王某訴張某未辦理房產登記案

    原告  王某

    被告  張某

    １９９７年４月３０日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產交易協議書，約定：房價為３８５００元，有關交易一切費用均由買方承擔，辦理手續同時一次交付全部房款。１９９７年５月３日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產過戶手續。２００１年５月，原告以其得知被告一直未辦理法定過戶手續后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。

    被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請求判決買賣合同合法有效。

    法院審判

    法院經審理認為：原、被告之間的房屋買賣合同是有效的。且已實際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買賣合同生效后，被告應及時辦理房屋過戶手續，原告應當予以協助。原告要求判決房屋買賣關系無效之請求，因過戶登記是已經生效合同一方當事人應當履行的義務，過戶登記手續僅是房屋產權轉移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，原告之請求于法無據，不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《中華人民共和國合同法》第一百三十五條之規定，遂判決：原、被告之間的房屋買賣合同有效；爭議房屋歸被告所有。

    專家評析

    本案涉及的法律問題是：房屋買賣交易未辦理產權過戶登記是否有效；應由誰辦理過戶手續。

    在房屋買賣案件中，因雙方當事人未到房管部門辦理房屋所有權轉移登記手續，常常被認為該房屋買賣行為無效。這種看法在認識上存在一個誤區，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的，依照其規定。據此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準、登記等手續才生效的，以辦理該手續為確認生效的時間。這種批準、登記，指的是當事人之間在簽訂合同后，將合同在規定的部門辦理批準或登記，合同即生效。二是合同一經簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準或登記就生效。房屋買賣合同的效力問題，屬第二種情況，買賣后的產權過戶登記并不是合同生效的要求，而是物權變動的要求，即當事人要憑簽訂的合同及原產權證件去辦理標的物所有權變動的登記。所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力沒有影響。不能因為當事人還未辦理產權過戶手續，就認定當事人的買賣合同無效。這是依法判決本案之買賣合同生效的理由和依據。

    辦理產權更名過戶手續，應由買賣雙方哪方負責呢？

    一是這個問題涉及到過戶更名手續費用應由誰承擔，買賣雙方當事人應在合同中明確約定由誰承擔費用、辦理手續。二是雙方應主動配合辦理相關手續，特別是賣方當事人在此環節上居于主導地位，因為辦理產權變更手續時，賣方需要提供與原產權相關的各項手續，如原產權是否屬于共有，其他共有或受益人對轉移產權所出具的手續等。因此，賣方更應該主動配合，對于產權及時變更和轉移具有重要作用。合同法第一百三十五條規定：出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。此規定也說明賣方在產權轉移過程中負有積極的主要義務。當然買方不配合也會影響過戶手續的辦理，此行為可視為一種違反合同附隨的協助義務的行為，但不影響買賣合同效力的認定。

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