倍。對于自住客來說，很難一次性支付全額房款，一旦支付，就要做好終身不換房的準備。

四、過戶問題。軍產房的產權本身就不屬于個人。所以軍產房的轉讓更不受法律的保障。根據軍隊內部的規定，軍產房“使用權”(注意不是產權)的轉讓必須經大軍區報解放軍總后勤部的批準才能生效。請問下進行過交易的各位，你們誰見過總后勤部的批文?只要沒有這道批文，轉讓過戶行為在軍隊內部都是無效的，即使有了這道批文，在法律上，也是沒有保障的。如果有正在洽談購買軍產房的同志,可以想想看,是不是中介都在告訴你不能立即過戶,需要一到兩個月的時間?

五、查檔問題。軍產房的產權歸部隊所有，歸部隊管理，所有檔案資料全部保存在軍區。也就是說，地方上的房管局、檔案局查不到任何軍產房的檔案資料。在東南亞證券公司橫行，假證滿天飛的今天，請問你如何確定賣家是真正的業主，即使過戶了你如何確定房產已經劃到了你的名下?現在中介騙錢的事情已經不是一單兩單了，找租客扮業主，做個假證，分分鐘騙光你全套身家，至少也吃你個定金沒商量。

六、開發問題。嚴格的來講，劃給部隊作為駐地的土地，是不能用來開發房產的。但是在中國，咳咳，有些話不能說。反正部隊用駐地的土地，聯合開發商建了房子，悄悄賣掉，再自己給你發地方上不承認的房產證。這其中的事情，大家可以自己想想。不僅在程序上存在問題，而且是沒有人監理、檢察的，其質量……。而且見過軍產房的人都知道，軍產房一般都是筒子樓，管理混亂，物業欽定。

七、戶籍問題。因為軍產房屬于部隊用地，大家家里如果有軍人就會知道，軍人參軍都會注銷戶籍，注銷身份證。所以軍產房是無法遷入戶籍的。

八、學位問題。和上面的情況一樣，軍產房是沒有學位的。

九、補償問題。因為產權不屬于個人。所以因拆遷、土地變更用途等需要補償時，個人是無法得到補償的。這點在大型城市尤為明顯，因為大型城市此前劃給部隊的軍事駐地，隨著城市化的進行，已經不需要駐軍了，所以早晚土地是要重新規劃的。

十、法律糾紛。大家可以去查查看，地方法院是不受理任何軍產房的法律糾紛的，軍產房的糾紛一概由軍事法庭處理，想想看一旦發生糾紛，你找誰去?

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